안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 전세권설정 해지 관련 문의합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세권설정 해지와 관련하여 귀하의 질문에 답드리겠습니다.전세금을 돌려받기 위한 전세권설정 해지는 중요한 절차입니다. 아래는 전세권설정 해지를 위해 필요한 서류와 절차입니다전세권말소등기 신청서: 이 양식을 작성하여 제출해야 합니다.해지증서: 전세권설정자와 합의한 전세권을 해지하는 취지로 작성합니다.위임장: 만약 대리인이 신청하는 경우, 위임인(임대인)과 대리인(임차인)의 정보를 포함하여 작성합니다.등기필증: 분실한 경우, 전세권설정시 수령한 등기필증을 기재합니다.등록면허세 영수필확인서: 등기소 무인발급기나 은행에서 발급 가능합니다.등기신청수수료 영수필확인서: 등기소 무인발급기나 은행에서 발급 가능합니다.등기 수입증지: 등기소나 주변 은행에서 구입하여 첨부합니다.확정일자는 전세권설정과 담보대출과는 직접적인 연관이 없습니다. 확정일자는 전세계약의 종료일을 의미하며, 담보대출은 이후에 발생하는 일입니다. 담보대출을 받기 위해서는 전세권설정 해지가 선행되어야 하므로, 먼저 전세권설정 해지를 진행하시는 것이 좋습니다.전세금을 돌려받기 위해 정확한 절차를 따르시고, 은행과 임대인과 상의하여 담보대출을 진행하시기 바랍니다.
부동산
Q. 계약 만료해지 통보하고 이사한다고 한 달전 주인한테 얘기했는데 돈을 안줘서 계약을 못하고 있는데 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 만료 전 이사를 하려면 몇 가지 주의사항을 고려해야 합니다. 아래는 상황에 따른 대응 방법입니다보증금 반환:전세계약이 만료되기 전에 이사를 가는 경우, 보증금을 반환받을 수 있습니다.다만, 현재 주인이 보증금을 가지고 있지 않다면, 새로운 세입자가 구해진 후에 보증금을 받을 수 있게 됩니다.묵시적으로 갱신된 경우, 계약 종료 통보 후 3개월 내에 보증금을 반환해야 합니다.계약 갱신 청구의 경우, 계약 중도 해지로 인해 복비를 부담하는 경우가 있습니다.전세대출:전세대출을 고려할 수 있습니다. 이를 통해 다른 집을 구매하고 이사를 할 수 있습니다.전세대출은 은행이나 금융기관에서 제공하는 상품으로, 전세금을 대출받아 집을 구매하는 방식입니다.직접 세입자 구하기:직접 세입자를 구하는 것도 한 가지 방법입니다.부동산 중개업소를 통해 적절한 세입자를 찾을 수 있습니다.주의: 보증금 반환과 관련하여 임대인과 협의가 필요하며, 상황에 따라 법적 대응 방법을 고려해야 합니다.
부동산
Q. 유주택자도 집을 팔지 않고 청약이 가능할까요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.유주택자분도 주택 청약에 참여할 수 있습니다. 민영분양 아파트에서 당첨자를 선정할 때는 크게 가점제와 추첨제가 적용됩니다. 이를 통해 유주택자도 청약에 지원할 수 있습니다.가점제:가점제는 무주택기간, 부양가족, 청약통장 가입기간 3가지 항목을 합산한 점수가 높은 순으로 입주자를 선정하는 방식입니다.현재 집이 없는 무주택 세대만 가점제를 통해 당첨될 수 있습니다.추첨제:추첨제는 현재 집이 없거나 1주택 세대 중에서 무작위로 당첨자를 선정하는 방식입니다.가점이 낮거나 주택을 소유한 분들도 운에 의한 당첨을 기대할 수 있습니다.무주택자가 되기 위해 현재 주택을 판매하면, 가점제에도 지원 가능해집니다. 주택을 판매한 후 무주택자가 되면 가점제의 혜택을 받을 수 있습니다. 따라서 주택을 판매하시고 무주택자가 되신 후 청약에 참여하시면 됩니다.
부동산
Q. 청약 통장에 예치금이 얼마가 있어야 지원이 가능한가요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청약 통장에 예치금은 지역과 평형별로 상이하며, 주택 청약을 위해 필요한 금액입니다. 여러분이 어떤 지역에 거주하고 있는지와 원하는 평형의 아파트 크기에 따라 예치금을 결정하게 됩니다.아래는 일반적인 예치금 기준입니다:서울/부산 지역:85㎡ 이하: 300만원102㎡ 이하: 600만원135㎡ 이하: 1,000만원모든 면적: 1,500만원기타 광역시 지역:85㎡ 이하: 350만원102㎡ 이하: 400만원135㎡ 이하: 700만원모든 면적: 1,000만원기타 시/군 지역:85㎡ 이하: 200만원102㎡ 이하: 300만원135㎡ 이하: 400만원모든 면적: 500만원예치금은 공급면적이 아니라 전용면적 기준이므로 주의해야 합니다. 전용면적은 몇 평인지에 따라 다르며, 예를 들어 85㎡는 33평형, 102㎡는 40평형입니다. 청약통장 개설 시 최초에는 2만원만 넣어두고, 원하는 사업지 청약을 넣기 전까지 이체해두면 됩니다. 입주자 모집 공고 당일까지 예치해두는 것이 안전하며, 세대주 변경의 경우는 입주자 모집 공고 전날까지 해야 합니다.청약통장 예치금은 공공분양이나 민간분양과 관련이 있으며, 민간분양의 경우 경쟁률이 높아 가점제나 추첨제를 고려해야 합니다. 가점제는 통장 가입 기간이 중요하며, 2년 이상 가입해야 1순위가 됩니다. 투기과열지구와 조정대상지역에 따라 다르므로 주의해야 합니다.
부동산
Q. 전세계약 후 공시가격변동시 대출진행
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청년전용 버팀목전세대출인 경우, 목적물의 전세보증금이 국토교통부에서 고시한 공시가격의 126%를 초과하면 대출이 불가능하다는 점을 잘 알고 계시는 것 같습니다.이제 공시가격 변동에 대한 상황을 살펴보겠습니다. 예를 들어, 5월 초에 입주 예정인 계약을 4월 초에 공시가격이 1억원인 목적물에 대해 전세보증금을 126%인 1억 2600만원으로 계약하셨습니다.그런데 5월 초에 잔금일이자 대출 실행일 전인 4월 말에 공시가격이 9000만원으로 변동되어 126%가 1억 1340만원이 될 경우, 다음과 같은 상황이 발생합니다:대출 가능 여부: 공시가격 변동으로 인해 전세보증금이 126%를 초과하는 경우, 대출이 불가능할 수 있습니다. 따라서 이 경우 대출 진행이 어려울 수 있습니다.재계약 필요 여부: 공시가격 변동이 발생했을 때, 은행과 상의하여 재계약을 진행해야 합니다. 계약 당시보다 공시지가가 떨어졌다면 보증금을 낮추거나 세입자가 전세대출의 일부를 상환해야 연장이 가능합니다1.전세보증보험 가입: HUG (주택도시보증공사) 상품의 경우 전세금 반환보증보험 가입이 필수입니다. 보증한도를 정하기 위해 주택가격을 산정하는 과정이 필요하며, 공시가격 변동에 따라 보증한도가 조정될 수 있습니다.따라서, 공시가격 변동 시 은행과 상의하여 대출 가능 여부와 재계약 필요 여부를 확인하시고, 전세보증보험 가입에 대해서도 자세히 알아보시는 것이 좋습니다.