안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 전세 세입자가 나가고 저희가 들어가서 살 경우
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 만료 시점에 집주인이 본인 거주 목적으로 갱신계약을 거부하고 세입자를 내보내면 세입자는 나가야 합니다. 하지만 집주인은 해당 주택에서 최소 2년간 의무 거주해야 합니다. 이는 임대차3법이 시행되면서 세입자보호를 위해 도입된 조치입니다.세입자가 나가고 새로운 세입자가 살게 됐을 경우 의무 거주기간은 없습니다. 다만, 주택임대차계약의 최소기간은 2년이므로, 1년 계약을 했어도 세입자는 2년까지 거주할 수 있습니다. 2년 이후에는 계약 갱신을 통해 임대료를 조정할 수 있습니다.만약 계약 후 금방 다시 이사를 해야 할 경우 1년 계약이 유리할 수 있습니다. 그러나 1년 계약은 만기 두 달 전에 계약 연장의 의사표시를 하지 않으면 묵시적 갱신으로 보지 않으므로, 세입자는 아무 때나 퇴거 통지를 할 수 없습니다. 따라서 계약기간을 잘 고려하셔야 합니다.
부동산
Q. 전신주에 붙어있는 상가 매물을 어느 정도 믿어야 할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전신주에 붙어있는 상가 매물은 일반적으로 부동산 중개업자가 광고를 하기 위해 붙인 것입니다. 그러나 이러한 광고는 실제 매물과 다를 수 있으므로, 믿고 맹목적으로 연락하기 보다는 자신이 원하는 조건과 비교하면서 신중하게 검토하는 것이 좋습니다. 예를 들어, 보증금, 월세, 임대기간, 임대면적, 업종제한, 인테리어 상태, 주변 환경 등이 광고와 일치하는지 확인해보세요.또한, 전신주에 붙어있는 상가 매물은 사유지에 무단으로 설치된 경우가 있을 수 있습니다. 이 경우, 토지 소유자가 부당이득반환청구를 할 수 있으므로, 매물을 구할 때는 토지 소유권에 대한 확인도 필요합니다.아파트의 경우에도 마찬가지로, 광고에 나온 정보가 정확한지, 입주 가능한지, 중개수수료가 얼마인지, 부동산 중개업자가 신뢰할 수 있는지 등을 체크해보세요. 또한, 아파트의 위치, 주변 시설, 관리비, 전세 대출 가능 여부, 전입신고 가능 여부 등도 알아보는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 전세 재계약시 보증금 증액이 있는 경우 잔금일자과 계약서 작성일자가 다를 경우에
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 재계약시 보증금 증액이 있는 경우에는 잔금일자와 계약서 작성일자가 다를 수 있습니다. 이 경우에는 특약사항에 ‘다만 증액분의 효력 발생시기는 잔금일자로 함’ 이라는 문구를 넣는 것이 좋습니다. 이 문구는 증액된 보증금의 순위를 확보하기 위한 것입니다. 만약 이 문구가 없다면, 증액된 보증금은 계약서 작성일자에 따라 순위가 결정되므로, 그 사이에 다른 권리가 설정되었다면 증액분은 후순위가 될 수 있습니다.인터넷에서 찾아보면 어떤 곳에는 이 문구가 있고 어떤 곳에는 없는 것을 볼 수 있습니다. 이는 임대인과 임차인의 합의에 따라 달라질 수 있기 때문입니다. 하지만 이 문구가 없다고 해서 증액분의 효력이 없는 것은 아닙니다. 법원은 증액분의 효력 발생시기를 잔금일자로 인정하는 경우가 많습니다. 그러나 이 문구가 있으면 분쟁이 발생했을 때 증액분의 순위를 더 명확하게 주장할 수 있습니다.이 문구가 임차인에게 더 유리한지는 상황에 따라 다릅니다. 일반적으로는 증액분의 순위가 높을수록 임차인에게 유리합니다. 왜냐하면 임대인이 파산하거나 매각되었을 때 증액분을 돌려받을 가능성이 높아지기 때문입니다. 