안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 현재 살고 있는집을 전세놓고 이사가는상황인데 전세자금이 아직 안들어올경우 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 만기일을 맞추는 방법:현재 사는 집 (A)과 이사 갈 집 (B)의 전세 만기일이 다를 경우, 이를 조율해야 합니다.예를 들어, 집 A의 전세 기간이 2021년 1월 8일부터 2023년 1월 8일까지이고, 집 B의 전세 기간이 2019년 6월 8일부터 2021년 6월 8일까지라면, 집 B의 전세 연장 계약을 1년 5개월로 조정할 수 있습니다.주택임대차보호법을 고려하여 특약사항을 계약서에 명시하고, 주변 시세를 고려하여 전세금을 조정하는 것이 좋습니다.전세자금 대출 상환 방법:전세자금이 아직 들어오지 않은 상태에서 이사를 가야 할 때, 은행에 연락하여 “목적물 변경” 신청을 하면 됩니다.이를 통해 기존에 받은 전세대출을 유지한 채로 새로운 집으로 이사할 수 있습니다.주의할 점은 새로 이사가는 주택도 전세대출 대상이어야 하며, 목적물 변경을 신청하지 않으면 다음 세입자가 해당 부산으로 전세자금 대출을 받지 못한다는 점입니다.이사 잔금을 미리 협의하는 방법:이사 잔금을 주는 시기가 다가오는데 전세자금이 아직 들어오지 않은 경우, 집주인과 원만한 관계를 유지하며 협의해야 합니다.이사 잔금을 미리 협의하고, 이사비를 충분히 드리는 등 상호 협조를 통해 원하는 기간에 이사를 할 수 있도록 합니다.
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Q. 주택이 있으면 중도금 대출이 안나오나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택이 있더라도 중도금 대출은 가능합니다. 최근 규제가 완화되어 중도금 대출 제한이 폐지되었습니다. 이제는 분양가에 상관없이 중도금대출 한도만큼 대출이 가능합니다. 따라서 주택이 있으셔도 중도금 대출을 고려하실 수 있습니다.중도금 대출을 고려하실 때, 다음과 같은 방법을 고려해보세요디딤돌 대출: 신혼부부나 2자녀 가구의 경우 주택가격이 6억 이하인 경우 디딤돌 대출을 받을 수 있습니다. 저금리로 대출 가능하며, 자산과 소득 조건을 충족하면 좋은 선택입니다.주택청약종합저축 활용: 청약통장에 있는 납입액을 활용하여 주택종합 청약저축 예금담보대출을 받을 수 있습니다. 납입액의 90%까지 대출 가능합니다.신용대출: 신용대출을 받을 수 있으나, DSR(Debt Service Ratio) 제한이 있어 원하는 한도만큼 나오지 않는 경우가 있습니다. 은행 영업점을 방문하여 상담받아보시는 것이 좋습니다.중도금 대출 이자: 중도금 대출은 이자를 내야합니다. 이자를 무이자로 낼 수도 있고, 이자 후불제로 낼 수도 있습니다. 이 부분을 고려하여 잔금 대출을 받을 수 있는 방법을 찾아보세요.
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Q. 2주택 1금융전세자금대출받은 상환에 대해서
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.2주택자 전세자금대출 가능 여부:규제지역 내 1가구 2주택자인 경우, 물건당 1억 원까지 LTV (Loan-to-Value) DSR (Debt Service Ratio) 규제 범위 내에서 전세퇴거대출이 가능합니다.다만, 예외적으로 전세퇴거대출을 일으키는 해당 주택을 제외한 기타 주택 매도 후 매도계약서 및 계약금 입금 내역 증빙이 가능할 경우, 1주택자에 준해서 전세금반환대출 및 전세퇴거자금대출이 가능합니다.2금융권에서의 2주택 전세자금대출:일부 조합은행 및 2금융권에서는 금리 4~6%대로 대부분 전세자금대출이 진행되고 있습니다. 이들 금융기관은 자체적으로 보증을 하기 때문에 규제와 무관한 대출이며, 주택을 여러 채 소유하셔도 보유한 주택이 고가주택이여도 전세자금 대출이 가능합니다.대환대출:가능한 경우, 대환대출을 고려하시는 것이 좋습니다. 대환대출은 기존 대출을 새로운 대출로 대체하는 방식으로, 이자율이 낮아지거나 상환 기간이 연장될 수 있습니다.
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Q. 전세계약 관련해서 궁금한게있어서 질문드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약은 임대인과 임차인 간의 계약으로, 특정 기간 동안 주거용 임대를 하는 경우입니다. 여러 가지 상황에 따라 다양한 규정이 적용될 수 있으므로 주의해야 합니다.계약 갱신청구권:전세계약이 만료되는 경우, 임차인은 계약 갱신청구권을 행사할 수 있습니다.이 경우, 임대인과 임차인은 새로운 재계약을 체결하게 됩니다.재계약 시점에서는 계약 갱신청구권을 행사해도, 집주인이 집을 팔게 된다면 임차인은 나가야 할 수 있습니다.묵시적 갱신:일부 경우에는 묵시적 갱신이 발생할 수 있습니다.예를 들어, 임대인이 집을 팔게 되면 묵시적 갱신이 발생하고, 임차인은 나가야 할 수 있습니다.하지만 묵시적 갱신은 중도 해지가 가능하므로, 임차인 입장에서는 주의해야 합니다.대항력 행사:임대인이 집을 팔게 되면, 기존 계약서의 전입신고와 확정일자로 '대항력’을 행사할 수 있습니다.이 경우, 임차인은 일단 나가지 않아도 됩니다.다만, 재계약 시점에서는 계약 갱신청구권을 행사해도 집주인이 집을 사면 나가야 할 수 있습니다.요약하자면, 계약상 관계 없이 집주인이 집을 팔게 되면 일단 나가지 않아도 되지만, 재계약 시점에서는 계약 갱신청구권을 행사해도 나가야 할 수 있습니다.
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Q. 전세 대출도 신용도에 따라 못 받는 경우가 있을 수가 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.정부 전세대출과 은행 전세대출:전세자금대출은 크게 정부 전세대출과 은행 전세대출로 나뉩니다.정부 전세대출은 국토교통부 주택도시기금에서 지원하는 대출로, 은행을 통해 대리대출해주는 개념입니다.반면 은행 전세대출은 은행 자체 자금으로 대출을 제공합니다.두 가지 상품 모두 신용도에 영향을 받습니다.신용점수와 전세대출:신용점수는 NICE와 KCB에서 평가합니다.NICE는 “나이스신용평가,” KCB는 "코리아크레딧뷰로"를 말합니다.신용점수가 높으면 누구나 최대한도까지 이용할 수 있지만, 소득과 부채에 따라 다시 산정됩니다.소득이 적거나 부채가 많은 경우, 원하는 만큼 받을 수 없을 수 있습니다.서울보증 (SGI) 기준 신용점수:서울보증은 대출한도 면에서 HF보다 더 많이 나옵니다.다만 무소득이어도 전세대출 한도가 나오지 않습니다.소득 증빙이 힘들고 카드 사용내역이 충분하다면 가능합니다.전세대출 보증의 필요성:임차주택은 남의 집이므로 금융사가 근저당설정과 같은 채권보전조치를 할 수 없습니다.요약하자면, 전세 대출은 신용도와 소득 상황에 따라 받을 수 있는 금액이 달라집니다.