안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 주택임대사업자등록시 (세무소+지자체) 오피스텔은 주택수에서 배제 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택임대사업자 등록 시 주거용 오피스텔은 주택수에 포함됩니다. 그러나 주거용이 아닌 사무용으로 사용하고 있다는 것이 명백하면 주택수에서 제외됩니다. 이에 대한 자세한 내용을 살펴보겠습니다.주택수 합산 배제 (조정대상지역 포함):2020년 7월 10일 이전까지는 주택임대사업자를 냈을 경우 주거용 오피스텔은 주택수에 합산되지 않았습니다.그러나 이제부터는 주거용 오피스텔도 주택수에 포함됩니다. 단, 주거용이 아닌 사무용으로 사용하고 있다면 주택수에서 제외됩니다.법 시행 이후 신규 취득분부터 이 변경 사항이 적용됩니다.과세관청에서 주거용 여부 확인:오피스텔을 구입하여 업무용 사무실 등으로 사용하는 경우에는 주택으로 보지 않지만, 사실상 주거용으로 사용하고 있다면 주택으로 간주됩니다.임대하는 경우에도 임차인의 사업자등록 여부에도 불구하고 주거시설 등이 갖추어져 있고 임차인이 이를 상시 주거용으로 사용하고 있음이 확인되면 주택으로 간주됩니다.양도소득세 중과 대상:다주택자라면 양도세 중과대상이 됩니다.주택임대사업자로 등록한 경우, 2개 주택 모두 어느 것을 먼저 양도하더라도 양도세 중과를 피할 수 있습니다.재산세 감면 혜택:주택수 합산 배제로 인해 주택임대사업자로 등록한 경우, 재산세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.주택의 전용면적에 따라 감면 비율이 다르며, 주민등록 여부와 상관없이 주택용 시설이 설치된 오피스텔이나 임차인이 주거용으로 사용할 시에는 세금을 부과할 수 있습니다.신축 오피스텔 분양받을 때의 등록 종류:신축 오피스텔을 분양받아 임대사업자 등록할 때, 부가세 환급을 받으려면 일반임대사업자 등록을 하고, 취득세 감면을 받으려면 주택임대사업자로 등록해야 합니다.주택임대사업자로 등록한 경우, 건물분에 대한 부가세를 환급받을 수 없는 대신 취득세 감면을 받을 수 있습니다.
부동산
Q. 월세 묵시적 계약 연장에 대하여 질문합니다?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.묵시적 갱신과 월세 묵시적 갱신에 대해 궁금하신 것 같아요. 묵시적 갱신은 계약 기간이 종료되었음에도 임대인과 임차인이 서로 아무런 말 없이 계약을 자동으로 연장하는 상태를 말합니다. 이 경우 법적으로는 임차인의 주거 안정성을 위해 계약이 자동으로 연장됩니다. 월세의 경우, 묵시적 갱신이 성립하면 2년 동안 계약이 자동으로 연장됩니다.여기서 주의해야 할 점은, 묵시적 갱신이 성립되면 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있지만, 임대인은 임차인의 동의 없이 계약을 해지할 수 없다는 점입니다. 따라서 임대인이 계약을 해지하려면 임차인과 협의해야 합니다.또한, 묵시적 갱신 이후에는 3개월 내에 계약을 해지할 수 있으며, 이때 임대인은 임차인에게 임대보증금을 반환해야 합니다. 이러한 점을 고려하여 상황에 맞게 결정하시는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 후불임대료 계산방법이 궁금해요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대료를 계산하는 방법은 다양한데요, 후불임대료의 경우에는 임대료를 매월 2일에 납부하는 것으로 이해하겠습니다.먼저, 2022년 3월 3일부터 2024년 3월 2일까지의 계약 기간을 고려해보겠습니다. 그리고 계약 기간 전에 퇴거하여 7개월치 임대료를 납부하고 있다고 하셨습니다.3월 2일에 마지막 임대료를 납부하는 것이 맞습니다. 계약 기간이 2024년 3월 2일까지이기 때문입니다. 따라서 3월 2일에 임대료를 납부하시면 됩니다.4월 2일에 임대료를 납부하는 것은 계약 기간이 끝난 후의 날짜이므로 잘못된 날짜입니다.따라서, 3월 2일에 마지막 임대료를 납부하시면 정확한 날짜입니다.이점 유의하시고 임대료를 납부하시기 바랍니다.
