안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 근저당 선말소 조건인데 전세 계약해도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.근저당이 설정된 집에서 전세 계약을 체결할 때, 근저당 말소 조건을 고려해야 합니다.근저당 말소 없이 그냥 전세계약을 체결하는 경우:이미 근저당권이 설정되어 있는 상황에서 그냥 전세계약을 체결합니다.이 경우 최선순위 권리자의 선택에 따라 집이 경매될 가능성이 높습니다.주택이 경매되더라도 시세가 비싸거나 선순위 권리 금액이 적을 때는 근저당 말소 없이 전세계약이 체결될 수 있습니다.근저당 말소 조건으로 전세계약을 체결하는 경우:근저당권으로 담보되는 피담보채무액과 보증금액의 규모가 비슷한 경우 가능한 방법입니다.잔금일에 전액 상환하고 말소등기를 접수하는 조건으로 전세계약을 체결합니다.근저당 말소 없이 전세계약을 체결하면서 전세보증보험을 가입하는 경우:전세보증보험은 해당 주택이나 임대차계약의 조건을 심사하여 보증 여부가 결정됩니다.전세보증보험은 보증료나 수수료를 부담해야 하며, 보증해주는 범위는 주택가격에서 선순위 채권 등을 공제한 금액을 한도로 합니다.근저당 말소 없이 전세 계약하는 경우:이미 근저당권이 설정되어 있는 상황에서 그냥 전세계약을 체결하는 경우입니다.주택 시세의 70%에서 선순위 근저당권의 채권최고액 및 선순위 권리 금액을 공제한 후 남는 금액이 전세금을 초과하는지 계산해야 합니다.이 방법은 주택 시세가 높아서 선순위 권리 금액을 공제하고도 남는 금액이 전세보증금보다 많을 때 적용됩니다.주의사항:근저당 말소 조건을 명시한 특약을 작성해야 합니다.잔금일에 임대인과 임차인, 공인중개사가 함께 가서 근저당 금액을 상환하고 말소비용까지 지불해야 합니다.잔금이 남아있으면 공인중개사사무소에 가서 나머지 잔금을 지불해야 합니다.이러한 방법 중 하나를 선택하여 안전하게 전세 계약을 체결하시기 바랍니다.
부동산
Q. 임차인이 전세집을 제대로 원상복구시키지 않고 나갔을 때, 어떻게 책임을 물을 수 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차인이 전세집을 제대로 원상복구시키지 않고 나갔을 때, 책임을 물을 수 있는 방법을 알려드리겠습니다. 전세계약이 만료되면 임차인은 임대인에게 원상복구 의무를 부담하며, 이는 민법 제615조에 규정되어 있습니다. 원상복구의 범위는 특별한 사정이 없는 한 임대 당시 상태로 임차물을 반환해야 한다고 되어 있습니다.임차인이 고의로 변형하거나 파손한 경우에는 원상복구 의무가 발생합니다. 그러나 시간에 따라 자연스럽게 노후화된 부분도 함께 고려해야 합니다. 기본 원칙은 다음과 같습니다:임대인: 임차인의 고의, 과실, 비정상적인 사용으로 인한 파손 등 원상복구를 해야 할 기본 원칙입니다.임차인: 노후화, 자연재해로 인한 파손은 임대인이 수선해야 합니다.따라서, 훼손된 유리창이 몇 개 있는 경우, 임차인에게 원상복구를 요구하셔도 되지만, 대꾸를 안하고 연락을 피할 때는 다음과 같은 절차를 고려해보십시오:기록 남기기: 이사 첫 날, 집 상태를 꼼꼼히 체크하고 기록으로 남겨두세요. 만일 이전 세입자가 복구하지 않고 간 부분이 있다면 해당 건에 대한 원상복구 의무가 없음을 임차인과 확인해야 합니다.즉시 알리기: 거주 중 누수, 보일러 고장 등의 문제가 있다면 바로 집주인에게 알리고 수리를 요청하세요. 이를 방치하다 이사나갈 때 쯤 이야기가 나온다면 집주인과 불필요한 오해가 생길 수 있습니다.이와 같은 절차를 따라 원상복구를 요구하시고, 필요한 경우 법적인 조치를 취해보시기 바랍니다. 또한, 원상복구 평균 비용은 원상복구 업체의 공사 방법, 기술, 전문인력의 숙련도 등에 따라 달라질 수 있으므로 참고하시길 바랍니다
부동산
