안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 자쥐방 보증금 계약금 잔금 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약금, 보증금, 그리고 잔금에 대해 알려드리겠습니다. 이해를 돕기 위해 한국어로 답변드리겠습니다.계약금:계약금은 어떤 계약을 체결할 때 지급하는 돈을 말합니다. 보통 예약금, 착수금, 보증금, 선급금 등으로도 부르기도 합니다.계약을 체결하면서 계약금을 지불하지 않는 경우도 가능합니다. 이러한 경우를 가계약이라고 합니다.계약금은 거래 대금의 관행상 10%로 정해지는 경우가 많습니다.보증금:보증금은 임대차 계약에서 매우 중요한 개념입니다. 보통 월세의 50%에서 100%에 해당하는 금액입니다.보증금은 임대인이 임차인에게 임대물을 반환할 때, 임차인이 임대물을 손상시키지 않고 반환할 경우 돌려받는 금액입니다.잔금:잔금은 총 거래 대금에서 계약금 및 중도금을 뺀 나머지 잔액을 말합니다.잔금은 상대방의 의무 이행이 완료되었는지 확인한 후 지급합니다.이제 여러분의 상황에 적용해보겠습니다. 보증금 2백만원과 계약금 32만원을 지불하셨다면, 남은 잔금은 계약서에 명시된 1,680,000원입니다. 이 금액은 보증금과 별개의 돈으로, 상대방의 의무 이행이 완료되었을 때 지급하게 됩니다.부모님이 말씀하신 것처럼 보증금은 2025년 계약 만료 시 월세를 먼저 내는 개념이기도 합니다. 따라서 168만원이 아닌 2백만원을 보내는 것이 맞습니다. 하지만 정확한 상황을 확인하기 위해 계약서와 상대방과 상의하시는 것이 좋습니다.
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Q. 주택임대사업자 관련 양도 소득세 질문
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택임대사업자로서 아파트를 매도할 때 양도소득세와 기타 세금에 대해 알려드리겠습니다. 주택 임대사업자의 경우, 장기 임대한 주택을 양도할 때 특정 조건을 충족하면 양도소득세 혜택을 받을 수 있습니다. 아래 내용을 참고해주세요오피스텔구청과 세무서 모두 주택임대로 등록되어 있으며 8년 이상 장기 임대한 경우입니다.면적이 40제곱미터 이하이고 가액이 1억원 이하인 경우입니다.보증금 500만원, 월세 40만원으로 임대하고 있습니다.아파트 1채아파트는 6억원 정도로 매수한 것으로 보입니다.빌라를 2006년에 8800만원에 매수하였으며, 2023년 재개발로 인해 아파트로 변환되었습니다.아직 보존 등기 상태이며, 올해 말에 정식 등기 예정입니다.아파트를 매도할 때 양도소득세와 기타 세금은 다음과 같이 적용됩니다:양도소득세: 장기 임대주택의 양도소득세율이 중과배제되며, 장기보유특별공제 50%를 받을 수 있습니다.기타 세금: 추가적인 세금이 발생할 수 있으니 상세한 계산을 위해 전문가와 상의하시는 것이 좋습니다.세금 계산은 복잡하며 개별 상황에 따라 다를 수 있으므로, 정확한 정보를 위해 세무사나 회계사와 상담하시는 것이 좋습니다.
