안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 아파트 전세집을 구하려고 하는데, 아파트는 전세사기 같은게 없나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 전세사기 유형:깡통전세 (부적절한 전세가): 전세보증금과 주택의 매매가격이 유사한 수준입니다. 집주인의 주택 담보 대출 금액과 전세금 합계가 집값과 비슷해 집값 하락 시 세입자가 전세금을 받지 못할 위험이 있습니다. 보통 전세금이 매매가의 80% 이상이면 깡통전세라고 합니다.역전세: 주택가격이 하락하며 전세 시세가 계약 당시보다 하락해 전세 계약이 만료된 임차인에게 전세금을 돌려주기 어려워진 상황을 말합니다. 뉴스에 따르면 최근 전셋값이 큰 폭으로 하락하며 역전세난이 많이 발생했습니다.중요 사실 허위/미고지: 선순위 임차보증금이나 근저당 설정 금액을 숨기거나 속이고, 종부세나 재산세 등 당해세 체납 사실을 미고지합니다.대항력 요건 악용: 전입 다음날 성립하는 임차인의 대항력을 악용해 전입 당일에 주택을 매매하거나 담보물권을 설정하는 방식입니다.전세 계약 전 꼭 체크해야 할 사항:전세가율 확인: 전세가율은 전세가격을 매매가격으로 나눈 비율로, 80%가 초과할 시 위험한 주택으로 판단합니다. 안전하다고 판단되는 건물의 전세가율은 50~60%대입니다.등기부등본 확인: 집주인과 계약서 상의 임대인이 같은지 확인하고, 공인중개사의 자격 등록 여부도 확인해야 합니다.건축물대장, 등록여부 확인: 주택 용도를 확인하고, 무허가, 불법건축물 등록 여부를 확인해야 합니다.세금 체납에 관한 특약:임대인은 세금 체납이 없다는 사실을 확인하고, 세금 체납이 있는지에 대한 여부를 임차인에게 안내해야 합니다.
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Q. 보증금 못 돌려받는 상황에 월세 지불해야할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.보증금을 돌려받지 못하는 상황에서 월세를 지불해야 할지 여부는 꽤 복잡한 문제입니다. 하지만 일반적으로 다음과 같은 절차를 고려해볼 수 있습니다.계약해지 통보 및 의사전달:월세 계약이 종료되어야 보증금을 돌려받을 수 있습니다.집주인에게 계약 종료 의사를 표시하는 계약해지 통보를 해야 합니다.이를 문자 또는 통화로 기록해두는 것이 좋습니다.임차권 등기명령 신청:임차권등기명령은 보증금을 못 받은 상황이라고 이사를 간 상황이라면 이에 대한 대항력을 인정해주는 제도입니다.이 경우 다른 세입자가 들어오더라도 보증금을 우선적으로 받을 수 있는 우선 변제권이 발생합니다.지급명령 신청:지급명령은 법원에서 임대인에게 임차인 보증금을 돌려 주라고 명령하는 제도입니다.법원에 지급명령 신청을 하게 되면 임대인에게 지급명령 결정이 떨어지고 이를 임대인은 수행해야 합니다.일반 채권으로 넘어간 경우:일반 채권으로 넘어간다면 제 채권 순위는 확정일자를 기준으로 잡힐 것입니다.저당권자 중 돈을 돌려받지 못한 후일자 채권자와의 권리관계는 법률적으로 복잡하며, 상황에 따라 다를 수 있습니다.지속적으로 집주인에게 독촉하는 것 외에도 법적인 조치를 취해야 할 수 있습니다.
