안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 전세 놓는 방법과, 세입자 퇴거 전 담보대출 관련
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 내놓기 절차:전세를 내놓을 때, 다음 절차를 따르면 됩니다:세입자 통보: 전세 만기가 되기 전 6개월~2개월 전에 세입자에게 퇴거 의사를 밝히셔야 합니다. 세입자도 만기 2개월 전까지 의사를 전달해야 합니다. 양측 연락이 없는 경우 묵시적 갱신으로 기존 계약이 자동 연장됩니다.퇴거 통보: 퇴거 통보는 전화, 문자 등을 통해 보낸 증거를 남겨야 합니다. 만기일에 퇴거를 해야 한다는 것을 분명하게 알려주세요.퇴거 확인: 세입자가 나갔는지, 집의 상태를 확인하세요. 관리비 정산과 보증금 반환도 필요합니다.세입자 퇴거 전 담보대출:세입자 퇴거 시 필요한 주택담보대출에 대해 규제가 완화되었습니다.세입자가 없거나 세입자가 입주가 늦어 보증금 반환이 어려울 때, 세입자 퇴거 후 집주인이 실거주할 때 등 전세금 반환에 필요한 주택담보대출을 신청할 수 있습니다.주택담보대출은 주택담보 생활안정자금에 속하며, 구입자금과 생활안정자금 금리가 다를 수 있으니 비교해보세요.세입자 퇴거 후 주택담보대출 과정:세입자 퇴거 후 주택담보대출을 받으려면 집주인이 실거주를 해야 합니다. 그렇지 않으면 은행에서 대출금 회수를 요구할 수 있습니다.퇴거날짜에 맞춰 세입자가 나갔는지, 집의 파손 여부, 남은 짐 등을 확인하세요.장기수선충당금 정산과 보증금 반환도 필요합니다.이상의 절차를 따르시면 전세를 내놓고 세입자 퇴거 전 담보대출을 원활하게 처리하실 수 있습니다.
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Q. 전세사는중인데 이럴경우 갱신권 쓸수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약갱신청구권이란 무엇인가요?임차인 (세입자)이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리입니다.이로써 임차인의 안심 거주 기간이 2년 더 늘어납니다.임대차 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신을 요구할 수 있습니다.정당한 사유 없이 거절할 수 없으며, '20.12.10 이전에 최초로 체결된 임대차 계약’의 경우 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간도 해당됩니다.계약 갱신 거절 사유는 어떤 것들이 있나요?집주인 입장에서 계약 갱신을 거절할 수 있는 사유도 있습니다. (국토교통부 오피셜 자료, 9가지 경우)임차인이 연체한 경우임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우임대인이 임차인에게 보상을 제공한 경우임차인이 주택을 전대한 경우임차인이 주택을 파손한 경우주택이 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못한 경우주택 점유를 회복할 필요가 있는 경우임대인이 실거주하려는 경우기타 중대한 사유가 있는 경우계약 갱신하기 (세입자편):기간 확인: 전세 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약 갱신 의사를 전달해야 합니다. ('20.12.10 이전 최초 계약인 경우 1개월 전까지)임대인에게 연락하기: 문자메시지, 이메일 등의 방법으로 의사를 표현하면 됩니다. 기록이 남는 방법을 선택하는 것이 좋습니다.
