안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 용도변경에 대한 비용은 얼마나 들어가나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.용도 변경은 부동산 상가 중개 시 중요한 과정입니다. 건축물의 용도변경 절차와 비용에 대해 알아보겠습니다.용도변경 절차:용도변경 확인: 변경하고자 하는 용도가 허가 대상인지, 신고 대상인지, 표시변경 대상인지 확인합니다.정화조 용량 확인: 변경 후에도 정화조 용량에 지장이 없는지 확인합니다.주차대수 확인: 변경 후 추가 확보가 필요한지 확인합니다.용도변경 신청: 상가용도와 임차하려는 상가점포가 시설군에 맞지 않을 때 용도변경 신청을 합니다.허가사항 또는 신고사항 결정: 상위시설군으로 변경 시 허가사항, 하위시설군으로 변경 시 신고사항으로 진행됩니다.용도변경 비용:기재내용 변경: 무료부터 50만 원까지 분포합니다.신고 대상: 대략 100만 원 정도.허가 대상: 대략 150만 원 정도.건축사 설계: 추가 비용이 발생할 수 있습니다.소요기간:기재내용 변경: 1주일 이내신고나 허가 변경: 1~2주 정도면적 100㎡ 이상의 사용승인 신청: 4주 정도건축물 용도변경은 정확하고 신속한 처리를 위해 건축사를 통해 진행하는 것이 좋습니다. 비용은 실평수 기준으로 평당 10만 원에서 20만 원 정도로 예상됩니다. 비용은 임대인과 임차인 간 협의하여 결정하시면 됩니다. 상가 중개를 위해 건축물대장을 발급받아 용도 확인 후 중개를 진행합니다.
부동산
Q. 아파트부부공동명의등기 관련. 문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.취득세:부부 공동명의로 변경할 때, 취득 당시 아파트 가격에 3.5%의 취득세율을 곱한 금액을 취득세로 납부해야 합니다.예를 들어, 2억원 짜리 주택을 매수했을 경우, 이 주택에 대한 지분을 반반씩 나누어 부부 공동명의로 등기한다면 취득세는 1억원 × 3.5% = 350만원이 부과됩니다.양도소득세:부부 공동명의로 변경하면 양도소득세에서 절세 효과가 있습니다.단독명의인 경우 기본공제 1인당 250만원을 받지만, 부부 공동명의 기본공제는 2인으로 500만원 공제를 받을 수 있습니다.예를 들어, 6억에 구매한 아파트를 9억에 매도할 경우, 단독명의인 경우 양도차익 3억에 대하여 양도세를 부과하지만, 공동명의인 경우 각자 1.5억에 대한 세금을 내게 되므로 총 양도소득세도 낮아지게 됩니다.종합부동산세:종합부동산세는 부동산 보유에 대한 세금으로 매년 6월 1일 기준으로 부과됩니다.부부 공동명의로 변경할 때, 취득 당시 가액에 3.5%의 세율을 곱한 금액을 취득세로 납부해야 합니다.다주택자의 경우 누진세율로 인해 단독명의가 유리할 수 있습니다.기타 고려사항:공동명의로 등기하면 상대 배우자의 동의 없이 부동산 처분이 어려워지며, 담보 대출도 어려워집니다.경매 시 지분에 따라 일부만 경매가 진행되므로 남은 지분 보유자는 다른 입찰자보다 먼저 우선 매수청구권을 행사할 수 있습니다.
부동산
Q. 묵시적갱신의 계약기간은 얼마나 늘어나나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.묵시적 갱신은 임대차 계약이 만료되었음에도 양측이 특별한 통보 없이 계약이 자동으로 연장되는 상황을 말합니다. 이 경우, 임차인은 계약을 해지하고 나갈 수 있습니다. 하지만 임대인은 보증금을 돌려줘야 하는 의무가 있습니다. 여러 가지 상황에 따라 묵시적 갱신이 적용될 수 있으며, 중요한 점은 임차인이 계약을 해지하고 나갈 수 있다는 것입니다. 다만, 이사 가기 3개월 전에는 통보해야 합니다. 따라서 여러분의 상황에서도 묵시적 갱신이 적용되었다면, 임차인은 전과 동일한 조건으로 2년 더 거주할 수 있습니다. 다른 집을 구할 시간이 필요하다면 이를 고려하여 통보해야 합니다.
