안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 상가건물의 복도나 화장실 등을 한 점포에서 독점적으로 쓰면 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가건물에서 공용부분인 복도나 화장실을 한 점포에서 독점적으로 사용하는 경우, 다음과 같은 법적 대처 방법을 고려할 수 있습니다공용부분의 정의와 규칙 이해: 상가건물의 공용부분은 모든 소유자가 공통으로 사용할 수 있는 부분입니다. 이에 따라 복도, 계단, 화장실 등은 모든 점포 소유자가 공동으로 사용해야 합니다.공용부분의 사용 규칙 설정: 상가건물의 관리단집회를 통해 공용부분의 사용 규칙을 정할 수 있습니다. 이 규칙은 구분소유자의 과반수 의결로 결정됩니다. 따라서 독점적 사용을 금지하거나 사용 횟수를 제한하는 규칙을 만들 수 있습니다.법적 대응: 만약 다른 점포 소유자가 공용부분을 독점적으로 사용하고 있다면, 해당 상황에 대해 법적 대응을 할 수 있습니다. 다른 소유자는 자신의 지분권을 기반으로 공용부분의 방해상태를 제거하거나 공동 점유를 방해하는 행위를 금지할 수 있습니다.부당이득 반환 청구: 독점적 사용으로 얻은 이익에 대해 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다. 이는 집합건물의 구분소유자가 공용부분을 독점적으로 사용한 경우 해당합니다.상가건물 내에서 공용부분의 독점적 사용 문제는 법률 전문가와 상의하여 해결해야 합니다.
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Q. 계약 연장에 대해 임대인이 요구한 조건이 마음에 들지 않습니다. 어떻게 해결하면 좋을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약 연장과 관련하여 임대인과의 조건이 합의되지 않아 어려운 상황이시군요. 임차인과 임대인 간의 계약 갱신은 중요한 문제이며, 주택임대차보호법에 따라 일정한 규정이 있습니다.먼저, 계약갱신청구권에 대해 알아보겠습니다. 이 권리는 임차인이 원한다면 1회에 한하여 임대인에게 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리입니다. 임대차 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인이 계약 갱신을 요구한다면 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다. 이로써 임차인은 2년 + 2년, 총 4년의 거주를 보장받을 수 있습니다. 또한 계약 갱신 시 임대인은 최대 5% 범위 내에서 전세금을 증액할 수 있습니다.이러한 상황에서 임차인이 대응할 수 있는 방법은 다음과 같습니다:계약 갱신 청구를 유지하고 협상하기: 임차인은 계약 갱신 청구를 유지하고 임대인과 협상을 시도할 수 있습니다. 현재 임대인이 제시한 조건이 마음에 들지 않는다면, 원하는 조건을 논의하고 합의를 찾아보세요.법적 자문을 받기: 부동산 전문 변호사나 법률 전문가와 상담하여 현재 상황과 계약 갱신 조건에 대한 법적 권리와 의무를 확인하세요. 법적 자문을 통해 더 나은 결정을 내릴 수 있습니다.계약 갱신 청구를 철회하고 묵시적 연장 선택하기: 만약 임차인이 계약 갱신 청구를 철회하고 싶다면, 묵시적 연장을 선택할 수 있습니다. 묵시적 연장은 임대인과 임차인이 기존 계약을 종료하거나 조건을 변경하지 않은 상태에서 임대차를 계속하는 것입니다. 이 경우 임차인은 2년 + 2년 + 묵시적 연장 2년이 더해져 총 6년의 거주를 보장받을 수 있습니다.법적 절차를 따라 계약 해지하기: 임차인이 계약 갱신 청구를 철회하고 싶고, 묵시적 연장도 원하지 않는다면, 법적 절차를 따라 계약을 해지할 수 있습니다. 이 경우 임차인은 임대인에게 일정한 기간 내에 계약 해지 의사를 통지해야 합니다.마지막으로, 임차인과 임대인 간의 협상과 법적 자문을 통해 최선의 결정을 내리시기를 바랍니다.