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Q. 신축 전세 1순위로 들어가려면 어떻게 해야되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신축 아파트의 전세 계약에서 선순위 근저당을 남기기로 한 경우, 임차인이 잠시 전출해야 하는 이유에 대해 설명드리겠습니다.선순위 근저당이 있는 아파트 전세입주:신축 아파트는 입주물량이 한꺼번에 나오기 때문에 시세보다 저렴한 가격으로 전세를 들어갈 수 있는 장점이 있습니다.선순위 근저당까지 있는 조건이라면 더 저렴한 전세로 새 아파트에 입주할 수 있습니다.대부분의 전세는 대출 없이 진행되는 경우가 많지만, 선순위 근저당이 있는 조건에도 전세 계약하기도 합니다.선순위 대출이 있는 조건으로 전세를 들어갈 경우:시세가 명확하지 않은 신축빌라의 경우 문제가 발생할 수 있습니다.그러나 대부분의 신축 아파트는 매매가 대비 전세가율이 낮아 최악의 경우에도 내 보증금이 회수되는데 큰 문제가 없을 것입니다.선순위 근저당 설정을 위해서는 잠시 전출해야 합니다:신축 아파트는 이미 근저당이 설정되어 있지 않은 상태입니다.은행에서도 대출을 해준 후에도 근저당 설정을 하지 못한 상태이며, 보존등기가 나오는 시점에 집주인에게 임차인이 2~3일 정도 전출을 할 수 있도록 요청합니다.이사날짜까지 2달 이상 남았으므로 확정일자와 전입신고를 먼저 진행하시는 것이 좋습니다. 이렇게 선순위를 확보하면 다른 세입자가 선순위를 차지하는 걱정은 덜어집니다. 임차인 전출은 일시적이지만, 이후에 안심하고 새 아파트에 입주하실 수 있을 것입니다.
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Q. 분양권 전매로 디딤돌 대출가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.디딤돌 대출은 주택도시기금을 통해 무주택 서민에게 낮은 금리로 공급되는 상품입니다. 그러나 상속이나 증여로 주택을 소유한 경우, 디딤돌 대출은 특정 조건을 충족해야 합니다. 아래의 내용을 참고하시기 바랍니다상속 및 증여로 주택을 취득한 경우:상속, 증여 등기일로부터 3개월 이내일지라도 디딤돌 대출은 불가능합니다.디딤돌 상품은 구입용도(즉, 매매잔금 용도) 이외에는 취급이 불가능하며, 상속이나 증여로 주택을 취득한 경우 해당됩니다.가족 간 거래:매도인과 매수인의 관계가 부부, 직계 존비속, 배우자의 직계 존비속인 경우에도 디딤돌 대출은 불가능합니다.형제자매인 경우도 계약금, 중도금 등 실질적 대금 지급 내역을 증빙할 수 없다면 취급이 불가능합니다.대안:상속이나 증여로 주택을 소유한 경우, 디딤돌 대출은 불가능하지만, U보금자리론이나 다른 금융권 자체 담보대출 상품은 가능할 수 있습니다. 이 경우 해당 금융기관의 조건을 확인하시기 바랍니다.상속 증여를 받은 경우 디딤돌 대출은 적용되지 않으므로, 다른 대출 상품을 고려해 보시는 것이 좋습니다.
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Q. 전세 돌리고 있는 자가에 주담대 추가 가능하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세를 돌리고 있는 상태에서 주담대를 추가로 받을 수 있습니다. 다만, 주담대 대출은 일정 조건을 만족해야 합니다. 여기서 주의할 점은 당일 상환과 당일 주담대 실행 여부입니다. 사실상 당일에 동시 처리하지 않아도 되며, 일정 기간 내 상환을 조건으로 하는 경우가 많습니다.전세 만기 이전에 (전세자금대출을 전액 상환하지 않은 상태에서) 주택담보대출을 받아 잔금을 치루고, 전세보증금을 받으면 주택담보대출을 일부 상환하는 방식으로 대출이 가능합니다. 요새 대출 정책이 완화되었다고 하니, 전세자금대출을 받고 있는 상태에서도 추가로 주택담보대출을 받을 수 있습니다.1금융권이 아닌 다른 은행에서도 주담대 대출이 가능한지는 은행별 정책에 따라 다를 수 있습니다. 따라서 해당 은행을 통해 상담받아 보시는 것이 좋습니다. 주택담보대출은 개인의 DSR(Debt Service Ratio)과 DTI(Debt-to-Income Ratio)를 고려하므로, 다른 대출(신용대출, 자동차 대출 등)이 얼마나 있는지 확인하는 것이 중요합니다.