안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 월세 가계약 후 아직 신고 안된 불법(위반)건축물일 경우 가계약금 반환 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.가계약금 반환 가능성에 대해 말씀드리면, 계약의 중요 부분이 합의된 후 입금한 가계약금은 일반적으로 돌려받기 어렵습니다. 그러나 계약의 성립 요건을 못 갖추고 이루어진 경우, 가계약금에 대한 약정이 없는 경우는 가계약금 반환이 가능할 수 있습니다.다중주택에 취사시설을 설치하는 것은 위반건축물에 해당하며, 이는 임대차 계약 체결 시 주의사항 중 하나입니다. 그러나 이를 통해 가계약금 반환이 가능한지에 대해서는 법적인 판단이 필요하며, 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.문자로 된 가계약서의 효력에 대해서는, 계약의 주요 내용이 정해지고 유의미한 금액의 돈이 상호 간에 오간 경우 그날부터 신고 의무가 생긴다는 것입니다. 따라서 문자로 된 가계약서가 효력이 없다고 판단되는 경우, 이는 법적인 문제로, 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.마지막으로, 가계약금 반환과는 별개로, 위반건축물에 대한 신고는 중요합니다. 위반건축물은 다양한 유형이 있으며, 이에 대한 신고는 해당 건물의 안전과 주변 환경에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다
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Q. 2주택 소유, 매도시 중과세 적용 여부?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.취득세의 경우, 2023년 2월부터 1가구 2주택자에 대한 중과세가 폐지되었습니다. 따라서, 조정대상지역이나 비조정대상지역에서 2주택을 취득하더라도 1~3%의 일반세율로 취득세를 납부하면 됩니다. 단, 3주택 이상을 보유하거나 법인이 취득하는 경우에는 중과세가 적용됩니다.양도소득세의 경우, 보유기간, 실거주기간, 주택가격, 주택수 등에 따라 차등적으로 부과됩니다. 2년 이상 보유한 경우 6~46%의 기본세율이 적용되며, 1~2년 보유한 경우 60%, 1년 미만 보유한 경우 70%의 단일세율이 적용됩니다. 단, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택만 보유하고 있는 경우로서 2년 이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. (비과세 혜택)종합부동산세의 경우, 과세기준일 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세하는 세금입니다. 2023년부터는 1가구 1주택자에 대한 공제금액이 6억원에서 8억원으로 상향되었습니다.이러한 세금들을 절약할 수 있는 방법은 다음과 같습니다.일시적 1가구 2주택자 혜택을 이용하는 방법 : 일시적 1가구 2주택자란 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 신규주택을 구입하여 1가구 2주택이 되었을 경우, 신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내 종전 주택을 양도하면 1가구 1주택의 세제 혜택을 제공하는 것입니다. 이 경우, 취득세와 양도소득세가 모두 1가구 1주택의 세율로 적용됩니다. 따라서, 두 주택 중 어느 것을 먼저 매도하더라도 세금 부담이 줄어듭니다. 단, 종전 주택은 1가구 1주택 비과세 요건인 보유기간 및 거주기간을 충족해야 합니다.매도 순서를 고려하는 방법 : 일시적 1가구 2주택자 혜택을 받을 수 없는 경우에는 매도 순서를 고려하는 것이 좋습니다. 일반적으로, 보유기간이 짧거나, 실거주기간이 짧거나, 주택가격이 높거나, 다주택자인 경우에는 양도소득세가 높게 부과됩니다. 따라서, 이러한 경우에 해당하는 주택을 먼저 매도하고, 양도일 현재 1주택만 보유하게 되면 양도소득세가 비과세되거나 낮게 부과될 수 있습니다. 단, 매도 순서에 따라 종합부동산세가 달라질 수 있으므로, 이 점도 고려해야 합니다.매도 시점을 조정하는 방법 : 매도 시점에 따라 세금 부담이 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 2년 미만 보유한 주택을 매도할 경우에는 양도소득세가 60~70%로 높게 부과되지만, 2년 이상 보유하면 6~46%로 낮게 부과됩니다. 또한, 과세기준일인 6월 1일 전후로 매도할 경우에는 종합부동산세가 달라질 수 있습니다. 따라서, 세금 부담을 줄이기 위해서는 매도 시점을 적절히 조정하는 것이 좋습니다.
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Q. 서울,경기지역에 자식들 원룸을 계약하려고 하는데..