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Q. 사업자 임대인의 국세, 지방세 완납 증명서, 그리고 임금채권에 대한 확인?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택임대차보호법 개정으로 인해 임대인은 임대차 계약 시 국세 및 지방세의 완납 증명서를 제출해야 하는 의무가 생겼습니다. 이에 따라 국세 및 지방세 완납 증명서를 요구할 때 다음과 같은 방법을 사용할 수 있습니다:국세 완납 증명서와 지방세 완납 증명서 발급 방법:오프라인 방법:관할 거주지의 주민센터를 방문하여 민원서비스 담당자에게 신분증을 제출하거나 무인발급기를 통해 출력할 수 있습니다.온라인 방법:정부24 홈페이지에서 "납세증명"을 검색한 후 납세증명서 발급 메뉴로 이동합니다.주민등록번호와 주소를 입력하고 "공개"로 체크한 다음 사용목적을 "기타"로 선택합니다.온라인 발급으로 설정하여 출력합니다. 수수료는 무료입니다.임금채권 확인:'안심전세포털’에서 임대인이 사업자이고 고용주라면 '사회보험 완납증명서’를 요청해 임금 체불 여부를 확인할 수 있습니다. 이는 최우선 변제 항목 중 하나입니다.이러한 요청은 현장에서 임차인이나 중개인이 임대인에게 확인을 요구하는 경우가 많습니다. 따라서 꼭 필요한 정보를 요청하시는 것이 좋습니다
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Q. 전세 만기 시 전세금을 돌려 받고 난 후 집을 비우는게 맞는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세금을 돌려받는 상황에서 짐을 빼는 순서와 관련하여 부동산법에는 명확한 규정이 있습니다. 아래의 절차를 따라서 진행하시면 됩니다:전입신고 및 확정일자 설정: 먼저, 전세집에서 이사를 가시기 전에 반드시 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 이렇게 하면 추후에 보증금을 안전하게 회수할 수 있습니다. 전입신고와 확정일자는 세입자가 보증금을 지키기 위해 반드시 해야 하는 조치입니다.임차권등기 신청: 만약 세입자가 보증금을 돌려받지 못한 채 급하게 다른 곳으로 이사를 가야 한다면, 임차권등기를 신청해야 합니다. 임차권등기를 통해 세입자의 대항력과 우선변제권이 유지되기 때문에 보증금을 안전하게 회수할 수 있습니다. 임차권등기 완료까지는 약 2주 정도 소요됩니다.내용증명 보내기: 만약 집주인이 전세금을 돌려주지 않으면, 세입자는 집주인에게 내용증명을 보내는 것이 좋습니다. 내용증명은 집주인에게 소송하기 전에 최후통첩을 하는 것으로, 집주인에게 심리적 압박을 가하고 보증금 반환을 원할 때 유용합니다.임차권등기 완료 확인: 임차권등기가 완료되면 해당 주택에 대한 대항력과 우선변제권이 유지되기 때문에 짐을 빼도 됩니다.계약만기일에 짐 빼기: 계약만기일에 짐을 다 빼고, 집주인이 잔금을 치기로 한 시간까지 기다리시면 됩니다. 이때, 집주인이 일방적으로 시간을 정해놓은 것은 부당한 행위일 수 있으므로, 상황에 따라 법률 전문가와 상의하시는 것이 좋습니다.요약하자면, 전세금을 돌려받기 위해서는 임차권등기를 신청하고, 내용증명을 보내며, 계약만기일에 짐을 빼시면 됩니다.
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Q. 인터넷 등기소 확정일자 열람관련해서 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.확정일자 열람에 대한 문의 감사합니다. 확정일자는 부동산 거래와 관련하여 중요한 정보이며, 주소에 따라 다르게 표시될 수 있습니다.인터넷 등기소에서 확정일자를 열람하는 방법은 다음과 같습니다:인터넷 등기소 홈페이지를 방문합니다.로그인 후, 확정일자 열람하기를 선택합니다.열람하고자 하는 부동산의 지번이나 도로명주소를 입력합니다.정보제공 유형을 선택하고 검색 버튼을 클릭합니다. 정보제공 유형에는 다음과 같은 세 가지가 있습니다:확정일자 부여현황: 해당 부동산의 주소에 부여되어 있는 확정일자의 현황을 열람합니다.확정일자 부여현황 (특정): 해당 부동산의 주소에 부여되어 있는 확정일자 중 특정 임차인에게 부여되어 있는 현황을 열람합니다.확정일자 부여현황 (임대인/임차인): 임대인과 임차인의 인적사항이 포함된 해당 부동산 주소에 부여되어 있는 확정일자 중 특정 임차인에게 부여된 현황을 열람합니다.원하는 호실을 선택하고 이해관계자 유형을 선택한 후, 전자서명을 진행합니다.확정일자 현황을 확인할 수 있습니다.확정일자가 기존의 두 건과 다르게 조회되는 상황은 찝찝하시겠지만, 지번주소와 호수가 같다면 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 그러나 불안하시다면 해당 부동산의 관련 기관에 문의하여 상세한 설명을 듣는 것이 좋습니다. 또한, 임대차 계약 시 전입신고와 확정일자를 꼭 받으시는 것을 권장드립니다.