안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 전세 월세 기준을 알고싶어요 어떻게 계산하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세와 월세는 보증금과 월 임대료의 비율에 따라 달라집니다. 전세는 보증금이 높고 월 임대료가 없거나 낮은 경우이고, 월세는 보증금이 낮고 월 임대료가 높은 경우입니다. 전세와 월세를 전환하거나 조정할 때는 전월세 전환율이라는 비율을 적용합니다.전월세 전환율은 전세를 월세로 전환할 때 적용하는 비율입니다. 즉, 보증금을 월 임대료로 전환하거나 환산할 때 적용되는 조정 비율을 말합니다. 전월세 전환율은 주택임대차보호법에서 규정하고 있는데, 이 법은 임차인 보호를 위해 보증금을 월 임대료로 전환할 때는 일정한 방법으로 산출된 비율을 초과할 수 없다고 규정되어 있습니다.전월세 전환율은 다음과 같이 계산할 수 있습니다.전월세 전환율 = MIN [한국은행 기준금리 + 2%, 10%]여기서 한국은행 기준금리는 현재 3.5%이므로, 전월세 전환율은 5.5%입니다.전세와 월세를 전환하거나 조정할 때는 다음과 같은 공식을 사용할 수 있습니다.월세 = [(전세보증금 - 월세보증금) × 전월세전환율] / 12전세보증금 = 월세보증금 + (월세 × 12 / 전월세전환율)예를 들어, 1억 8천 정도의 건물 133m2에 5개의 원룸 18m2가 있다고 가정하겠습니다. 각 원룸의 전세보증금이 1억 원이라고 하면, 월세보증금이 5천만 원인 경우 월세는 다음과 같이 계산할 수 있습니다.월세 = [(1억 - 5천만) × 0.055] / 12 월세 = 229,167원반대로, 월세보증금이 5천만 원이고 월세가 30만 원인 경우 전세보증금은 다음과 같이 계산할 수 있습니다.전세보증금 = 5천만 + (30만 × 12 / 0.055) 전세보증금 = 7,454만 원이렇게 전세와 월세를 전환하거나 조정할 때는 전월세 전환율을 적용하여 적정 금액을 계산할 수 있습니다. 전월세 전환율은 시장 상황에 따라 변동될 수 있으므로, 최신 정보를 참고하시기 바랍니다. 전월세 전환율 계산기를 사용하시면 더 편리하게 계산하실 수 있습니다.
부동산
Q. 예를 들어 임대아파트에 부모랑 자식이랑 같이 사는 데 자식이 취업하면 소득때문에 자취나 자립해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대아파트의 종류에 따라 입주자격과 재계약 조건이 다를 수 있습니다. 일반적으로 국민임대아파트의 경우, 입주자격은 소득기준과 자산기준을 충족해야 하고, 재계약은 1회에 한해 가능합니다. 재계약 시에는 소득기준이 갱신되고, 임대료가 인상됩니다. 재계약 기간이 만료되면 임대주택을 반납해야 합니다.따라서, 부모와 자식이 같이 사는 임대아파트에서 자식이 취업하면, 세대의 소득이 증가할 수 있습니다. 이 경우, 소득기준을 초과하게 되면 재계약이 불가능하거나 임대료가 할증될 수 있습니다. 예를 들어, 자식이 공무원이나 기업의 사원이상이 되면, 소득기준을 초과할 가능성이 높습니다. 그렇다면, 자식은 혼자 나가 살아야 하거나, 부모와 세대분리를 해야 합니다. 세대분리를 하려면, 세대별 주민등록표등본상 배우자 및 직계존비속인 세대원이 없어야 합니다.