Q. 보증보험에 가입했는데, 집이 경매에 넘어가는 경우(선순위채권 존재)는 어떻게 되나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.보증보험은 임대인과 세입자 간의 전세계약에서 세입자의 전세금을 보호하는 제도입니다. 하지만 일부 경우에는 보증보험 가입이 불가능하거나 지급이 거절될 수 있습니다. 선순위채권이 있는 집이더라도 전세보증보험 가입은 가능하며, 해당 주택의 시세가 선순위 채권과 후순위 보증금의 합계보다 작아야 합니다. 선순위채권이 주택가격의 60%를 초과하지 않아야 합니다.그러나 보증보험은 세입자를 보호하기 위해 만들어진 제도이지만, 가입 조건이 까다로워 가입이 거절되는 경우가 있습니다. 세입자가 전세보증보험 가입 불가 사유를 어렵게 뚫고 통과하였음에도 추후 보증보험 이행이 거절되는 경우도 있습니다.임대인이 보증보험을 전액 가입하고, 세입자가 전세권 설정까지 한다면 보다 확실하게 보증금을 보호할 수 있을 것입니다. 하지만 이러한 상황에서도 보증보험은 선순위채권이나 다른 문제로 인해 지급이 거절될 수 있으니 주의하시기 바랍니다. 전세보증보험은 가입만으로도 100% 안전한 것은 아니며, 세입자와 임대인 간의 계약 조건을 정확히 확인하시는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 2년이 지나야 양도세 비과세로 알고 있는데 그럼 1년 이후 2년 이내는 양도세 몇프로 인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택 양도세는 주택을 매도할 때 발생하는 세금으로, 보통 양도차익을 기준으로 과세됩니다. 실거주 2년 이상이 되면 양도세가 비과세로 처리되지만, 1년 이상 2년 이내의 경우에는 양도세를 내셔야 합니다.구체적으로 양도세율은 다음과 같습니다1년 이상 ~ 2년 미만 보유한 주택: 양도세율은 현재 60% 단일 중과세율에서 6%부터 45%의 기본세율로 낮아집니다.1년 미만 보유한 주택: 양도세율은 현재 70%에서 45%로 인하됩니다.따라서 1년 이상 2년 미만 보유한 주택의 경우, 양도세를 6%부터 45% 사이의 세율로 내셔야 합니다. 주택을 매도할 때 이러한 세금을 고려하시면 좋겠습니다.양도세에 대한 자세한 내용은 국세청이나 지방세청에서 확인하시는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 근저당있는 빌라를 매도 매수할때 근저당을 인수하는 조건으로 할 수가 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.근저당이 설정된 부동산을 매매할 때, 근저당을 인수하는 방법과 주의사항에 대해 알려드리겠습니다. 근저당은 부동산에 대한 융자 또는 대출로 설정되어 있는 권리입니다. 아래의 주의사항을 고려하여 거래를 진행하시면 됩니다매매 계약서에 근저당 조항 추가하기:매매 계약서에 "부동산에 설정된 근저당권은 매도인이 말소한 후 소유권을 이전한다"는 조항을 기재합니다. 이 조항은 매수자와 매도인 간의 합의로 설정됩니다.이 조항이 없는 경우, 나중에 매도인이 매수인이 근저당권부 채권을 양수하기로 했다는 주장을 할 수 있으므로 주의해야 합니다.매매 대금 결정하기:근저당이 설정된 부동산을 매매할 때, 매매대금은 근저당으로 담보되는 채무액 만큼 공제되어야 합니다.매도인이 매매대금을 지급 받음과 동시에 근저당권을 말소하기로 했다면 매매대금은 공제되지 않습니다.현장 답사 및 공적 장부 확인하기:근저당이 설정된 부동산의 공적 장부를 확인하고 권리분석을 해야 합니다.권리분석을 위해 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획확인원, 전입세대열람내역 등을 발급 받아야 합니다.권리 말소 여부 합의하기:매매 계약서에 근저당권 말소 조건을 합의하여 매매대금을 결정합니다.근저당권 말소 조건으로 매매한 경우, 매도인은 매매대금을 지급 받아 근저당권을 말소함과 동시에 소유권을 이전해줄 것입니다.매수인은 대항력을 갖춘 후순위의 미등기 임차권만 인수하게 될 것입니다.이와 같은 주의사항을 고려하여 근저당이 설정된 빌라를 매매하시면 됩니다. 현금 1억으로 거래하실 경우, 매매대금과 근저당 말소 조건을 상세히 협의하시는 것이 중요합니다.