안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 집주인 문제로 전세대출이 불가한 경우가 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세대출은 주택을 임차인이 대출을 받아 전세보증금을 지불하는 방식입니다. 집주인과 세입자 간의 관계에서 전세대출에 대한 상황은 다양합니다. 여러 가지 상황에 따라 집주인의 동의와 상환 방법이 달라질 수 있습니다.일반적으로 전세대출은 세입자가 대출을 받아 전세보증금을 지불하고, 이를 집주인이 상환하는 방식으로 진행됩니다. 그러나 집주인의 상황에 따라 다음과 같은 상황이 발생할 수 있습니다한국주택금융공사 보증서 대출: 이 경우 임대인의 동의 없이 임차인의 신용만으로 대출을 받습니다. 계약 이후 은행에서 간단한 확인 절차를 거친 후 추후 전세보증금을 반환할 때는 임차인에게 직접 반환하면 됩니다.주택도시보증공사 보증서 대출: 이 방식은 채권양도 방식으로 진행됩니다. 임대인은 임차인의 전세자금을 은행에 직접 반환하고, 은행은 대출금을 정산하고 나머지 금액에 대해서 임차인에게 반환합니다.서울보증보험 보증서 대출: 이 방식은 질권설정 방식으로 진행됩니다. 임대인은 질권금액을 (전세 대출금의 120%) 대출금융기관에 직접 상환하고, 나머지 전세금은 임차인에게 반환합니다.또한, 집주인이 등기부등본에 표시되지 않는 다른 문제가 있는지 확인하는 것은 중요합니다. 상황에 따라 집주인의 상환 의무가 달라질 수 있으니, 세입자가 어떤 대출을 받았는지 확인한 후 상환 방법을 결정하시는 것이 좋습니다. 또한, 전세보증금에 대한 보증 책임은 주택도시보증공사와 서울보증보험 전세대출인 경우 임차인에게만 미치는 것이 아니라, 새로운 주택소유자에게도 미칠 수 있으니 유의하셔야 합니다.마지막으로, 전세대출을 받지 않을 계획이시라면 해당 상황에 대해 신중히 고려하시고 결정하시기 바랍니다.
부동산
Q. 월세 재계약 연장된 후 이사계획이 있는데 3개월뒤에 이사갈 수 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 구두계약은 일반적인 계약서 작성 없이 말로만 계약이 성립되는 형태입니다. 이는 당사자 간의 의사일치로 성립하며, 법적으로도 효력을 갖습니다. 민법 563조에 따르면 구두계약도 계약으로 성립하며, 중요한 내용들이 합의된 경우 법적 효력이 인정됩니다.구두계약의 성립 요건은 다음과 같습니다:계약자 쌍방의 의사일치: 구두계약은 당사자 간의 의사표시만으로 성립하므로, 상호 합의가 있어야 합니다.중요한 사항에 대한 합의: 매매나 임대와 같은 부동산 거래에서 중요한 내용 (계약금, 잔금, 목적물 특정 등)에 대해 의사가 일치해야 합니다.따라서, 당신이 주인분과 구두로 이사 계획을 논의했다면, 이는 구두계약으로서 법적 효력을 갖게 됩니다. 공인중개사를 통한 구두상 계약도 마찬가지로 성립될 수 있습니다.그러나 주변에 재개발이 시작되어 시끄러울 것으로 예상되는 상황에서는 추가적인 조치가 필요할 수 있습니다. 이를 위해 구두계약 내용을 문자나 카톡으로 정리하거나 녹음해두는 것이 좋습니다. 이렇게 증거를 확보해두면 추후 분쟁이 발생했을 때 도움이 될 수 있습니다.
부동산
Q. 잔금일 하루전 전입신고 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.잔금일 하루 전에 전입신고를 원하시는 경우, 몇 가지 사항을 고려해야 합니다. 전입신고 가능 여부:일반적으로 전입신고는 주택을 점유한 뒤에 하는 것이 일반적입니다.하지만, 잔금일 전에 전입신고를 원하시는 경우, 임대인의 동의가 필요합니다.이미 동의를 구하셨다면, 상관 없습니다. 다만, 세입자가 있는 상태에서 인터넷을 통한 전입신고는 불가능하지만, 직접 주민센터를 방문하여 전입신고할 수 있습니다.HUG 보증보험 효력:전입신고일과 이사일, 잔금일이 달라도 HUG 보증보험은 효력이 있습니다.따라서, 잔금일 전에 전입신고를 해도 보증보험은 유효합니다.집주인 의사 동의 없이 전입신고 가능 여부:집주인이 현재 거주 중인 아파트에서 전입신고를 하려면 임대인의 동의가 필요합니다.만약 이미 동의를 받으셨다면, 법적으로 문제 없습니다.다만, 집주인의 의사 동의 없이 전입신고를 하기 위해서는 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다.요약하자면, 잔금일 전에 전입신고를 원하시는 경우, 임대인의 동의를 받으셔야 하며, 이미 동의를 구하셨다면 직접 주민센터를 방문하여 전입신고하시면 됩니다.