부동산
Q. 임차권등기명령 후 전입신고 언제하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차권등기명령은 임대인이 임대차보증금을 돌려주지 않았을 때 임차인이 법원에 신청하여 임차권을 등기부에 공표하는 것입니다. 이렇게 하면 임차인은 임차권등기 이전에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 대항력은 임대인이 임대차계약을 위반하여 임차인의 임차권을 침해할 때 임차인이 임대인에게 반대할 수 있는 권리입니다. 우선변제권은 임대차계약이 종료된 후 임차인이 임대차보증금을 돌려받기 위해 임대인의 재산을 압류하거나 경매에 참여할 때 다른 채권자보다 우선적으로 변제를 받을 수 있는 권리입니다.임차권등기명령을 신청하려면 임대차계약이 종료된 이후부터 가능하며, 임차권등기가 완료될 때까지 임차인은 임대주택에 계속 거주하거나 주민등록을 유지해야 합니다. 임차권등기명령을 신청한 후 임차권등기가 되기까지는 적어도 8일 이상이 소요되며, 법원이 임차권등기를 명하는 결정을 내리고 등기소에 촉탁서를 발송하고 등기소에서 임차권등기를 기입하는 과정을 거쳐야 합니다. 임차권등기가 완료된 것을 확인한 후에야 임차인은 다른 곳으로 이사하고 전입신고를 할 수 있습니다. 임차권등기 전에 이사하거나 전입신고를 하면 대항력과 우선변제권을 상실하게 됩니다.따라서 임차권등기명령을 신청하고 새집에 전입신고를 하려면 다음과 같은 순서를 따르시면 됩니다.임대차계약이 종료된 후 법원에 임차권등기명령을 신청합니다. 임차권등기명령 신청비용은 인지대 1,800원, 송달료 30,600원, 등록면허세 7,200원, 등기신청수수료 3,000원으로 총 42,600원입니다. 송달료는 추후 일부 환급됩니다.법원에서 임차권등기를 명하는 결정을 내리고 임대인과 임차인에게 결정 정본을 발송합니다. 임차인은 결정 정본을 받은 후에도 임대주택에 계속 거주하거나 주민등록을 유지합니다.법원이 등기소에 임차권등기를 촉탁하고 등기소에서 임차권등기를 기입합니다. 임차인은 등기소에 전화하거나 인터넷으로 임차권등기가 완료되었는지 확인합니다.임차권등기가 완료되면 임차인은 다른 곳으로 이사하고 전입신고를 합니다. 임차권등기가 완료된 이후에는 대항력과 우선변제권을 유지하므로 새 집주인이 대출을 받거나 하는 것에 영향을 받지 않습니다.이렇게 하시면 임차권등기명령과 전입신고를 안전하게 할 수 있습니다.
부동산
Q. 동일필지에 다수의 소유주가 있을때 매매방법은요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공동분할 : 공동소유자들이 각자의 지분에 해당하는 토지를 분할하여 개별소유로 전환하는 방법입니다. 이 경우 분할된 토지의 면적, 형태, 위치 등이 공동소유자들의 합의에 따라 결정됩니다. 분할 후에는 각자의 토지를 자유롭게 매매할 수 있습니다. 공동분할을 하려면 공동소유자 전원의 동의가 필요하며, 분할비용과 세금이 발생합니다.공동매도 : 공동소유자들이 공동소유의 토지를 일괄적으로 매도하는 방법입니다. 이 경우 매도인은 공동소유자 전원이 되며, 매도대금은 각자의 지분에 비례하여 분배됩니다. 공동매도를 하려면 공동소유자 전원의 동의가 필요하며, 매도계약서에는 공동소유자들의 성명, 주소, 주민등록번호, 지분 등이 기재되어야 합니다.공동지분양도 : 공동소유자 중 일부가 자신의 지분을 다른 공동소유자나 제3자에게 양도하는 방법입니다. 이 경우 양도인은 자신의 지분만큼의 양도소득세를 납부하며, 양수인은 자신의 지분만큼의 취득세를 납부합니다. 공동지분양도를 하려면 다른 공동소유자들의 동의가 필요하며, 양도계약서에는 양도인과 양수인의 성명, 주소, 주민등록번호, 지분 등이 기재되어야 합니다.
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Q. 부동산 전세 계약서 작성시 숫자 적는 방법이 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 전세 계약서에는 보증금, 계약금, 중도금, 잔금 등의 금액을 적어야 하는데요, 이때는 금액 앞에는 한글로 적고 뒤에는 괄호 안에 아라비아 숫자로 적어주시면 됩니다. 예를 들어 칠백만원을 기재할 때는 금 칠백만원정(₩7,000,000) 이렇게 적으면 되고, 일칠백만원을 기재할 때는 금 일칠백만원정(₩17,000,000) 이렇게 적으면 됩니다. 둘 다 상관없다는 말씀은 아마도 일백만원과 백만원을 혼동하신 것 같은데요, 일백만원은 100만원이고, 백만원은 1,000만원입니다. 따라서 일백만원을 기재할 때는 금 일백만원정(₩1,000,000) 이렇게 적고, 백만원을 기재할 때는 금 백만원정(₩10,000,000) 이렇게 적어야 합니다.부동산 전세 계약서 작성시에는 숫자 적는 방법 외에도 주소, 임대기간, 특약사항 등을 정확하게 적어주는 것이 중요합니다.