하지만 임차인이 증액분을 늦게 입금하거나 미입금한 경우에는 이 문구가 임차인에게 불리할 수 있습니다. 왜냐하면 임대인이 증액분의 미납으로 계약을 해지하거나 손해배상을 청구할 수 있기 때문입니다따라서 전세 재계약시 보증금 증액이 있는 경우에는 특약사항에 ‘다만 증액분의 효력 발생시기는 잔금일자로 함’ 이라는 문구를 넣는 것이 안전하고 명확하다고 할 수 있습니다. 임차인은 증액분을 정해진 기한 내에 입금하고, 임대인은 증액분에 대한 확정일자를 받아 보관하는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 청약당첨 후 동호수가 마음에 안들어서 다른 동호수 원할 경우엔 어떻게 하면 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청약당첨 후 동호수가 마음에 안 드는 경우에는 다음과 같은 방법이 있습니다.첫 번째 방법은 당첨된 동호수의 계약을 포기하고, 잔여물량이 발생할 경우에 다시 청약을 하시는 것입니다. 이 경우에는 당첨된 청약통장은 더 이상 사용할 수 없으며, 잔여물량이 없거나 경쟁률이 높을 수 있습니다.두 번째 방법은 당첨된 동호수의 계약을 하시고, 원하는 동호수의 분양권을 전매로 구입하시는 것입니다. 이 경우에는 추가 비용이 발생할 수 있으며, 원하는 동호수의 분양권이 나오는 것을 기다려야 합니다.원하는 동호수의 매물을 알기 위해서는 부동산에 연락하시면 됩니다. 부동산은 분양권의 정보를 가지고 있으며, 원하시는 동호수가 나올 경우에 알려드릴 수 있습니다.정확한 절차는 다음과 같습니다.첫 번째 방법을 선택하신다면, 정당 계약일에 계약을 하지 않으시면 됩니다. 그러면 당첨권은 취소되고, 잔여물량이 발생하게 됩니다. 잔여물량이 발생하면 예비당첨자에게 우선권이 주어지며, 예비당첨자가 없을 경우에는 일반 청약자에게 공개됩니다. 이때 다시 청약을 하시면 됩니다.두 번째 방법을 선택하신다면, 정당 계약일에 계약을 하시고, 분양권 전매 시장을 주시하시면 됩니다. 원하는 동호수의 분양권이 나오면, 분양권을 구입하시고, 당첨된 동호수의 분양권을 판매하시면 됩니다.
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Q. 공공분양 부지선정이 되고 보통 몇년이 지나야 분양이 나오는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공공분양 부지선정이란, 정부가 특정 지역에 공공분양주택을 공급하기 위해 토지를 선정하는 과정입니다. 공공분양주택은 시세보다 저렴하게 분양되는 주택으로, 청년, 신혼부부, 저소득층 등에게 내집 마련의 기회를 제공합니다. 공공분양주택의 종류에는 나눔형, 선택형, 일반형이 있습니다.공공분양 부지선정이 되고 보통 몇 년이 지나야 분양이 나오는지는 정확히 말하기 어렵습니다. 공공분양주택의 공급 일정은 여러 가지 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 토지의 소유권, 행정절차, 사업비, 건축사업자의 선정, 건설기간 등이 영향을 미칠 수 있습니다. 일반적으로 공공분양 부지선정이 되고 2~3년 정도가 지나면 청약이 시작되는 경우가 많습니다.그러나, 정부는 공공분양주택의 공급을 활성화하기 위해 사전청약제도를 도입했습니다. 사전청약제도란, 공공분양주택의 입주자 모집공고가 나오기 전에 미리 청약을 받는 제도입니다. 사전청약을 통해 청약자는 내집 마련의 기회를 빨리 잡을 수 있고, 정부는 청약 수요를 파악하고 공급 계획을 조정할 수 있습니다. 사전청약은 공공분양 부지선정이 되고 1~2년 정도가 지나면 시작됩니다.