부동산
Q. 부동산 중계비 수수료좀 물어보려합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 중계수수료는 부동산 거래 시 중개사가 중개를 하고 그 대가로 받는 보수를 말합니다. 주택 매매, 전세, 월세 등 다양한 거래 유형에 따라 중개수수료가 다르게 적용됩니다. 여러 가지 질문에 순서대로 답변드리겠습니다부동산 수수료는 딱 정해진 게 아닙니다. 중개수수료는 공인중개사법 시행규칙과 특별시·광역시·도 또는 특별자치도가 조례에서 정하는 상한요율과 한도액에 따라 결정됩니다. 최근 개정된 중개보수 상한요율은 다음과 같습니다:주택 매매 거래: 6억원 이상 ~ 9억원 미만 구간 요율 인하 (0.5% → 0.4%), 9억원 이상 구간 요율 단계적 인하 (0.9% → 0.5% ~ 0.7%)주택 임대차 거래: 3억원 이상 ~ 6억원 미만 구간 요율 인하 (0.4% → 0.3%), 6억원 이상 구간 요율 단계적 인하 (0.8% → 0.4% ~ 0.6%).부동산 중계인과 협의하여 조절 가능합니다. 중개수수료는 중개의뢰인과 공인중개사가 협의하여 결정됩니다. 따라서 특정 매물의 경우 중개수수료를 조절할 수 있습니다.보통 부동산 수수료는 얼마인가요? 부동산 수수료는 거래 유형에 따라 다르며 지역별로도 차이가 있습니다. 주택의 경우 상한요율과 한도액이 지역별로 달라질 수 있습니다. 오피스텔, 토지, 상가 등 기타 부동산의 경우 지역별 차이가 없습니다.요약하자면, 부동산 중개수수료는 거래 유형, 거래 대상, 지역 등에 따라 다양하게 결정되며 중개의뢰인과 공인중개사가 협의하여 조절할 수 있습니다.
부동산
Q. [부동산] 월세 계약금 일부 입금 후 반환청구
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 계약금 반환 가능 여부는 구체적인 계약 조건에 따라 달라지는데, 일반적으로는 아래 세 가지 사항을 체크해본다면 가능 여부에 대한 어느 정도의 판단이 가능합니다계약의 중요 부분에 대한 의사가 일치되었는지 (계약이 성립되었는지): 매매 예약 수준의 가계약은 취소 시 반환 가능합니다.누구의 귀책사유로 계약이 파기된 것인지: 매매대금, 잔금, 지급 날짜 등 협의했다면 계약으로 보아서 반환 불가능합니다.위약금 약정이 존재하는지: 만약 매수인이 지급한 가계약금의 액수가 매매대금의 10% 미만인 경우 반환 가능합니다.따라서 집주인이 벽지를 못 만지게 하여 확인이 불가능한 상태에서 석고보드 및 벽지를 새로 해야하는 상황에서, 계약금 반환을 원하시는 경우, 계약 내용과 상황에 따라 법적 근거를 확인하고 전문 변호사와 상담하시는 것이 좋습니다. 변호사는 계약금 반환 가능 여부를 더 자세히 평가하고 필요한 조치를 제안해 줄 수 있습니다.단, 아무리 화가 나는 상황이라도 섣불리 소송을 진행하지 마십시오. 피 같은 나의 돈을 빼앗길지도 모른다는 생각에 분노가 치밀고, 당장 조치를 취해야겠다는 생각을 하시는 건 충분히 이해하는 바입니다. 하지만 아무런 준비 없이 소송을 진행한다면, 반대로 매매 계약서에 따라 매도인이 계약금을 반환할 의무가 없다는 판결을 받을 수도 있습니다. 특히 계약금 반환청구소송의 경우 사건의 모든 입증 책임은 소를 제기한 원고에게 있습니다. 이 때문에 당사자 간의 전반적인 계약 경위는 물론 계약금 반환에 대한 법적인 책임 역시 구체적으로 입증할 수 있어야만 합니다.