안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 양도소득세에대해궁금합니다많은조언부탁드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.양도소득세는 부동산을 매도할 때 발생하는 세금으로, 양도 차익에 대해 부과됩니다. 여러 가지 세금이 있으니 차근차근 설명드리겠습니다.취득세 (Acquisition Tax):부동산을 취득할 때(사실상 매입할 때) 부과되는 지방세입니다.취득세는 부동산을 취득한 날로부터 60일 이내 신고 및 납부합니다.취득세율은 취득가액, 규제지역, 주택보유수, 면적에 따라 다르며, 국세청 세금계산기를 이용하시면 정확한 금액을 확인하실 수 있습니다.재산세와 종합부동산세:부동산을 소유하고 있을 때 부과되는 보유세입니다.매년 6월 1일 기준으로 부동산을 보유하고 있다면 재산세를 납부해야 합니다.종합부동산세는 고가의 아파트 등 부동산 보유자에게 부과되며, 종부세라고도 합니다.양도소득세:부동산을 매도하면서 얻은 시세차익에 대해서 부과하는 국세입니다.양도차익에서 장기보유특별공제를 제하면 양도소득금액이 나옵니다.오래 보유할수록 최대 40%가 공제됩니다.기본공제를 제하면 과세표준이 나오며, 양도소득세율을 적용하여 산출세액이 결정됩니다.양도세 면제 조건:생애최초 주택구입자는 12억 원 이하 주택 취득 시 한도 200만원 내에서 전액 면제 받을 수 있습니다.경기도민은 부부합산 연소득 1억원 이하, 자녀가 1명 이상 있으면 경기도에 위치한 주택을 생애최초로 4억원 이하에 구입할 경우 취득세 전액을 면제 받을 수 있습니다.양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고와 함께 예정신고세액을 납부해야 합니다. 예정신고 기한 내 신고·납부하지 않을 경우 신고불성실 가산세 등이 부과될 수 있습니다.
부동산
Q. 전세집을 구하려고하는데.임대인이 국세및 기타조세 체납이 있는지 알려면?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세집을 구하시려는데 임대인이 국세 및 기타조세 체납이 있는지 확인하는 것은 중요한 절차입니다. 국세완납증명서(국세납세증명서)로 확인:국세완납증명서는 발급일 현재 국세 체납액이 없음을 증명하는 서류입니다.이 증명서를 발급받아서 임대인에게 확인시켜 줄 것을 요구하시면 됩니다.미납국세 열람신청을 통해 확인:국세청에서는 미납국세 열람제도를 홍보하고 있습니다.주거용 건물(주택)이나 상가의 임대차 계약 전에 임대인의 미납국세를 열람해서 깡통전세의 위험에 대비하실 수 있습니다.임대인의 체납세금 여부를 확인하여 보증금을 지키시기 바랍니다. 지난 3년 동안 임대인의 체납세금 때문에 공매로 넘어간 부동산이 많이 발생했습니다.
부동산
Q. 분양빌라 셀프등기방법 알려주세요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.분양받은 신축 아파트를 셀프로 등기하는 방법을 안내해드리겠습니다. 아래는 셀프등기 과정과 필요한 서류입니다:분양회사 서류 준비:분양회사로부터 다음 4가지 서류를 받으세요:위임장 (법인인감 날인된)부동산 매도용 인감 증명서등기필정보 (구- 등기필증, 등기권리증)법인 등기사항 전부증명서 (분양회사의 보존등기가 완료되면 입주지원센터에서 발급 가능)매수인(분양받은 자) 서류 준비:매수인은 다음 9가지 서류를 준비해야 합니다:신분증, 도장분양계약서 (옵션 및 발코니확장 계약서 포함, 원본)부동산거래계약 신고필증집합 건축물대장등본 (전유부분) 또는 토지대장등본 (대지권등록부)주민등록등본 2부가족관계증명서 (상세) 1부취득세 영수필 확인서국민주택채권 매입 확인서거래내역확인증 (채권 번호는 등기신청서 작성 때 필요)등기과정:분양회사 서류와 매수인 서류를 준비하여 관할 등기소에 제출하세요.방문 기관 순서:입주지원센터시청/구청(서구청 검단출장소)은행관할 법원 등기국등기운영과(접수/발급) 방문:최종 확인 서류를 접수하세요.등기 권리증은 우편으로 수령하거나 등기소에서 직접 찾아가세요.셀프등기 비용은 보존등기가 완료된 후에 발생하며, 취득세는 잔금 완납 후 60일 이내에 신고 및 납부해야 합니다. 취득세 영수필 확인서를 받기 위해 시청/구청 취득세과 또는 세정과(서구청 검단출장소)를 방문하시면 됩니다. 국민주택채권 매입 확인서는 은행에서 발급받으실 수 있습니다.
