안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산경매를 하려고할때 주의점?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 경매를 고려하시는 분들을 위해 몇 가지 주의점을 알려드리겠습니다. 부동산 경매는 중요한 결정이므로 신중하게 고려해야 합니다.권리분석: 경매 물건의 권리분석은 매우 중요합니다. 등기부등본을 확인하여 권리관계를 분석해야 합니다. 등기된 날짜가 가장 빠른 채권이 말소기준권리가 되고, 이후 채권들은 소멸됩니다. 또한 임차인의 우선변제권도 확인해야 합니다.현장 조사: 부동산 경매 물건의 현장을 꼭 방문해보세요. 조망, 주변 환경, 시설 상태 등을 확인해야 합니다.가격에 속지 않기: 경매 물건의 가격은 시세보다 저렴하게 설정되어 있을 수 있습니다. 하지만 가격만 보고 판단하지 말고 권리분석과 현장 조사를 통해 종합적으로 판단하세요.경매 절차 이해: 경매 절차를 충분히 이해하고, 입주 시점을 넉넉하게 계산해야 합니다.자금 계획: 구체적인 자금 계획을 세워야 합니다. 경매 낙찰금, 관리비, 인테리어 비용 등을 고려하세요.관리비 미납 상태 확인: 미납된 관리비가 있는지 확인해야 합니다.재경매, 유찰 상태 확인: 경매 물건이 재경매나 유찰 상태인지도 확인하세요.경매 관련 자격증은 필수는 아니지만, 부동산 경매에 대한 전문적인 지식을 갖추기 위해 공부하는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 전세로 와서 전입신고를 하였는데, 세대주 정보를 보니 집주인도 세대주로 2명이 되어있는데 괜찮은건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.세대주 확인서 (세대주확인서): 주민센터에서 받은 세대주 확인서는 중요한 문서입니다. 이 문서는 주택의 세대주를 확인하는 데 사용됩니다. 세대주 확인서에는 집주인과 세입자(즉, 여러분)의 정보가 포함됩니다.집주인의 전입신고: 집주인이 아직 이사간 곳으로 전입신고를 하지 않았다면, 여러분과 집주인이 동시에 세대주로 표시되는 상황이 발생할 수 있습니다. 이는 일시적인 문제일 수 있으며, 집주인이 이사간 곳으로 전입신고를 하면 정상적으로 해결될 것입니다.불이익 여부: 일반적으로 세대주 정보가 두 명으로 표시되는 상황은 큰 불이익을 초래하지 않습니다. 주민센터나 관련 기관에 문의하여 상황을 설명하고 조언을 구하시는 것이 좋습니다.집주인에게 연락: 집주인에게 전출신고를 하도록 요청하는 것은 좋은 생각입니다. 집주인이 이사간 곳으로 전입신고를 하면 세대주 정보가 정상적으로 업데이트될 것입니다. 집주인에게 친절하게 연락하여 상황을 설명하고 협조를 부탁드리세요.
부동산
Q. 재테크 및 유지보수관리를 감안시 같은 금액대로 오피스텔과 소형아파트, 어느쪽을 구매하는 것이 유리할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트와 오피스텔은 주거 형태로서 각각 장단점을 가지고 있습니다. 아래에서 자세히 비교해보겠습니다용도와 정의:아파트: 5층 이상의 공동 주택으로, 각 세대가 독립된 공간을 가지며 주거용입니다.오피스텔: 사무실과 주거를 겸하는 형태로, 주거공간이면서 사무시설로 활용될 수 있습니다.면적과 비율:아파트: 주택법을 준용하며, 공급면적이 기준이며 전용률은 80% 이상입니다.오피스텔: 건축법을 준용하며, 계약면적이 기준이며 전용률은 50~70%입니다.세금 차이:아파트: 취득세는 전용면적 85㎡ 초과 시 1.3%로 부과됩니다.오피스텔: 취득세율은 4.6%로 고정되어 있습니다.장단점:아파트의 장점:세대수가 많아 조경, 놀이터, 커뮤니티 시설이 풍부하고 관리비가 저렴합니다.공급면적 대비 전용면적이 넓습니다.상가, 편의시설을 누리기 쉽습니다.층간소음이 적습니다.아파트의 단점:상가, 편의시설을 누리기 불편합니다.세대수가 적어 조경, 놀이터, 커뮤니티 시설이 부족하며 관리비가 비쌉니다.계약면적 대비 전용면적이 좁습니다.차량소음이 발생할 수 있습니다.환급성이 낮습니다.이를 고려하여 개인의 상황과 우선순위에 따라 선택하시면 됩니다. 투자를 고려한다면 오피스텔은 상대적으로 리스크가 크니 주의하시기 바랍니다.
부동산
Q. 현재 가지고 있는 기존아파트에 대출이 없는데 기존주택으로도 대출이 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.서울에 있는 기존 아파트로 대출을 받는 것은 가능합니다. 하지만 대출 가능한 비율은 여러 요소에 따라 다를 수 있습니다. 아래의 내용을 참고해주세요처분조건이 있는 경우 (기존 주택을 처분해야 함)특정 기간 동안만 잠깐 2주택자가 되는 것으로 인정됩니다.기존 주택을 처분하고, 일시적으로 2주택 상태를 유지할 수 있습니다.이 경우, 기존 주택의 대출을 유지한 상태에서 다른 주택을 매수하면서 대출을 받을 수 있습니다.보금자리론 사용 후 2주택 셋팅보금자리론은 무주택자 또는 1주택자를 위한 대출 상품입니다.특례보금자리론으로 주택을 매수하고, 기존 주택을 처분하지 않아도 됩니다.다만, 2년 이내에 매수했던 주택을 다시 처분해야 합니다.1주택자가 담보대출로 추가주택 매수기존 주택을 담보로 대출을 받아 추가 주택을 매수할 수 있습니다.단, 추가 주택은 생활안정자금으로 사용되지 않아야 합니다.매매사업자 또는 임대사업자로서 대출을 받아야 합니다.서울주거포털에서 자세한 내용을 확인하시거나 은행 상담을 받으시는 것을 권장드립니다.
부동산
Q. 임대차계약서 이후 전입신고 이런상황 의견 부탁드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택임대차 계약 후 전입신고를 다음날에 하면 효력은 다음날 발생합니다. 이 효력을 '대항력’이라고 합니다. 대항력이 발생하면 그 뒤에 설정된 근저당권보다 먼저 보증금을 보장받을 수 있습니다.계약서에 특약 사항을 넣어 대항력을 보장받을 수 있습니다. 다음과 같은 문구를 계약서에 추가해보시기 바랍니다:“계약일로부터 잔금 및 입주일 다음 날까지 현재 상태의 부동산 등기부등본을 유지해야 하며, 근저당을 포함한 다른 대출 설정을 하지 않는다. 이를 이행하지 않을 경우 임대인이 임차인에게 계약금의 배액을 손해배상으로 지급하고 계약을 해제한다.”이런 특약을 넣으면, 전입신고를 다음 날에 해도 안전하게 대항력을 확보할 수 있습니다. 그러나 집주인이 특약을 거부할 가능성도 있으니 주의하셔야 합니다. 불안하더라도 계약을 진행하고, 전입신고 다음 날까지 등기부등본을 발급받아 보시는 것이 좋습니다. 요즘 이런 특약을 사용하는 사례가 점차 늘고 있으며, 공인중개사가 집주인을 설득하고 있습니다. 법률문제가 발생하지 않도록 충분한 사전 준비와 검토를 통해 분쟁을 예방하는 것이 중요합니다.