안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 전세 계약 해지하고 싶은데 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 해지에 관한 사항은 상당히 중요하며, 각 국가와 지역별로 다양한 법적 규정이 존재합니다. 그럼에도 불구하고, 일반적인 원칙을 기준으로 답변드리겠습니다.계약 상태:작년 5월에 전화로 합의하고 갱신한 것으로 이해하겠습니다.이 경우 계약갱신청구권을 행사한 것입니다. 이는 최초 계약 2년 만기 전에 계약을 갱신할 수 있는 권리를 말합니다.따라서 현재 계약 상태는 계약갱신청구권을 통해 연장된 상태입니다.계약 해지 가능 여부:계약갱신청구권을 통해 연장된 경우, 중도해지가 가능합니다.중도해지를 통보한 날짜로부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.중도해지 시 주로 문제가 되는 부분은 중개수수료 부담과 보증금 반환입니다.복비 부담:중도해지 시 중개수수료 부담은 없습니다.다만, 보증금 반환을 제때 받을 수 있는지 확인해야 합니다.보증금 반환은 계약 해지의 책임이 누구에게 있는지에 따라 달라집니다.
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Q. 경매로 아파트를신청해서 낙찰을받았는데요ㆍ
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 경매 낙찰 후 관리비 체납 문제는 꽤 흔한 상황입니다.낙찰 이후 관리비 문제 해결 방법:상담: 법률사무소와 상담하여 자세한 상황을 설명하고 답변을 듣는 것이 좋습니다.관리비 미납: 낙찰자가 관리비를 지불해야 할 의무는 없습니다. 관리비는 이전 소유자가 건물을 사용하면서 지불하는 비용이며, 이후 소유자가 낼 의무는 없습니다. 다만, 공용 부분 (아파트 청소비, 승강기 유지비, 소독비, 오물 관리비 등)은 낙찰자가 부담해야 합니다. 이전 소유주가 경매 이후 도주했다면 공용 부분은 낙찰자가 부담해야 합니다.입주자치 규범: 관리규약의 범위를 넘어섰다고 볼 수 있으므로, 관리비를 낙찰인에게 넘기려고 한다면 확실하게 관리사무소에 이야기하시는 것이 좋습니다.판례 정보:경매 낙찰을 받은 아파트 전 소유자가 아파트 관리비를 체납한 경우, 낙찰 매수인이 관리비를 지불해야 할 의무는 없습니다. 이는 판례적 입장입니다.
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Q. 전세 계약 합의 갱신인 경우, 계약 해지가 불가능 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 갱신인 경우, 중도해지 여부와 중개 수수료 부담은 다음과 같이 결정됩니다:계약 갱신청구권 사용 후 중도해지 통보:임차인이 계약 갱신청구권을 사용하여 계약을 연장한 후 중도에 해지를 임대인에게 통보할 경우, 해지의 효력은 통보한 날짜로부터 3개월 후에 발생합니다.중도해지를 원하는 경우, 임대인과 합의를 통해 중개 수수료를 부담하고 새로운 세입자를 구한 뒤 이사를 갈 수 있습니다.임대인은 중개 수수료를 부담해야 하는 경우, 대부분 동의를 해 줍니다.묵시적 갱신:임대차 계약서 작성 당시 임대차 기간 중 중도해지를 할 수 없다는 특약을 기록했을 경우, 중도해지가 어려울 수 있습니다.그러나 특약이 없는 경우, 언제든지 중도해지를 할 수 있습니다.임대인의 입장:전세 계약의 경우 보증금이 크기 때문에 임대인은 새로운 세입자를 구해서 전세금을 돌려주는 것이 번거로운 일이기 때문에 중도해지에 동의를 잘 하지 않는 편입니다.임대인은 중도해지를 원하는 경우, 새로운 세입자를 구한 뒤 이사를 갈 수 있도록 합의를 해 줄 수 있습니다.요약하면, 계약 갱신청구권을 사용한 경우 중도해지는 가능하며, 임대인과의 합의를 통해 중개 수수료를 부담하고 새로운 세입자를 구한 뒤 이사를 갈 수 있습니다.
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Q. 2종 근린생활시설에 할수 있는 업종이 궁금해요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.2종 근린생활시설은 건축물의 형태 중 하나입니다. 건축물 대장을 확인했을 때 용도란에 제2종 근린생활시설이라 적혀져 있는 건축물들입니다. 이러한 시설은 1종 근린생활시설에 들어가는 업종들을 보조할 수 있는 업종들이 사업자등록을 낼 수 있는 건축물입니다.1종 근린생활시설은 주민들의 생활에 필수적으로 필요한 시설 사용 용도로 분류되며, 일용품 등 소매점, 음식점, 미용원, 목욕장, 세탁소, 병원 등이 포함됩니다.2종 근린생활시설은 상대적으로 규모가 더 큰 시설물로, 1종 시설과 비교했을 때 필수시설이 아닌 필수시설을 보조하는 편의생활 시설 사용 용도로 분류됩니다. 이에는 공연장, 서점, 사진관, 학원, 다중생활시설 등이 포함됩니다.따라서 소매점은 2종 근린생활시설에 해당하며, 카페도 가능한 업종 중 하나입니다. 지목이 대지인 경우에도 이러한 업종들은 사업자등록을 할 수 있습니다.만약 사업을 시작하시려면, 2종 근린생활시설 사무실 주소지를 임대하는 것을 고려해보실 수 있습니다. 비상주사무실을 이용하면 사업자등록을 위한 주소지를 효율적으로 확보할 수 있습니다.
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Q. 무주택자 여부와 부동산매매사업자 대출에 대한 질문
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.무주택자 여부 확인 방법:가장 간단한 방법은 청약홈에서 확인하는 것입니다.청약홈에 로그인한 후 청약자격확인 > 주택소유 확인을 클릭하면 됩니다.건축물대장정보, 부동산 거래내역, 재산세정보 등을 확인할 수 있습니다.무주택자 여부는 주택 소유 여부와 관련이 있으며, 주택 또는 분양권 등의 공유 지분을 소유하고 있다면 주택을 소유한 것으로 간주됩니다.주택은 건축물대장에 주택으로 표시되어 있는 것을 주택으로 봅니다. 예를 들어 오피스텔은 주택이 아닌 경우도 있습니다.세대주 변경:주택청약통장 개설 관련해서 세대주를 기존 아버님에서 저로 변경하셨다고 합니다.세대열람을 보면 세대주가 저이고 세대원으로 부모님 등재되어 있습니다.부모님 모두 60세 이상이시고 봉양을 목적으로 하고 있으므로 무주택 세대주가 될 수 있습니다.무직 부동산매매사업자의 대출 한도:무주택자일 때와 무주택 세대주일 때 대출 한도가 다를 수 있습니다.무주택 세대주로 인정받으려면 주택 소유 여부와 무주택자 여부를 확인해야 합니다.현재 카드사용액이 2500만원 이상이고 신용에 문제가 없다면 무주택 세대주로 인정될 수 있습니다.그러나 정확한 대출 한도는 은행이나 금융기관과 상담하여 확인해야 합니다.경매로 취득하고자하는 아파트:3억원대 아파트를 입찰하고 싶다고 하셨는데, 이는 개별적인 상황에 따라 다를 수 있습니다.무주택자로서의 상태와 신용점수, 기타 조건에 따라 은행이 대출 가능 여부를 판단할 것입니다.정확한 대출 한도를 확인하려면 은행과 상담하시는 것이 좋습니다.