부동산
Q. 청약통장 당첨이후 재신청할수있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재당첨 제한:주택청약 당첨 후, 재당첨 제한 기간 동안 다른 분양주택에 당첨자로 선정될 수 없습니다.재당첨 제한 기간은 해당 주택의 특성에 따라 다르며, 규제지역, 투기과열지구, 청약과열 지역 등에 따라 달라집니다.국민주택의 경우 무조건 재당첨 제한이 적용되며, 민영주택은 투기과열지구/청약과열 지역인 경우에만 해당됩니다.비규제지역의 민영주택은 재당첨 제한이 없습니다.특별공급 제한:특별공급은 일생에 단 한 번뿐인 기회입니다. 한 번이라도 특별공급에 당첨된 세대는 다시 특별공급을 받을 수 없습니다.다만, 철거되는 주택의 소유자 및 세입자는 주택 공급에 관한 규칙에 따라 공급받을 수 있습니다.재신청 가능 여부:비과세 조건이 충족되었다면 재신청이 가능할 수 있습니다.금융기관의 정책에 따라 다르므로, 청약통장을 운영하는 금융기관에 직접 문의하시는 것이 가장 정확한 정보를 얻을 수 있습니다.요약하자면, 정당 계약을 마치고 청약통장을 해지한 경우, 바로 재가입하시는 것이 좋습니다.
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Q. 임대차보호법상 전월세 상한액은 최대 몇 %까지 인상할 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가임대차보호법은 상가 임대료 인상에 대한 규정을 제공합니다. 이 법은 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에 5% 이내에서 임대료를 제한할 수 있도록 합니다. 임대료 인상 상한:상가임대차보호법 제11조 제1항에 따라 약속한 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인해 적당하지 않게 된 경우, 당사자는 장래의 임대료에 대해 증감을 청구할 수 있습니다.임대료를 증액하는 경우, 현재 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율인 5%를 초과해서 올릴 수 없습니다.이 규정은 환산보증금 기준을 초과하지 않는 상가임대차에만 적용됩니다. 환산보증금 기준 밖에 있는 임차인이라면 상가 임대료 인상 시 5% 법적 제한선의 적용을 받을 수 없어, 합당한 사유가 있다면 건물주는 5%를 초과해서도 증액이 가능합니다.계약갱신청구권:임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신요구를 할 수 있습니다 (2020년 12월 10일 이후는 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 청구).상가 임대료 인상 요구에 대하여 임차인은 거부할 수 있습니다. 만약 상가 임대인이 요구한 5%를 임차인이 거부한다면, 임대료는 5% 인상되지 않습니다. 상가 임대인과 임차인은 서로 협의하여 3% 또는 4% 정도의 수준으로 합의할 수도 있습니다.그러나 합의되지 않을 경우 분쟁조정위원회나 법원의 판단을 받아 해결해야 합니다.이러한 제도는 임차인과 임대인 간의 균형을 유지하며, 상가 임대료 인상을 합리적으로 조절할 수 있도록 도와줍니다