안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 전세집 이사갈 예정인데 궁금한 것이 있습니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세집 이사를 계획하시는데 궁금증이 있으시군요! 아래에 답변드리겠습니다:새로운 세입자 및 매매자와의 계약 확인:새로운 세입자나 매매자가 나타났을 때, 그들이 계약한 내용을 확인하고 새로운 집을 구해야 하는 경우가 있습니다.부동산에 계약서를 공유해달라고 요청하는 것은 무리가 아닙니다. 부동산은 이러한 요청을 처리하는 데 익숙하며, 계약서를 확인하여 새로운 집을 찾는 데 도움을 줄 수 있습니다.버팀목 대출과 목적물 변경:버팀목 대출을 받고 있는 경우, 목적물 변경으로 새로운 전세집을 구하려는 것은 큰 문제가 없습니다.대출 심사 기간은 은행에 따라 다를 수 있으나, 일반적으로 1주 정도의 시간이 소요됩니다. 경우에 따라 최장 2주까지 걸리는 경우도 있습니다.이사를 원하는 날짜와 관련하여 부동산과 은행과 상의하여 정확한 정보를 얻으시는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 전세보증보험 관련 질문드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.근저당이 있는 전세 보증보험 가입 가능 여부에 대해 알려드리겠습니다. 보증보험 가입 시 주택의 시세와 근저당 상태를 고려해야 합니다.보증보험 가입 가능 여부:주택의 시세는 아파트나 주거용 오피스텔의 경우 KB 부동산 중위평균가 또는 하위평균가를 기준으로 합니다. 단독, 다세대, 다가구 주택의 경우 공시지가의 140%를 기준으로 합니다.선순위 채권인 근저당과 보증금의 합이 주택 시세의 90%를 초과하면 보증보험을 가입할 수 없습니다. 현재 상황에서는 보증보험 가입이 어려울 수 있습니다.계약 후 말소 조건:계약서에 잔금을 치르는 날 근저당을 말소하는 조건을 특약으로 넣어도, 잔금을 받은 뒤 근저당을 말소해 주지 않으면 보증보험 가입이 불가능합니다.잔금을 받은 뒤 근저당을 말소한 후에 보증보험 가입을 신청할 수 있습니다.따라서 근저당이 말소되지 않은 상태에서 보증보험 가입을 신청할 수 없으니, 근저당 말소 조건을 충족시킨 후에 보증보험 가입을 고려하시기 바랍니다. 자세한 상담은 등기부등본을 가지고 직접 상담 받아보시는 것이 좋습니다.
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Q. 전세연장(갱신권)사용시 전세금 반환
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 갱신청구권은 중요한 주제입니다. 먼저, 전세계약 갱신청구권이란 무엇인지 알아보겠습니다.전세계약 갱신청구권은 임차인이 원한다면 임대차 기간에 대해서 2년을 더 보장해 주는 제도입니다. 처음 계약한 2년에 2년을 더해, 총 4년을 보장해주는 것입니다.전세계약 갱신청구권 사용 방법:갱신청구권은 한 번만 사용할 수 있으며, 묵시적 갱신으로 2년이 연장된 후 계약 갱신 청구권으로 또 2년을 연장하면 총 6년을 거주할 수 있게 됩니다.전세 기간 종료 전 6개월에서 1개월 사이에 행사해야 합니다. 이때는 문자, 이메일, 녹음, 내용증명 등 명확한 증거나 표현이 필요합니다.이제 질문에 답해보겠습니다:전세금 반환:기본 2년은 이미 채웠으므로, 추가 2년을 채우지 못하고 나가는 경우, 원하는 날짜에 전세금을 반환받을 수 있습니다. 다만, 집주인이 거부할 수 있는 경우도 있으니 주의하셔야 합니다.중개수수료:중도에 나가는 경우, 중개수수료는 보통 임차인이 납부합니다. 따라서 제가 납부해야 한다는 말이 맞습니다.상황에 따라 변동이 있을 수 있으니, 집주인과 상의하시는 것이 좋습니다.
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Q. 전세계약 갱신의 정의가 뭔가요? HUG 신혼부부버팀목대출 관련 질문입니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 갱신은 기존의 전세계약을 계속 유지하면서 재계약 조건을 협의하여 새로운 기간 동안 계약을 이어나가는 과정을 의미합니다. 이때, 갱신의 향서는 양측 간의 의사를 명확히 하고 임대 조건을 수정 또는 보완하는데 사용됩니다.HUG 신혼부부버팀목대출은 신혼집 구매를 위해 제공되는 대출 상품 중 하나입니다. 여기서 버팀목이란 전세계약을 연장하거나 증액하는 것을 말합니다. HUG 신혼부부버팀목대출은 신혼부부가 전세계약을 갱신하거나 증액할 때 필요한 자금을 지원하는 대출 상품입니다. 이 대출은 버팀목 전세자금을 지원하며, 연장 시에도 소득이 부부합산 6천만원 이하에 속해야 합니다.갱신일은 꼭 2년이 다되어가는 시점에서의 연장갱신만 가능한 것은 아닙니다. 지금처럼 5개월차 되어가는 시점에서 집주인과 합의하에 기간은 그대로 두고 증액 갱신만 해도 갱신으로 인정될 수 있습니다. 증액갱신도 갱신으로 인정해주는데, 정확한 인정 기준은 은행의 정책에 따라 다를 수 있으니 은행에 상세히 문의하시는 것이 좋겠습니다.너무 걱정되시겠지만, 은행에 상세히 문의하시고 필요한 서류를 제출하시면 더 정확한 답변을 받으실 수 있을 것입니다. 허그 신혼부부버팀목대출은 서민을 위한 정책이지만, 상황에 따라 복잡할 수 있으니 은행과 상의하시는 것이 좋습니다.
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Q. 생애최초 주담대 실행한 후에 전세 놓기 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주담대를 받은 후에도 전세를 놓을 수 있습니다. 다만, 주담대를 놓을 때는 기존 대출 상황을 고려해야 합니다. 여러 가지 상황에 따라 다르겠지만, 일반적으로 전세가 맞춰지면 그 전세금으로 기존 대출을 상환하고 근저당권을 말소해주는 경우가 많습니다.또한, 전입신고를 완료한 상태에서 주담대를 받아서 전세를 놓을 수 있을지에 대해서는 은행의 정책에 따라 다를 수 있습니다. 최근에는 전세 대출도 조건이 까다로워져서 입주 후에 대출이 어려울 수 있습니다. 하지만 일반적으로 전세금액이 시세의 60% 이상이면 주택담보대출은 어렵지 않을 것으로 보입니다.따라서, 주담대를 받은 후에도 전세를 놓을 수 있으며, 대출 상황에 따라 적절한 조치를 취하시면 됩니다. 다른 주택을 사기 위해 받은 전세금으로 대출을 상환하거나 다른 투자에 활용하실 수 있습니다. 하지만 정확한 상황에 따라 은행 상담을 받아보시는 것이 좋습니다.