안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 임차인이 확정일자를 받았는데, 가족만 남겨두고 다른지역으로 전입신고를 해야하면 대항력은 사라지나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차인이 주택 임대계약을 체결하고 확정일자를 받았을 때, 주택의 인도와 주민등록을 마친 날부터 주임법상 대항력이 발생합니다. 이 경우, 주민등록은 해당 주택에 된 것으로 간주됩니다.이제 가족의 전입신고에 대해 알아보겠습니다. 만약 임차인의 가족 구성원이 주택에 먼저 전입신고를 한 경우, 이 가족 구성원의 주민등록은 주택임대차보호법상 대항력을 인정받을 수 있습니다. 즉, 임차인 본인이 주택에 전입신고되어 있지 않아도 보증금 반환을 위해 계약자와 공동체 생활을 영위하는 나머지 가족만이 전입신고하는 경우에도 대항력이 유지됩니다.이러한 대항력은 주택임대차보호법 제3조에 규정되어 있으며, 주민등록 요건을 폭넓게 인정하여 임차인 본인의 주민등록뿐만 아니라 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 대항 요건에 포함되는 것으로 해석됩니다. 따라서 임차인 본인과 공동생활을 영위하는 가족이 주민등록 전입신고를 하고 계약자 본인은 전입을 하지 않아도 주임법상의 대항력을 인정받을 수 있습니다.그러나 보증금을 돌려받지 않은 상태에서 먼저 이사를 나가야 할 경우, 반드시 주민등록을 그대로 두고 시설이나 집기를 일부 남겨두고 이사해야 보증금을 지킬 수 있습니다.주의: 현재 살고 있는 집에서 가족 모두의 전입신고를 빼면 안됩니다. 현재 살고 있는 전세집 계약이 유효하며, 점유를 유지하지 않으면 대항력과 우선변제권을 상실할 수 있습니다1. 따라서 가족 중 일부의 주민등록은 그대로 두고, 새로운 전세집에 나머지 가족이 전입신고를 해야 합니다.
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Q. 자투리땅을 매입하고싶습니다. 쓸모있는 자투리땅을 고르는법은?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.위치와 접근성: 도로와 인접한 땅이나 대학, 공단 등이 근처에 있는 땅은 적격입니다. 이런 위치는 활용 가능성이 높습니다.용도: 감정가가 비싼 상업지보다는 일반 주거지나 준주거지역이 더 적합합니다. 다양한 용도로 개발할 수 있는 땅이 좋습니다.땅의 모양과 특성: 정방형이고 북쪽으로 도로를 끼고 있는 땅이 일조권 영향을 적게 받아 좋습니다.설계와 차별화: 건물 설계를 잘 해야 가치를 높일 수 있습니다. 세입자를 고려한 차별화된 설계를 통해 임대 수익을 높일 수 있습니다.경매 시 주의점: 경매에 나오는 자투리땅은 권리분석이 안전한 경우가 많습니다. 직접 현장을 방문하고 건축 전문가의 자문을 받아 입찰을 결정해야 합니다.경매 낙찰 동향: 경매에 나오는 자투리땅은 전국적으로 많이 있으며, 즉시 건축이 가능한 지목인 경우도 많습니다.용도에 맞게 건축: 작은 규모의 자투리땅이라도 생각을 바꾸면 입지 여건에 맞게 건축해 수익성 있는 부동산으로 바꿀 수 있습니다.
