안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 중개수수료 질문입니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 중개수수료에 대한 질문이시군요. 전세금 4억 원에 대한 중개수수료가 0.3%로 계산되어 120만 원이 나온다면, 일반적으로는 임대인(집주인)과 임차인(세입자)이 각각 절반씩 부담하는 것이 관례입니다. 그러나 이는 양측의 합의에 따라 달라질 수 있으며, 계약서에 명시된 내용이 우선적으로 적용됩니다.전세 계약 기간을 다 채우지 못하고 중도에 해지할 경우, 중개수수료(복비) 부담에 대해서는 상황에 따라 다릅니다. 일반적으로는 임차인이 새로운 임차인을 구하지 못했을 때 중개수수료를 부담하는 경우가 많습니다. 하지만 계약갱신청구권을 사용하여 계약이 연장된 경우나 묵시적 갱신 상태에서는 임차인이 중도해지 통보를 한 후 3개월이 지나면 중개수수료를 부담하지 않고 해지가 가능합니다.따라서, 계약서의 내용과 현재 계약 상태(갱신계약 여부 등)를 확인하시고, 필요한 경우 법적 조언을 구하시는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 최근에 수도권 제외 지역의 규제를 풀어서 그린벨트를 해제한다고 하는데 자동으로 풀리나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.그린벨트 규제 완화와 관련하여, 최근 정부는 비수도권 지역의 그린벨트 해제를 추진하고 있으며, 이는 자동으로 이루어지는 것이 아닙니다. 대전시 유성구 세동 지역의 그린벨트 해제 여부는 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐 결정됩니다.해제 절차는 다음과 같습니다30만㎡ 이하의 경우, 지방자치단체가 국토부와 사전협의를 거친 후 시·도에서 해제할 수 있습니다.30만㎡ 초과의 경우, 구체적 개발계획과 재원조달 방안을 수립한 후 ‘개발제한구역 해제를 위한 도시·관리계획 변경 결정’ 절차를 이행해야 합니다.따라서, 장모님의 산이 있는 지역의 그린벨트 해제를 원하신다면, 관련 절차에 따라 신청을 해야 합니다. 지역의 상황과 규모에 따라 적절한 절차를 밟으셔야 하며, 지방자치단체나 관련 부서에 문의하여 상세한 안내를 받으시는 것이 좋겠습니다.
부동산
Q. 전월세 계약 만기 전 이사를 할 때 현재 집에 대한 대항력을 유지할 수 있을까요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약 만기 전에 다른 곳으로 이사를 가더라도, 가족 중 한 명이 계속해서 그 주소에 전입신고가 되어 있다면 대항력은 유지됩니다. 이 경우, 세대주가 아내분으로 변경되더라도, 아내분의 전입신고가 유지되는 한 보증금에 대한 대항력과 우선변제권은 계속 유지될 수 있습니다.다만, 전입신고를 한 가족 구성원이 계속해서 그 주소에 거주하는 것이 중요하며, 만약 모든 가족 구성원이 전출한다면 대항력을 상실할 수 있습니다. 또한, 임차권등기를 통해 대항력을 강화하는 방법도 있으나, 이는 계약 만기가 지난 후에 가능한 조치입니다.전입신고 상태를 유지하는 것 외에도, 임대인과의 협의를 통해 보증금 반환과 관련된 사항을 명확히 하는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 부동산 수수료 깎아준다더니 다 달래요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 중개 수수료에 대한 협상은 계약 전에 이루어져야 하며, 일단 계약이 체결되면 수수료는 법적으로 보호받는 부분입니다. 녹취된 약속이 있다면, 그것은 계약의 일부로 간주될 수 있으며, 중개인이 처음에 동의한 금액(55만원)을 요구할 권리가 있습니다.하지만, 중개인이 나중에 더 많은 금액을 요구한다면, 이는 계약 위반으로 간주될 수 있습니다. 이 경우, 법적 조언을 구하거나 소비자 보호 기관에 문의하여 상황을 해결하는 것이 좋습니다.부동산 계약을 취소하려면, 계약서에 명시된 조건에 따라야 하며, 계약금 반환, 계약 해지, 또는 채무 불이행 등의 사유가 있어야 합니다. 계약 취소는 복잡한 법적 절차를 수반할 수 있으므로, 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 경매로 올라오는 토지 중에 건물 토지만 따로 나오는 건 왜 나오는 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.경매로 나오는 토지가 건물을 포함하지 않고 토지만 별도로 나오는 경우는 여러 이유가 있을 수 있습니다. 대체로, 우리 법제에서는 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하기 때문에 각각 분리하여 처분할 수 있고, 소유자도 다를 수 있습니다. 특히, ‘타인의 토지’ 위에 건물을 신축하는 경우, 토지 소유자와 합의하에 지상권을 설정하는 것이 일반적입니다. 그러나 법정지상권이 설정되지 않은 건물의 경우, 토지만 경매에 나올 수 있으며, 이런 토지는 투자자들에게 높은 수익을 가져다 줄 수 있는 기회가 될 수도 있습니다.토지 경매에 참여하여 수익을 보는 좋은 시나리오로는, 예를 들어 이미 대지로 분류된 토지를 낙찰받아 추가적인 전용 비용 없이 건물을 지을 수 있는 경우가 있습니다. 특히 해당 토지가 개발 가능성이 높은 지역에 위치한다면, 향후 가치 상승이 기대되어 더 큰 이익을 얻을 수 있습니다.반면, 나쁜 시나리오로는 토지가 개발 호재가 없는 지역에 위치하거나, 환금성이 낮아 장기간 투자금이 묶일 수 있는 경우입니다. 또한, 법정지상권이 인정되지 않아 건물 철거 등 추가 비용이 발생할 수도 있으며, 이는 예상치 못한 손해로 이어질 수 있습니다.토지 경매에 참여하기 전에는 해당 토지의 법적 상태, 위치, 개발 가능성 등을 꼼꼼히 조사하고 분석하는 것이 중요합니다. 이를 통해 투자의 리스크를 최소화하고 수익성을 극대화할 수 있습니다.