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Q. 부동산 임대사업을 하려면 집이 몇채부터 임대사업을 신고해야 하나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 임대사업은 규모와 종류에 따라 세금 처리 방법이 달라집니다. 주택임대소득 신고 방법:주택임대소득은 종합소득세 신고 시 함께 신고해야 합니다.주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인 경우, 주택임대소득만 분리과세 (세율 14%)하여 신고할 수 있습니다.주택임대 총수입금액이 2천만원을 초과하는 경우, 다른 종합과세 대상 소득과 함께 합산해서 신고해야 합니다 (세율 6∼45%).주택임대소득은 등록 임대주택과 미등록 임대주택으로 나뉘며, 세금 처리 방법이 다릅니다.등록 임대주택:세무서와 지방자치단체에 모두 등록하고, 임대보증금 및 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않아야 합니다.주택임대소득 외의 다른 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우, 공제금액 2백만 원을 적용할 수 있습니다.미등록 임대주택:주택임대소득만 분리과세하여 신고할 수 있습니다.주택임대소득 외의 다른 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우, 공제금액 2백만 원을 적용할 수 있습니다.세금 절세 방법:사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 모두 등록하고 일정 요건을 충족하는 경우, 분리과세 필요경비율과 공제금액 혜택이 있습니다.복식부기로 작성하여 신고하는 경우 기장세액공제 20%를 적용받을 수 있습니다.
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Q. 요즘은 아파트 구매할 때 대출이 얼마나 나오나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 구매 시 대출 금액은 여러 요소에 따라 달라집니다. 먼저 원천징수 기준으로 1억 원 연소득을 가진 분이 8억 원짜리 아파트를 구매할 때 대출 가능 여부와 금액을 살펴보겠습니다.원천징수 기준 1억인 경우:연소득이 1억 원인 경우, 대출 한도는 주로 연소득의 일정 비율로 결정됩니다. 연소득이 1억 원이므로 대출 한도는 보통 5배 이상인 5억 원 이상일 것으로 예상됩니다.마이너스 통장이 있을 때 대출:마이너스 통장은 신용 대출의 한 형태입니다. 내 통장의 잔고처럼 사용할 수 있는 대출로, 일정 금액을 정해진 기간 동안 빌리는 것입니다.마이너스 통장을 활용하면 대출이 더 적게 나올 수 있습니다. 하지만 이자를 지불해야 하므로 상환이 필요한 점을 고려해야 합니다.마이너스 통장이 5천만 원인 경우:마이너스 통장의 잔고를 대출로 활용하면 대출 금액이 5천만 원으로 제한될 수 있습니다.마이너스 통장을 활용하면 대출 한도를 조절할 수 있지만, 이자 지불을 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.
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Q. 1,2,3기 신도시 위치좀알려주세요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1기 신도시:위치: 성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본주요 특징:서울시청을 중심으로 20km 거리에 설계되었습니다.중심업무지구와 출퇴근이 가능한 거리에 위치합니다.분당과 일산의 면적은 3배~4배 정도 되지만 인구는 타도시의 2배~3배 정도밖에 되지 않아 인구밀도가 낮습니다.중동 (부천)이 인구밀도가 제일 높고, 평촌 (안양)이 두 번째로 높습니다.일산 (고양)은 인구밀도가 낮고 전원주택이 많으며 녹지비율이 높습니다.정책진행상황 및 결과:1992년 말에 입주가 완료되었습니다.177만 명이 거주하는 29만 2000가구의 대단위 주거타운으로 탄생했습니다.주택보급률이 69.8%에서 74.2%로 상승했습니다.부동산 영향:1기 신도시의 아파트 평균 매매가격은 1,594만원입니다.현재 3기 신도시 건설로 고양, 파주 일대 부동산 가격이 폭락했습니다.2기 신도시:위치: 경기 김포 (한강), 인천 검단, 화성 동탄1&2, 평택 고덕, 수원 광교, 성남 판교, 서울 송파 (위례), 양주 옥정, 파주 운정, 아산 신도시 (충남), 도안 신도시 (대전)정책 진행상황 및 결과:1기 신도시의 단점을 보완하기 위해 대규모 주택공급을 하지 않았습니다.녹지율 확보와 자족기능 강화를 중점으로 계획되었습니다.검단 2지구, 경기 오산, 충남 아산 등지의 사업은 취소되거나 축소되었습니다.부동산 영향:판교와 동탄1을 제외하고는 대부분 베드타운이 되었습니다.2기 신도시 용지 대량 유찰이 발생했습니다.3기 신도시:위치: 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장주요 특징:1차 발표: 남양주 왕숙2차 발표: 고양 창릉, 부천 대장거주 의무 기간:1차 발표 주택: 분양가격에 따라 2~5년2차 발표 주택: 2년행정중심복합도시 이전기관 등 종사자