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Q. 집을 사려는데 부모님으로부터 증여세 없이 각각 얼마까지 받을수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부모님으로부터 집을 증여받을 때 증여세에 대해 알아보겠습니다. 먼저, 아버지로부터 5년 전에 차 구입 시 2천만원을 도움 받으셨다고 하셨습니다. 이 경우 아버지로부터 추가적인 증여를 받을 때 얼마까지 가능한지 살펴보겠습니다.형제간 증여: 형제간 증여 시 1천만원까지는 증여세가 나오지 않습니다. 그 이상의 재산을 증여할 경우 다음과 같은 세율이 적용됩니다:1억원까지: 10%1억원 초과 5억원까지: 20%5억원 초과 10억원까지: 30%10억원 초과 30억원까지: 40%30억원 초과분: 50%아버지의 집이 6억원대라면 5억원 초과~10억원 미만 구간으로 세율은 30%를 적용받게 됩니다. 따라서 6억원 집의 증여세는 약 1억 8000만원입니다.어머니로부터 증여: 자녀가 부모로부터 증여를 받을 경우 매 10년 단위로 5천만 원까지는 증여세가 나오지 않습니다. 그 초과금액을 증여받을 경우 증여세를 내야 합니다. 증여세는 다음과 같은 세율이 적용됩니다:1억원까지: 10%1억원 초과 5억원까지: 20%5억원 초과 10억원까지: 30%10억원 초과 30억원까지: 40%30억원 초과분: 50%따라서 어머니로부터도 따로 5천만 원까지 증여받을 수 있습니다.증여는 동생이 대금을 지급하지 않아도 되지만, 동생이 증여세를 내야 하고, 매매는 동생이 부모님에게 대금을 지급해야 하고 부모님이 양도소득세를 내야 한다는 차이가 있습니다. 상황에 따라 증여와 매매 중 어떤 방법이 더 유리한지 고려하시기 바랍니다. 또한, 양도소득세 계산 시 양도 차익에 대한 세금을 고려해야 합니다. 양도차익은 양도가액(매도가) - 취득가액(구입가) - 필요경비(취득세, 중개수수료 등)로 계산됩니다.
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Q. 세금 없이 증여를 부모님 두분한테 각각 받을수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부모님으로부터 증여를 받을 경우, 부모님 각자에게 5천만원씩 드릴 경우, 부모님 각자가 증여재산 공제 5천만원을 적용받을 수 있어 납부할 증여세는 없습니다. 납부할 증여세는 없더라도 부모님 각자는 증여세 신고를 반드시 하셔야 합니다.반대로 자식인 당신이 부모님께 드리고 싶을 때도 부모님 각각 따로 5천만원씩 드릴 수 있습니다. 이 경우에도 증여재산 공제를 적용받을 수 있으며, 납부할 증여세는 없습니다. 다만, 증여 시점을 10년 주기로 분산하여 증여한다면 똑같은 금액을 증여하고도 세금을 크게 줄일 수 있습니다. 따라서 자녀가 어릴 때부터 증여를 시작하는 것이 절세 측면에서 훨씬 유리합니다.증여와 관련하여 세금을 아끼고 싶다면, 증여 시점을 주기적으로 분산하고, 사회통념상 인정되는 거래로 증여를 진행하는 것이 좋습니다. 이렇게 하면 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 하지만 항상 법적 규정을 준수하며 절세 방법을 선택해야 합니다.
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Q. 30년 넘은 오래된 아파트 세면대 배관 꺠진 것?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 세면대 배관이 부서진 경우, 세입자와 임대인 간의 책임은 다음과 같이 고려됩니다원상복구 의무:민법 제615조에 따라 임차인(세입자)은 임대인에게 원상복구 의무를 부담합니다.원상복구 범위는 특별한 사정이 없는 한 임대 당시 상태로 임차물을 반환해야 합니다.임차인이 고의나 부주의로 파손한 게 아니라 시간에 따라 자연스럽게 노후화된 부분도 함께 고려해야 합니다.기본 원칙:임대인: 임차인의 사용 수익을 방해할 정도로 큰 대규모 수선이 필요한 경우 또는 노후화로 인한 고장이 발생한 경우.임차인: 고의, 과실, 비정상적인 사용으로 인한 파손 및 소모품 자재 교체.노후화 및 자연재해:노후화, 자연재해로 인한 파손은 임대인이 수선해야 합니다.따라서, 세입자와 임대인은 원상복구 의무를 준수해야 하며, 파손의 원인과 상황에 따라 책임이 분명히 결정됩니다.