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Q. 잔금일 전 준비사항으로는 뭐가 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 매매 잔금일에 대한 준비사항과 과정을 자세히 설명드리겠습니다. 잔금일은 매수자가 아파트 매매 대금을 완전히 지불하는 날로, 이후 소유권이 매수자에게 이전됩니다.준비서류:매도인 준비서류:등기필증 (등기권리증): 소유권을 증명하는 가장 강력한 서류입니다.부동산 매도용 인감증명서: 해당 주민센터에서 발급받아야 하며, 매수자의 인적 사항 (성명, 주민번호, 주소)이 기재되어 있어야 합니다.주민등록초본: 매도인의 주소 변동 사항이 포함된 서류입니다.신분증 및 인감도장.매수인 준비서류:아파트 매매 계약서주민등록등본: 세대원 주민번호 공개, 주소 변동 사항 포함 체크신분증 및 도장: 인감 또는 막도장 가능가족관계증명서 상세용: 매수인의 가족 구성원 정보주택 유상거래 취득 세대원 정보 기재 서식과정:잔금 치르기:잔금 날 미리 일찍 가셔서 남겨진 짐이 없는지 확인합니다.집 상태를 체크하고 하자가 있는 경우 협의를 통해 수리비를 결정합니다.등기사항 전부 증명서, 등기필증 확인:매도자, 매수자, 법무사가 모두 모인 자리에서 등기부등본을 다시 확인합니다.근저당설정, 가압류, 가등기 등 권리관계가 추가된 것이 있는지 확인합니다.매도자의 등기필증도 확인합니다.관리비 및 각종 세금 영수증 확인:공과금 정산 영수증, 관리비 영수증, 국세 및 지방세 완납 증명서를 확인합니다.잔금 입금, 선수 관리비 입금:온라인 뱅킹으로 잔금과 선수 관리비를 매도자에게 입금합니다.선수 관리비는 집을 살 때 매도자에게 주고, 다시 매도할 때 매수자에게 받습니다.중개 수수료 입금, 현금영수증 받기:중개 수수료를 입금하고 소득공제용 현금영수증을 받습니다.법무사비, 소유권 이전 등기:미리 작성한 법무사비를 입금하고 소유권 이전 서류를 법무사에게 전달합니다.
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Q. 재개발과 재건축은 어떤 차이점들이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재건축 (Reconstruction):건물만 부수고 다시 건축하는 것을 의미합니다.주로 도로, 상하수도 등 기반시설이 양호한 곳에서 건물만 다시 짓는 경우가 많습니다.예를 들면, 서울 강남지역의 반듯한 도로와 잘 정비된 환경에서 주로 재건축이 이루어집니다. (예: “대치동 은마아파트”, “잠실 5단지”)재개발 (Redevelopment):건물뿐만 아니라 도로, 상하수도, 공원 등 전체적으로 개발하는 것을 의미합니다.주로 기반시설이 열악한 불량한 지역에서 모두 싹 밀어버리고, 도로를 다시 만들고, 공원도 새롭게 만들며, 학교도 세우는 등 건물을 새롭게 짓는 경우입니다.예를 들면, 서울 강북지역의 좁고 꼬불꼬불한 도로가 많은 지역에서 주로 재개발이 이루어집니다. (예: “아현동”, “수유동”)이러한 재개발과 재건축은 에서 규정되어 있으며, 개발 성격에서도 차이가 있습니다. 재건축은 민간 주도 성격이 강하고, 재개발은 공공주도의 성격이 강합니다. 또한, 조합원 자격, 가입 및 탈퇴, 안전진단 등도 차이가 있습니다.
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Q. 아파트 매매시 세금을 제외한 실제 받는 금액의 계산 문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.취득세:부동산을 매수할 때 발생하는 세금입니다.일반적으로 취득세 + 지방교육세 + 농어촌특별세를 합쳐서 취득세라고 부릅니다.취득세 = 과세표준액 x 세율예를 들어, 매매가가 6억인 주택의 경우:취득세 = 6억 x 1% = 600만원지방교육세 = 6억 x 0.1% = 60만원농어촌특별세 = 비과세재산세:부동산을 보유하는 기간 동안 내는 세금입니다.주택의 경우, 재산세 과세표준 = 시가 표준액 x 60%으로 계산됩니다.재산세 = 과세표준액 x 세율예를 들어, 시가 표준액이 5억일 경우:과세표준 = 5억 x 60% = 3억세율이 0.25%이므로 재산세 = 3억 x 0.25% - 18만원 = 57만원재산세는 7월과 9월에 납부합니다.종합부동산세:과세기준일 (6월 1일)에 가지고 있는 재산의 공시가격의 합계액이 6억을 초과할 때 발생합니다.주택의 경우, 종합부동산세 = (공시가격 합계액 - 6억원) x 90% x 세율종합부동산세는 12월에 납부합니다.양도소득세:부동산을 매도할 때 내는 세금입니다.양도소득세 = 양도소득세 과세표준 x 세율양도소득세 과세표준 = 매도가액 - 각종 공제액양도소득세는 매도 차익에서 인테리어 비용, 물가 상승분 등을 제외한 차익에 대해서만 부과됩니다.