안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 전세계약 만료일에 보증금 못돌려받으면 어떻게 해야하나요!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약이 만료되기 전에는 이사를 나갈 수 없으며, 보증금을 반환받기 위해 몇 가지 법적 절차를 따라야 합니다. 아래는 보증금을 돌려받기 위한 방법입니다내용증명 발송: 계약 만료일 이전에 집주인에게 계약 종료를 명확히 알리고 내용증명을 보내세요. 내용증명은 공식 서류는 아니지만 우체국에서 기록을 남기는 것으로, 법적 효력은 없지만 계약 종료를 명확히 하기 위해 사용될 수 있습니다.임차권 등기 명령 신청: 임대차계약이 종료되고 보증금을 받지 못하는 상황에서 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권 등기명령을 신청할 수 있습니다. 이는 보증금을 보호하고 우선변제권을 유지해줍니다.임대차보증금 지급명령 신청: 법원에 임대차보증금 지급명령을 신청하세요. 판사가 바로 판결하며, 지급명령 판결문은 반환청구소송 판결문과 같은 효력을 가집니다. 다만, 지급명령 신청 후 2주 내에 임대인이 이의를 제기할 수 있으니 주의해야 합니다.임대보증금 반환청구 소송: 보증금 관련해서 반환청구 소송을 진행하세요. 변호사나 법무사를 통해 신청할 수 있으며, 경매나 가압류 등을 통해 반환을 시도할 수 있습니다.만료일 당일에도 보증금을 받지 못했다면, 반환청구 소송을 고려해야 합니다.
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Q. 이런 매매계약을 해도 되는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 매매 계약 중도 해지 가능 여부는 계약 상황과 규정에 따라 다를 수 있습니다. 하지만 몇 가지 일반적인 사항을 고려해보겠습니다:중도금 지급 이후 계약 해제:일반적으로 중도금 지급 이후에는 계약을 해제하는 것이 어렵습니다.부동산 매매계약서에는 중도금 지급 이전에만 계약을 해제할 수 있다는 내용이 포함되어 있습니다.중도금 지급 이후에는 계약금을 포기하는 방법으로 계약을 해제할 수 없습니다.중국인에게 비싸게 매도하는 경우:중국인에게 비싸게 매도하는 것은 윤리적으로 불편할 수 있습니다.하지만 법적으로는 매매 대금을 합의한 가격으로 매도하는 것이 가능합니다.중국인이 영주권이나 시민권을 얻기 위해 비싸게 사도 상관없다고 한다면, 이는 당사자 간의 합의이므로 법적으로 문제가 없을 수 있습니다.양도세와 계약 내용:양도세를 대신 내겠다는 제안은 계약 내용에 포함되어야 합니다.양도세를 대신 내겠다는 약정이 있다면, 이는 계약 내용으로 인정될 수 있습니다.법률 상담:부동산 매매 계약은 법적인 측면에서 복잡하며, 상황에 따라 다를 수 있습니다.부동산 전문 변호사와 상담하여 상세한 사항을 확인하시는 것이 좋습니다.중국인과의 매매 계약은 신중히 고려해야 합니다.
