안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 월세 미납을 주장하며 계약금을 안돌려줍니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세계약금은 민법상 해약금의 성질을 가지므로, 월세를 미납하거나 임대차 계약을 위반한 경우에는 임대인이 계약금을 몰수할 수 있습니다. 하지만 이 경우에도 임대인은 계약금을 몰수하기 위해 계약서에 위약금 조항이 반드시 규정되어 있어야 하며, 계약금 몰수의 의사를 명확하게 표시해야 합니다. 또한 임대인은 계약금 몰수의 근거가 되는 월세 미납 사실을 입증할 책임이 있습니다따라서, 임차인은 다음과 같은 방법으로 자신의 권리를 보호할 수 있습니다.임대인이 계약서에 위약금 조항을 규정하지 않았거나, 계약금 몰수의 의사를 표시하지 않았다면, 계약금을 돌려받을 수 있습니다.임대인이 월세 미납 사실을 입증할 수 없다면, 계약금을 돌려받을 수 있습니다. 임대인이 노트에 기록한 것만으로는 월세 미납 사실을 입증하기 어렵습니다. 임대인은 현금영수증, 은행거래내역, 임차인의 동의서 등을 제시해야 합니다.임대인이 월세 미납 사실을 입증할 수 있더라도, 계약금 몰수의 비율이 과도하거나 부당하다면, 계약금을 일부 돌려받을 수 있습니다. 계약금 몰수의 비율은 계약서에 명시되어 있어야 하며, 일반적으로는 계약금의 10% 이내로 합리적으로 정해져야 합니다이런 문제를 해결하기 위해서는 임차인과 임대인 간의 협의가 가장 좋은 방법입니다. 만약 협의가 어렵다면, 법률 전문가의 도움을 받거나, 소송이나 중재를 통해 분쟁을 해결할 수 있습니다
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Q. 임대차 계약기간 중 개인사정으로 해지시 보증금은 새 임차인에게 받나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.보증금은 원칙적으로 임대차가 종료될 때 임대인이 임차인에게 돌려주어야 합니다. 하지만 임대차 기간 중에 임차인이 임대차를 해지하고 새로운 임차인을 구한 경우에는 보증금의 반환 시기와 방법이 달라질 수 있습니다. 일반적으로는 새로운 임차인이 보증금을 임대인에게 지불하면 임대인은 기존 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다. 그러나 임대인이 보증금을 당장 보유하고 있지 않거나, 새로운 임차인이 보증금을 일부만 지불하거나, 임대인이 보증금을 반환하지 않는다고 주장하는 경우에는 임차인은 보증금을 받기 어려울 수 있습니다. 이런 경우에는 임차인은 법원에 임차권 등기명령을 신청하거나, 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.중개수수료는 임대차 계약을 맺을 때 임대인과 임차인이 각각 부담하는 비용입니다. 임대차 기간 중에 임차인이 임대차를 해지하고 새로운 임차인을 구한 경우에는 임대인이 새로운 임차인과의 계약을 위해 중개수수료를 지불해야 합니다. 임차인은 임대인의 중개수수료를 부담할 의무가 없습니다. 그러나 임차인이 임대차를 해지하기 위해 임대인과 협의하거나 계약서에 특약을 한 경우에는 임차인이 중개수수료를 부담할 수도 있습니다. 따라서 임차인은 계약서의 내용을 잘 확인하고, 임대인과의 협의 과정에서 중개수수료에 관한 사항을 명확히 해야 합니다.임대차 계약기간 중 개인사정으로 해지하고자 하는 경우에는 임대인과 임차인이 서로 협의하고 합의하는 것이 가장 좋습니다.
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Q. 전세 만기전 전입신고시 대항력 유지가 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 만기전 전입신고시 대항력 유지를 위해서는 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.전입신고를 한 날짜보다 빠른 채권자가 없어야 합니다. 즉, 선순위 대항력을 유지해야 합니다.임대차 기간 중에 다른 곳으로 전출을 하지 않아야 합니다. 만약 전출을 해야 할 경우, 세대원 전체가 아닌 일부 세대원만 전출을 하고 나머지 세대원이 점유를 유지해야 합니다.임대차 계약이 만기가 되면 임차권등기명령을 신청해야 합니다.따라서, 현재 살고 있는 집에 부모님을 전입신고하고 저는 새로운 집에 전입신고하면 대항력이 유지되는 것이 맞습니다. 단, 부모님은 현재 살고 있는 집에 실제로 거주하고 있어야 하며, 임대차 계약이 만기가 되면 임차권등기명령을 신청해야 합니다.
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Q. 전세만기후 다른곳으로 이사할때
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 만기후 다른곳으로 이사할 때 잔금 일정은 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다.전세 잔금은 보통 전세 계약 만기일에 지불합니다. 만기일이 28일이라면, 그 날짜에 잔금을 치르고 집을 비워야 합니다. 만기일이 주말이나 공휴일이라면, 그 전 영업일에 잔금을 치르는 것이 좋습니다.잔금을 치를 때는 등기부등본, 전입세대 열람, 인감증명서, 도장 등 필요한 서류를 준비해야 합니다. 또한 계좌이체 한도를 확인하고, 수표 거래를 피하는 것이 좋습니다.잔금을 치르기 전에는 이사 갈 집의 상태를 확인하고, 하자가 있으면 집주인과 협의해야 합니다. 또한 도어록 비밀번호와 보조 열쇠를 받아야 합니다.전세 계약 만료 전에 이사를 하는 경우, 전세 보증금을 돌려받기 전까지 대항력을 유지하기 위해 한 사람은 기존 집에 남아있어야 합니다. 이 경우, 전입신고를 할 때 주의해야 합니다. 전출신고를 하면 대항력이 상실되기 때문에, 기존 집과 이사 갈 집 모두 세대주나 세대원으로 등록되어야 합니다.전세권 설정이나 임차권 등기를 하면 대항력을 보다 확실하게 보호할 수 있습니다. 이 경우, 수입인지세, 등기수수료, 등기권리금 등을 납부해야 합니다.
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Q. 요즘 부동산 매물이 자꾸 나오던데 부동산 상황이 안좋은건가요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.정부의 부동산 규제 정책: 정부는 집값 상승을 억제하기 위해 여러 차례의 부동산 규제 정책을 발표했습니다. 이로 인해 매수자들의 수요가 줄어들고, 매도자들의 공급이 늘어났습니다.금리 상승: 2022년부터 기준금리가 계속 인상되면서 주택담보대출의 이자 부담이 커졌습니다. 이로 인해 빚을 내서 집을 산 사람들이 매도를 하거나, 새로 집을 사려는 사람들이 매수를 보류했습니다.코로나19 확산: 코로나19의 장기화로 인해 경제 불확실성이 커졌습니다. 이로 인해 소비자들의 심리가 위축되고, 부동산 투자에 대한 불안감이 커졌습니다.이러한 요인들로 인해 부동산 시장은 하락세로 전환되었고, 매물이 쌓이는 현상이 발생했습니다.