부동산
Q. 전세놓을때 필요한 정보와 팁좀 알려 주세요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부모님께서 시골로 이사를 가시면서 집을 전세로 놓으실 때 고려해야 할 사항은 다음과 같습니다아파트 옵션 확인: 관심 있는 아파트의 경우 시스템 에어컨, 상부 장 등과 같은 옵션을 추가할 수 있습니다. 이 중에서 시스템 에어컨이 몇 개 있는지와 상부 장 같은 것들을 원하시는지 확인해보세요.줄눈 및 탄성 코트 공사: 줄눈이 없는 아파트에 살아보신 분들이라면 화장실 청소에 대한 걱정을 하시는 분들이 많으시다고 합니다. 줄눈 시공 및 베란다 코트 공사 등은 수요를 높일 수 있을 것으로 생각됩니다.입주 청소비 지원: 입주 청소의 경우 25만 원 정도 하는 걸로 확인이 되는데, 입주가 지연되어 시간이 지체되는 것보다는 입주 청소비 정도는 지원을 해줘서 입주 시기를 앞당기는 게 좋을 것으로 생각됩니다.많은 부동산에 연결해두기: 많은 사람이 보기 위해서는 많은 곳에 공지를 해두어야 합니다. 해당 단지 주변의 중개사무소 몇 곳을 찾아가 등록하는 것도 좋지만, 요즘 같은 시기에는 대면하지 않고 많은 사람들에게 정보를 전달하는 것도 좋은 방법이 될 것 같습니다.유능한 부동산 소장님 알아보기: 여러 유튜브를 보다 보니, 물건 앞에 있는 부동산 중개 사무소가 아닌 다른 동내에 있는 부동산 중개 사무소에서 먼저 연락이 오는 경우도 많다고 합니다. 중개소 소장비의 역량이 또 한 역할을 한다고 하네요. 이때 중개 수수료를 아끼지 않는 것도 하나의 팁입니다.매물 등록을 쉽게 하는 방법:네이버 부동산 및 부동산 앱을 사용해서 해당 아파트 및 주변 아파트 매물을 확인하세요.각 매물에 연결된 중개사 또는 소장님들의 전화번호를 저장해두세요.필요한 정보를 다시 물어보지 않게 핵심 개인 정보를 제외한 정보들을 잘 기록해서 문자로 전송하세요.답이 오는 중개사 소장님과 상의하여 등록하세요.기본적으로 전세 등록을 하기 위해서 필요한 정보들은 아파트 명/동, 호수, 옵션 상태, 공급 계약서, 예상 가격, 내가 해줄 수 있는 추가 혜택 등입니다.
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Q. 구두로 한 이사날짜라서 월세보증금을 반환 해줄수없다?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세금 반환 절차:전세금 반환을 위해 다음 절차를 고려해보세요:대화: 집주인과 대화하여 상황을 설명하고 원활한 해결 방법을 찾아보세요.내용증명 발송: 집주인에게 내용증명을 발송하여 약속된 사항을 확인하고 기록해두세요.소장 작성 및 접수: 변호사와 상담하여 소장을 작성하고 법원에 접수하세요.서면공방: 법원에서 서면 공방을 진행합니다.변론 기일 (조정 기일): 법원에서 변론 기일을 정하고 진행합니다.판결: 법원이 집주인에게 전세보증금 반환을 명령할 수 있습니다.전세금 반환 소송 비용:변호사 비용과 법원 실비용이 발생할 수 있습니다.전입신고와 보증금 반환:전입신고를 하더라도 보증금 반환은 가능합니다. 다만, 집주인과의 약속을 존중하며 법적 절차를 따라야 합니다.보증금 반환은 계약서와 법률에 따라 이루어지므로, 집주인과 상의하여 합의를 이끌어내는 것이 중요합니다.전세금 반환을 위한 조치:변호사와 상담하여 상황을 자세히 설명하고, 법적으로 가능한 조치를 취해보세요.집주인과의 대화를 지속하며 상호 협의를 이루는 것이 좋습니다.막막한 상황일 수 있지만, 법적 절차를 따라가며 최선을 다해 문제를 해결하시길 바랍니다.