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Q. 집 하자로 인한 전세계약 중도 해지 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 중도 해지 가능 여부는 계약 상황과 규정에 따라 다를 수 있습니다. 하지만 몇 가지 일반적인 사항을 고려해보겠습니다.전세계약 중도해지 기간:전세계약 중도해지는 통상적으로 최소 2개월에서 6개월 전에 통지해야 합니다. 이는 새로운 임차인을 구할 시간을 주기 위함입니다.만약 귀책사유가 임차인에게 있다면 전세가 빨리 안나가서 곤란한 건 임차인 본인이므로 집을 보여주는 것도 적극적으로 해야겠지요.하자로 인한 중도해지:집에 하자가 있는 경우, 임차인은 당연히 수리를 요구할 수 있습니다.집주인이 이에 적극적으로 대응하지 않는다면 전세계약 해지 및 손해배상을 청구할 수 있습니다.주택임대차보호법에 따라 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다.전세보증보험:이런 경우를 대비해 전세보증보험을 가입해 두는 것도 좋습니다.전세보증보험은 현재 임대중인 전세금 반환이 제때 되지 않을 경우 보험을 통해 돌려 받을 수 있습니다.중개수수료 부담:중개수수료 부담 여부는 계약 상황에 따라 다를 수 있습니다.최초 2년 계약 도중의 중도해지시는 이사비 및 중개사 비용까지 2배로 물게 되니 (이사할 집과 나가는 집) 많은 비용이 들 수 있습니다.상기 내용은 일반적인 지침이며, 실제 상황에 따라 변동될 수 있습니다.
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Q. 토지보상 관련 대토 구입 시 주의해야 하는 것이 무엇일까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.토지보상과 관련하여 대토 구입 시 주의해야 할 사항을 알려드리겠습니다. 먼저, 대토와 대토보상은 다른 개념이므로 주의하셔야 합니다.대토란?대토는 토지를 수용당한 사람이 수용토지 반경 20킬로미터 등 인근 허가구역 안에서 같은 종류의 토지를 구입하는 것을 말합니다.이때 취득세를 면제해 주는 것을 말합니다.대토보상제?토지보상금을 효율적으로 관리하기 위해 현금보상 대신 개발된 땅으로 지급하는 제도입니다.대토보상제는 토지보상금이 지급을 현금보상으로 정하되, 토지소유자가 원하는 경우에 현금이 아닌 개발된 토지로 보상받는 제도입니다.다만 토지로 보상시 소유권이전등기가 완료할 때까지 전매가 불가능하며 부재부동산소유자는 대토보상 대상자에서 제외됩니다.농지의 경우 대토 규정:농지의 경우 양도소득세 및 기타세제 감면을 받을 수 있습니다.원래 규정에는 20km이나 실제로는 80km까지 적용을 받으면 주소지 및 인접 시군구만을 대상으로 합니다.농지의 구역에 대한 대토 규정은 다음과 같습니다:대토 대상자: 토지수용으로 보상을 받은 자로써 협의양도 또는 수용된 농지를 대체하기 위하여 농지를 취득하려는 경우에는 그가 거주하는 주소지로부터의 거리가 80km안에서 소재하는 농지를 취득시 대토대상이 됩니다.대체취득기간: 협의양도 또는 수용된 농지의 대체취득기간은 3년 이내이고, 새로 취득하는 토지의 가액은 종전 토지가액 이하이어야 합니다.주의점: 토지의 이용의무 기간 이행 중에는 당해 토지를 타인에게 매매, 양도할 수 없습니다. 다만, 일정기간 사용한 경우 허가권자의 인정을 받아 양도할 수 있습니다.이상이 토지보상과 관련하여 주의해야 할 사항입니다.
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Q. 묵시적갱신된 사무실 임대차의 계약 만료시점은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.묵시적 갱신된 사무실 임대차 계약의 만료일은 상당히 중요한 문제입니다. 주택임대차보호법과 상가임대차보호법에 따라 다르게 적용되며, 계약 갱신청구권과 묵시적 갱신에 대한 규정이 있습니다.묵시적 갱신:임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 서로 말이 없거나 갱신청구권을 행사하지 않으면, 기존 임대차와 동일한 조건으로 자동 갱신됩니다.이 경우 임대차의 존속기간은 1년입니다.계약갱신청구권:주택의 경우 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.상가의 경우 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.따라서, 묵시적 갱신으로 1년씩 같은 조건으로 연장되어 2024년 4월 30일이 임대차계약기간 만료일이 됩니다. 이 경우 임차인이 계약갱신청구권을 행사하지 않았으므로 묵시적 갱신에 따라 계약이 연장되었습니다.