안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 버팀목 전세 자금 이전할때 전세보증보험이 가입이 안되는 집이라면
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.버팀목 전세 자금 대출을 받으신 경우에는 전세보증보험에 가입하셔야 합니다. 전세보증보험은 임대인이 전세금을 돌려주지 못할 경우에 대출자가 손해를 보지 않도록 해주는 보험입니다. 전세보증보험에는 한국주택금융공사의 HF 전세보증보험과 주택도시보증공사의 HUG 전세보증보험이 있습니다HF 전세보증보험은 은행과 한국주택금융공사가 함께 진행하는 보증보험으로, 대출받은 금액에 한해서만 보증이 가능합니다. 예를 들어, 1억원짜리 전세금을 8천만원 대출하고 2천만원을 본인 부담으로 내신 경우에는 8천만원만 보증받을 수 있습니다. 만약 건물이 경매로 넘어가서 전세금을 돌려받을 수 없다면, 2천만원은 날아갈 수도 있습니다HUG 전세보증보험은 주택도시보증공사가 직접 보증해주는 보증보험으로, 전세금 전액을 보증받을 수 있습니다. 예를 들어, 1억원짜리 전세금을 8천만원 대출하고 2천만원을 본인 부담으로 내신 경우에도 1억원을 모두 보증받을 수 있습니다. 만약 건물이 경매로 넘어가서 전세금을 돌려받을 수 없다면, 주택도시보증공사가 1억원을 대신 지급해줍니다그러나 HUG 전세보증보험에는 몇 가지 단점이 있습니다. 첫째, 만약 살다가 계약기간 만료일 이전에 이사를 가고 싶다면, 대출 연장이 안됩니다. 둘째, 만약 임대인이 전세금을 더 올려달라고 요구한다면, 추가 대출이 나오지 않습니다. 셋째, 만약 임대차 계약서에 공인중개사의 날인이 없거나, 중개 수수료가 너무 낮은 경우에는 HUG 전세보증보험 가입을 거절당할 수 있습니다따라서, 버팀목 전세 자금 대출을 받으실 때는 전세보증보험에 대해 잘 알아보시고, 가입하실 보증보험을 선택하시기 바랍니다. 만약 전세보증보험이 가입이 안되는 집이라면, 은행에서는 대출을 해주지 않을 수 있습니다. 이 경우에는 다른 집을 찾으시거나, 전세보증보험 가입이 가능한 방법을 찾으셔야 합니다.
부동산
Q. 생애 최초 아파트 구입할때 받을수 있는 혜택이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.취득세 최대 200만 원 감면: 주택 취득 가액이 13억 원 이하인 경우, 연 소득에 제한 없이 취득세를 최대 200만 원까지 감면해줍니다. 단, 2023년 말까지 한시적으로 운영됩니다.각종 한도 확대: LTV와 대출한도도 확대됩니다. LTV는 주택가격의 90%까지, 대출한도는 7천만 원까지 가능합니다.생애 최초 특별공급 청약: 정책적 배려가 필요한 무주택자를 위해 생애 최초 특별공급 청약을 할 수 있는 혜택이 주어집니다.이 외에도 주택가격과 연 소득 제한 없이 누구라도 취득세 감면 혜택을 받을 수 있도록 확대된 정책이 시행되고 있습니다
부동산
Q. 빌라 구매에 대해서 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.현재 상황에서는 생애최초 주택 구입자로서 주택담보대출을 받을 수 있는 한도가 높습니다. 하지만 빌라의 경우 아파트보다 대출금리가 높고, 대출한도가 낮을 수 있습니다. 따라서 빌라 구매를 위해서는 적절한 자금 계획이 필요합니다. 또한, 빌라의 시세 변동이 크고, 재건축이 되지 않을 수도 있으므로 장기적인 투자 관점이 필요합니다.빌라 구매를 고려하시는 분들에게는 다음과 같은 팁을 드립니다.빌라의 실거래가를 확인하고, 주변 아파트와 비교해보세요. 빌라의 실거래가는 씨리얼 부동산이나 디스코와 같은 웹사이트에서 확인할 수 있습니다.빌라의 땅의 가치를 확인하고, 재건축 가능성이 높은 빌라를 선택하세요. 땅의 가치는 네이버 지도로 주변의 새로 지은 건물들과 비교하거나, 디스코를 통해 용도지역, 건폐율, 용적률 등을 확인할 수 있습니다.빌라의 관리 상태를 확인하고, 주차장 및 엘리베이터가 있는 빌라를 선택하세요. 빌라의 관리 상태는 방문하여 직접 확인하거나, 부동산 중개인에게 문의할 수 있습니다. 주차장 및 엘리베이터는 빌라의 편의성과 가치에 영향을 줍니다.
부동산
Q. 경매넘어간집 보증금 다 깔때까지 살았을때 배당요구?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.경매에 넘어간 집의 보증금을 돌려받기 위해서는 임차인의 대항력과 우선변제권 여부가 중요합니다. 대항력은 임차인이 임대차 계약의 내용을 새로운 집주인에게 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말하고, 우선변제권은 임차주택이 경매되는 경우 임차주택 대금에서 후순위권리자보다 우선해서 보증금을 돌려받을 권리를 뜻합니다.대항력과 우선변제권을 갖추기 위해서는 임차인이 주택의 인도와 주민등록 및 전입신고를 마친 다음날부터 오전 0시부터 적용되며, 임대차계약증서상 확정일자까지 받아야 합니다. 또한 등기부등본상 선행하는 다른 권리가 없어야 합니다. 만약 선순위 근저당권이나 가압류 등이 있으면 대항력과 우선변제권을 취득하지 못할 수 있습니다.이러한 조건을 모두 충족한 선순위 임차인이라면 배당요구를 하여 보증금을 돌려받고 이사를 가거나, 배당요구를 하지 않고 계약기간이 만료될 때까지 계속 그 집에 살 수 있습니다. 만약 배당요구를 하면 임대차계약은 해지되므로 이사를 가야 합니다. 이사를 가기 전에는 명도확인서를 받아서 경매법원에 제출해야 합니다. 그러나 보증금 이상으로 살았다면 명도확인서를 받을 필요가 없습니다. 왜냐하면 배당요구를 한 임차인은 임차권을 포기한 것으로 간주되므로, 낙찰자에게 임차권을 주장할 수 없기 때문입니다.반대로 대항력과 우선변제권을 갖추지 못한 후순위 임차인이라면 배당요구를 해도 보증금을 전액 받지 못하거나, 낙찰자에게 대항력을 주장하지 못하여 임차주택을 인도하고 퇴거해야 할 수 있습니다. 이런 경우에는 기존 임대인에게 민사소송을 통해 보증금 반환을 요구하거나, 그 밖의 법적 구제 방안을 검토해야 합니다.결론적으로, 질문자님께서는 자신이 선순위 임차인인지, 대항력과 우선변제권을 취득했는지, 경매사건의 진행 상황과 배당요구 기간을 확인하셔야 합니다.
부동산
Q. 청년버팀목전세자금대출할때 현재 등본상이랑 상관없나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청년버팀목전세자금대출은 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택인 자만 이용할 수 있습니다. 따라서 부모님 밑에 등본이 들어가있고 부모님께서 주택을 소유하고 계신다면 대출이 불가능합니다. 다른 지역으로 이사가서 새 집으로 전세자금대출을 받으시려면 세대주로 등본이 변경되기 전에 대출을 받으셔야 합니다. 그러나 세대주로 등본이 변경되기 전에도 세대원 전원이 무주택이어야 하므로 부모님의 주택 소유 여부가 문제가 됩니다.