안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 주택을 매도시 공동명의일때 양도소득세 혜택이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공동명의 주택을 매도할 때 양도소득세 혜택은 상속받은 후 양도 시에 따라 다르게 적용됩니다. 상속 주택 취득 시기와 취득 가액:상속 주택의 취득 시기는 상속개시일인 2021년 8월입니다.취득 가액은 2021년 8월 유사매매사례가액을 기준으로 합니다. 이는 해당 재산과 유사한 조건의 부동산 거래 가격입니다.양도소득세 계산:상속 주택 양도 시, 상속일로부터 6개월 이내에 양도하는 경우, 양도가액은 상속 재산 취득 가액으로 간주됩니다. 따라서 양도차익은 0원이며, 양도소득세도 0원입니다.만약 6개월 이후에 양도하는 경우, 양도 가격에 따라 양도소득세가 발생할 수 있습니다.비과세 혜택:공동명의로 상속받은 주택의 경우, 동일세대원인 배우자로부터 상속받은 경우 1세대 1주택 비과세 판단 시 보유 및 거주 기간이 2년 이상이면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.단독명의와 비교:공동명의로 양도할 때, 양도세 절감 효과가 있습니다. 공동명의로 양도 시, 시세차익이 인당 부과되기 때문에 절반으로 줄어듭니다.이처럼 상속과 양도 시기, 공동명의 여부에 따라 양도소득세 혜택이 달라집니다.
부동산
Q. 부친 사망시 상속하는 방법 및 필요서류
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부친의 사망으로 인한 상속 절차를 진행하시려면 몇 가지 서류와 절차를 준비해야 합니다. 아래는 상속 등기를 위해 필요한 서류와 절차입니다:상속 등기 절차:상속 등기는 망자의 재산을 상속받은 상속인이 각자 또는 일괄적으로 진행할 수 있습니다.상속 등기의 기한은 정해져 있지 않으며, 상속에 대한 협의가 이루어지지 않는 등으로 인하여 등기권리자가 확정되지 않은 경우에는 상속 등기를 하지 않아도 이에 따른 의무가 없습니다.상속을 하지 않아도 상속재산에 대한 세금은 부과되며, 이에 따른 부과 의무는 연대책임이며 상속인의 대표자에게 부과됩니다. 의무를 이행하지 않으면 처분을 받게 됩니다.상속 등기를 위해 필요한 서류:망자-2008년 1월 1일 이후 사망한 경우:제적등본 (출생시부터 2007년 12월 31일까지의 호적 전부)가족관계증명서기본증명서친양자입양관계증명서말소된 주민등록초본 (추가로 입양관계증명서 또는 혼인관계증명서가 필요할 수 있음)상속인이 해야 할 서류:상속재산분할협의서 작성 후 인감날인 (상속인 전원)인감증명서 (상속인 전원)주민등록등본 (상속인 전원)기본증명서 (상속인 전원)가족관계증명서 (상속인 전원)토지: 토지대장등본, 건물: 건축물대장등본, 집합건물: 집합건축물대장등본 (전유부분), 토지대장등본 (대지권등록부 포함)취득세영수필확인서국민주택채권매입등기신청수수료 납부 영수증등기신청인의 신분증, 도장상속 등기를 진행하시려면 먼저 관할 행정청에 취득세를 납부하고 취득세 납부 증명서를 발급 받아야 합니다. 상속 취득세를 신고할 때 필요한 서류도 함께 확인하시기 바랍니다.
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Q. 부동산거래 할때 실거래가격은 누가?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 거래 시에는 공시가격과 실거래가격 두 가지를 고려해야 합니다.공시가격 (Official Price):공시가격은 국가에서 정해지는 가격으로, 세금과 수수료를 계산하는 데 사용됩니다.이 가격은 부동산 등기부에 등재되어 있으며, 일반적으로 부동산의 시장 가치보다 낮습니다.국가 기관이 정기적으로 업데이트하며, 지역별로 다를 수 있습니다.실거래가격 (Actual Transaction Price):실거래가격은 실제로 매매하는 사람들이 합의한 가격입니다.일반적으로 공시가격보다 높게 형성되며, 시장 상황, 공급과 수요, 부동산 위치, 상태 등 여러 요소에 의해 결정됩니다.매매 당사자 간 협상을 통해 정해지지만, 감정사나 부동산 중개인에 의해 결정될 수도 있습니다 .실거래가격은 매매 당사자의 합의에 따라 결정되지만, 시장 조건과 부동산 상태를 고려하여 적절한 가격을 찾는 것이 중요합니다.