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.원룸 계약 시 집주인이 해외 거주 중이라면, 대리인을 통해 계약을 할 수 있습니다. 그러나, 대리인과 계약을 할 때에는 몇 가지 주의사항이 있습니다.먼저, 대리인이 집주인으로부터 정당한 대리권을 받았는지 확인해야 합니다. 대리권을 확인하기 위해서는 다음과 같은 서류를 요구할 수 있습니다.위임장: 집주인이 대리인에게 계약을 위임한 서면으로, 외국 주재 한국대사관 또는 영사관에서 발급하고 아포스티유 인증을 받아야 합니다. 위임장에는 계약할 부동산의 표시, 위임인과 수임인의 인적사항, 위임하는 내용과 범위, 위임하는 기간 등이 구체적으로 기재되어야 합니다.인감증명서 발급 위임장: 집주인이 대리인에게 인감증명서를 발급받을 수 있도록 허락한 서면으로, 외국 주재 한국대사관 또는 영사관에서 발급하고 아포스티유 인증을 받아야 합니다. 인감증명서는 한국 주민센터에서만 발급받을 수 있으므로, 대리인이 인감증명서 발급 위임장을 제출하고 인감증명서를 발급받아야 합니다.인감증명서: 집주인의 인감이 신고된 것을 증명하는 서면으로, 주민센터에서 발급받습니다. 인감증명서에는 집주인의 인적사항과 인감도장이 있어야 합니다.재외국민등록부등본: 집주인이 재외국민으로 등록된 것을 증명하는 서면으로, 외국 주재 한국대사관 또는 영사관에서 발급합니다. 재외국민등록부등본에는 집주인의 인적사항과 재외국민등록번호가 있어야 합니다.신분증 사본: 집주인의 신분을 증명하는 서면으로, 여권 또는 주민등록증의 사본이 있어야 합니다.대리인 신분증: 대리인의 신분을 증명하는 서면으로, 주민등록증 또는 운전면허증이 있어야 합니다.대리인 도장: 대리인의 인감을 증명하는 도장으로, 계약서에 날인해야 합니다.위의 서류들을 모두 확인하고, 계약서에 대리인의 인적사항과 대리권의 범위를 명시하면, 대리인과의 계약은 유효하게 성립됩니다. 그러나, 위의 서류들이 미비하거나 위조되었거나, 대리인이 대리권을 벗어난 행위를 했을 경우, 계약은 무효 또는 취소될 수 있습니다. 따라서, 대리인과 계약할 때에는 신중하게 확인하고 진행하셔야 합니다.
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Q. 원룸 월세 이제 집주인에게 안내도 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.원룸 재계약 파기는 주택임대차보호법에 따라 임대인과 임차인의 합의에 의해 가능합니다. 임대인이 임차인의 재계약 파기를 수락하고, 원룸을 부동산에 올려달라고 요청한 경우, 재계약 파기가 성립된 것으로 볼 수 있습니다. 이 경우, 임차인은 재계약 파기일로부터 14일 이내에 원룸을 비워야 하며, 보증금은 임대인이 원룸을 재임대하거나 재매각한 날로부터 14일 이내에 임차인에게 돌려주어야 합니다.하지만 임대인이 재계약 파기를 수락했다고 해서 임차인이 월세를 내지 않아도 되는 것은 아닙니다. 임차인은 재계약 파기일까지 월세를 정상적으로 납부해야 하며, 재계약 파기일 이후에도 원룸이 재임대되거나 재매각되기 전까지 월세의 50%를 임대인에게 지급해야 합니다. 이는 임대인이 임차인에게 원룸을 재임대하거나 재매각하기 위해 노력해야 한다는 의무를 갖고 있기 때문입니다.따라서 임대인이 걱정하지 말고 방을 구하라고 얘기했다고 해서 원룸이 안팔려도 월세를 내지 않아도 되는 것은 아닙니다. 임차인은 재계약 파기일까지 월세를 정상적으로 납부하고, 재계약 파기일 이후에도 원룸이 재임대되거나 재매각되기 전까지 월세의 50%를 임대인에게 지급해야 합니다. 임대인이 월세를 받지 않겠다고 한다면, 그것은 임대인의 자발적인 의사이므로 임차인은 월세를 내지 않아도 되지만, 그렇지 않다면 법적으로 월세를 내야 합니다.
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Q. 한동짜리 아파트를 구매하였을 때 장단점이 알고 싶습니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.한동짜리 아파트란 한 채의 건물에 한 가구만 살 수 있는 아파트를 말합니다. 이러한 아파트의 장단점은 다음과 같습니다.장점단지아파트에 비해 동일면적 거래가격이 저렴하다는 점단지가 아니기 때문에 출입인원등이 제한적이기 때문에 대단지에 비해 외부 인원 출입이 자유롭지 못한 보안상 유리할 수 있다는 점나홀로 살기에 적합한 공간이라는 점단점단지에 비해 가치상승이 제한적이라는 점관리비 부담이 높다는 점단지 내외부 커뮤니티시설등이 대단지에 비해서는 부족하다는 점