부동산
Q. 전세금 전체 돌려받지 못할때 대처방법?(임차권등기,차용증,담보)
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세금을 돌려받지 못할 때에 대처하는 방법에 대해 안내드리겠습니다. 상황이 급하시다면, 다음과 같은 절차를 고려해보시기 바랍니다:내용증명 보내기:전세금을 돌려받기 위해 내용증명을 보내는 것은 중요한 단계입니다.내용증명은 집주인에게 전세금 반환을 요청하는 증거로 활용됩니다.내용증명은 서울시 또는 근처 지역의 우체국에서 발급할 수 있습니다.내용증명에는 전세금 반환 요청과 반환 시기를 명시해야 합니다.임차권등기명령 신청:임차권등기는 임대차 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 등기부등본에 미반환된 보증금 채권이 있다는 사실을 명시하는 제도입니다.이를 통해 세입자는 이사를 나가더라도 보증금을 돌려받을 권리를 유지할 수 있습니다.계약해지 전에 미리 설정하기:차용증과 담보 설정 중 어떤 것이 더 안전한지에 대해 고민하셨습니다.차용증은 공증사무실에서 작성할 예정이며, 담보 설정은 담보설정 계약서를 작성할 예정입니다.근저당 설정시 우선순위가 아니면 크게 의미가 없을 수 있으므로 주의하셔야 합니다.책임과 전세보증보험:계약해지를 안하게 되면 A집 다음 세입자가 손해배상청구할 가능성이 있습니다.이 경우 책임은 세입자에게 있을 수 있습니다.전세보증보험이 있으므로, 1500만원을 확실하게 해결하지 않으면 전세보증보험을 활용하여 보호받을 수 있을 것입니다.상황이 급하시다면, 내용증명을 먼저 보내시고 임차권등기명령을 신청하시는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 매매가의 45% 정도가 근저당 잡혀있는 아파트인데, 전세 들어가도 괜찮을까요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 투자 결정은 신중해야 합니다. 여러 가지 요소를 고려하여 결정하시는 것이 좋습니다. 아래는 주어진 상황에서 고려해볼 사항입니다:매매가와 근저당: 매매가의 45% 정도가 근저당으로 잡혀있는 아파트입니다. 이는 선순위채권자가 있음을 의미합니다. 선순위채권은 부동산을 처분할 때 우선적으로 상환되어야 하는 채권입니다. 이를 고려하여 매매를 결정하시기 바랍니다.전세 보증금: 전세 보증금은 3억 4천입니다. 이는 상대적으로 낮은 금액이며, 전세로 들어가기에는 괜찮은 수준입니다.임대인 보증보험: 임대인이 임대사업자이고 임대인 보증보험 의무가입 대상이라면, 임대인 보증보험을 가입하게 될 것입니다. 이는 임대인의 부동산 관리와 관련된 문제를 해결하는 데 도움이 될 수 있습니다.동네와 집 컨디션: 동네와 집의 상태도 고려해야 합니다. 좋은 동네와 잘 관리된 집은 장기적으로 투자 가치를 높일 수 있습니다.자금 상황과 목표: 자금 상황과 투자 목표를 고려하여 결정하시기 바랍니다. 부동산 투자는 장기적인 관점에서 고려해야 하며, 자신의 목표와 상황에 맞게 결정하시기를 권장합니다.마음에 조금 걸리는 선순위채권이 있지만, 동네와 집 컨디션을 고려하여 결정하시면 좋겠습니다. 임대인 보증보험은 추가적인 안전장치로 고려할 수 있습니다.