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Q. 근저당설정된 부동산(전)을 공동명의로 할 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산의 공유지분에 근저당이 설정된 경우, 공유물을 분할하면 해당 근저당권이 분할된 각 부동산 위에 종전의 지분비율대로 존속하기도 하고 소멸하기도 합니다. 이를 이해하기 위해 공유물분할과 근저당권에 대한 기본 개념을 살펴보겠습니다.공유물분할의 기본 개념:부동산의 등기부에 소유권이 지분으로 등기된 여러 사람은 공유관계에 있습니다.어느 한 명이라도 공유관계에서 벗어나고 싶으면 '공유물분할청구권’을 행사하여 언제든지 공유물을 분할할 수 있습니다.공유물분할은 협의에 의한 분할과 재판에 의한 분할로 나뉩니다.근저당권의 존속 및 소멸:근저당설정된 공유지분이 현물분할되는 경우, 근저당권은 분할된 각 부동산 위에 종전의 지분비율대로 존속하고, 분할된 각 부동산은 저당권의 공동담보가 됩니다.따라서 근저당권이 설정되어 있는 부동산을 현물분할할 경우, 근저당권이 지분비율대로 분할 후 각 토지에 전사되어 토지가 공동담보로 되는 문제가 발생할 수 있습니다.손해 최소화 방법:근저당권이 설정된 부동산을 현물분할하는 경우, 근저당권이 지분비율대로 분할 후 각 토지에 전사되어 근저당권이 공동담보로 설정되는 불이익을 고려해야 합니다.이러한 손해를 최소화하기 위해서는 현물분할이 아닌 대금분할을 고려해보시는 것이 좋습니다.따라서 A에게 1/2~1/3 정도 지분을 공동명의로 전환하는 것은 가능하며, 추후 경매 진행 시 저에게 유리한 점이 있을 수 있습니다.
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Q. 이전 세입자 보증보험 기간이 남아있으면 임대인이 그 이후에 보증보험 신규(갱신)해도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증보험의 경우, 임대인이 변경되면 몇 가지 절차를 따라야 합니다.보증보험 변경 신청:은행에서 보증발급을 받은 경우 해당 은행을 방문하여 임대인 변경 신청을 진행하면 됩니다.보증보험 공사에서 직접 가입한 경우 해당 영업지사를 찾아가거나 인터넷보증을 이용할 수 있습니다.모바일 전세보증금 반환보증 (카카오페이)를 이용한 경우, 인터넷보증을 통해 임대인 변경 신청이 가능합니다.인터넷보증을 이용할 때는 보증갱신 신청 화면에서 '임대인 변경’을 선택하면 됩니다.필요한 서류:보증신청인 (임차인)의 신분증 사본: 임차인의 신분증, 본인의 운전면허증이나 주민등록증을 가지고 가세요.부동산 등기부등본: 현재 임차하여 살고 있는 부동산의 등기부등본이 필요합니다. 등기부등본의 "갑구"에 변경된 집주인을 확인할 수 있습니다. 등기부등본은 인터넷으로 간단하게 발급할 수 있습니다.매매계약서 사본 또는 변경된 임대인의 인적 사항을 확인할 수 있는 서류: 매매계약서의 사본을 이전 집주인 혹은 부동산 사장님께 요청하시면 됩니다. 계약서 사본이 있으면 예전 집주인과 바뀐 집주인의 인적사항 및 세입자가 현재 거주하고 있는 부동산의 매매 사실을 확인할 수 있습니다.주의: 변경된 임대인이 법인일 경우 법인의 사업자등록증과 법인등기부등본도 제출해야 합니다.