안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 경매 권리분석 방법이나 진행 절차?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.경매에서 권리분석은 중요한 단계로, 부동산의 권리와 부담을 확인하여 낙찰 후 발생할 수 있는 문제를 사전에 파악하는 것입니다. 아래는 경매 권리분석 방법과 진행 절차에 대한 요약입니다말소기준권리 찾기:말소기준권리(소멸기준권리)는 권리분석의 기준이 되는 권리입니다.등기부등본상 다른 권리들이 말소기준권리보다 순위가 뒤에 있다면 말소기준권리를 포함한 모든 권리들은 소멸됩니다.말소기준권리는 임차인의 보증금을 매수인이 인수하느냐 않느냐의 기준으로 판단됩니다.등기부등본상의 권리분석:말소기준권리를 찾았다면 등기부상의 모든 권리를 날짜순으로 나열하여 말소기준권리보다 앞선 인수권리가 있는지 확인합니다.등기부상의 권리는 말소기준권리를 포함한 모든 권리를 포함합니다.임차인 (점유자) 분석:전입세대주가 없는 경우 해당 부동산에 전입세대주가 없는 경우 임대차정보에 빈칸으로 기재합니다.전입세대가 있으나 배당요구를 하지 않은 경우에도 확인해야 합니다.매각조건 및 배분금액 확인:매각조건에 기재된 권리들을 확인하여 낙찰자에게 인수될 여지가 있는 부분을 파악합니다.매각물건명세서를 참조하여 누락된 부분이 있는지 확인합니다.이렇게 권리분석을 철저히 수행하면 경매에서 성공적인 낙찰을 할 수 있습니다. 권리분석은 경매 경쟁력을 높이는 핵심 요소 중 하나입니다.
부동산
Q. 재개발 진행을 할때 시공사 선정 바로 전 단계라고 한다면 앞으로 완공까지 몇년정도나 지나야될까요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발 사업은 여러 단계를 거쳐 진행됩니다. 시공사 선정 바로 전 단계에서부터 완공까지 걸리는 시간은 다양하며, 상황에 따라 달라집니다. 아래는 재개발 사업의 주요 단계와 예상 소요 기간입니다정비기본계획 수립 및 정비구역 지정 (약 2~3년):정비구역을 지정하고, 추진위원회를 구성하여 승인을 받습니다.사업의 초창기로 가격 변동이 미미하며, 사업 진행이 무산될 가능성도 높습니다.조합설립 및 시공사 선정 (약 1~2년):조합설립 동의를 받아 조합을 설립합니다.시공사는 공개경쟁입찰 방식으로 조합원들이 투표를 통해 선정됩니다.사업시행 인가 및 종전자산 평가 (약 1년):사업시행 인가를 받고, 종전자산 감정평가를 통해 조합원 분담금이 개략적으로 산출됩니다.관리처분계획 인가, 이주/철거, 동호수 추첨, 착공 (약 1~2년):관리처분계획을 수립하고, 이주 및 철거를 진행합니다.착공 후 일반분양이 가능해집니다.일반분양, 준공 및 입주, 이전고시, 청산 (약 3~4년):일반분양이 진행되고, 준공 및 입주가 완료됩니다.이전고시가 완료되면 소유권이전등기를 실행하고, 조합이 해산됩니다.상기 기간은 예상치이며, 실제 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
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Q. 아파트 경매를 알아보고 있는데 해당 물건을 어떤 사항을 확인 후 경매에 응해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 경매에 참여하기 전에 사전 조사와 준비가 필요합니다. 아래 사항들을 확인하고 경매에 응해보세요법적 문제: 해당 아파트에 대해 미지급된 모기지, 저당, 미납 세금 등 법적 문제가 있는지 확인하세요. 공공 기록을 확인하거나 타이틀 회사를 통해 타이틀 검색을 할 수 있습니다.아파트 상태: 아파트의 상태를 철저히 조사하여 필요한 수리나 리모델링이 있는지 확인하세요. 전문 검사관을 고용하여 확인할 수 있습니다.시장 가치: 해당 지역에서 유사한 아파트의 시장 가치를 조사하여 경매 가격이 합리적인지 판단하세요. 온라인 부동산 웹사이트를 이용하거나 부동산 중개인과 상담하세요.자금 조달: 아파트 구매를 위해 현금 또는 대출로 자금을 조달할 방법을 결정하세요. 대출을 받을 계획이라면 경매 전에 모기지 승인을 받으세요.입찰 전략: 최대 입찰 금액을 설정하고 그에 따라 움직이세요. 경매의 흥분에 휩쓸리지 않도록 주의하세요. 추가 수수료와 클로징 비용도 고려해야 합니다.경매에서 아파트를 구매하는 것은 위험할 수 있으므로 사전 조사를 철저히 하고 준비해야 합니다.
부동산
Q. 월세 2년계약 후 묵시적갱신 하면 자동으로 2년 연장인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세나 전세 계약이 묵시적으로 갱신되면, 우선 임대인은 갱신된 이후에 2년의 임대기간을 보장해주어야 합니다. 그러나 임차인은 잔여기간에 상관없이 언제든지 3개월 전에만 계약해지를 통보하면, 3개월 뒤에 보증금을 반환받을 수 있습니다. 이렇듯 묵시적 갱신이 되면 임대인에게 불리하고 임차인에게 유리해지기 때문에, 임차인 입장에서는 계약조건의 변경하지 않은 상태에서 기간을 연장하고 싶으면 임대인이 먼저 의사표시를 하지 않는 이상 묵시적 갱신이 되기를 기다리면 됩니다.따라서, 1년만 연장하고 싶다면 임대인에게 퇴거 의사를 통보하면 됩니다. 계약일 1년에 맞추어서 3개월 전에 퇴거 의사를 밝히면, 1년 후에 계약이 종료됩니다.
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Q. 조합원의 순서가 궁금합니다 분양부터 시작해서
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.조합원들과 함께 아파트 단지를 건설하는 과정은 여러 단계로 진행됩니다. 아래는 일반적인 순서입니다분양 및 모집 단계:조합원을 모집하고 분양을 시작합니다. 이 단계에서는 아파트 구매자들이 조합원으로 가입하고 모집된 자금을 통해 토지를 구매합니다.토지 구매 단계:모집된 자금을 사용하여 토지를 구매합니다. 이 토지는 아파트 단지를 건설할 기반이 됩니다.시청 승인 단계:토지를 기반으로 아파트 단지를 건설할 계획을 시청에 제출하고 승인을 받습니다. 이 단계에서는 건축 계획, 환경, 안전 등을 검토합니다.시공사와의 계약 단계:시공사와 계약을 체결합니다. 시공사는 실제 아파트를 건설하게 됩니다.현재 당신은 이미 도급계약을 체결한 상태이므로 시공사와의 협력이 시작될 것입니다.