안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 청년 행복주택 나이 관련해서 문의 드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청년 행복주택은 만 19세 이상 39세 이하인 자만 신청 가능합니다. 입주 시점 기준 청년 나이가 1년 남았다면, 1년 후에는 청년 계층의 자격을 잃게 되므로 재계약이 불가능합니다. 따라서 1년 뒤에는 행복주택을 나가야 합니다.나이가 다 되어가고 거주 중에 청년 나이가 넘더라도 소득 조건만 맞으면 6년까지 거주 가능한지에 대해서는 공급시기와 유형에 따라 다릅니다. 일반적으로는 청년 나이가 넘어가면 재계약이 불가능하므로 6년까지 거주할 수 없습니다. 하지만 2023년 3월 25일 이후에 공급된 청년 매입임대주택의 경우에는 청년 나이가 넘어가더라도 소득 조건만 충족하면 재계약이 가능하므로 6년까지 거주할 수 있습니다.
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Q. 전세금의 어느정도까지 대출을 받을수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세대출은 임차보증금의 일부를 대출받아 전세 계약을 하는 서비스입니다. 전세대출의 한도는 소득과 신용도, 보증기관, 상품 종류 등에 따라 다르지만, 일반적으로 임차보증금의 80~90% 범위까지 이용할 수 있습니다. 예를 들어, 전세금이 1억원이고 임차보증금의 80%까지 대출이 가능하다면, 전세대출금은 최대 8000만원까지 받을 수 있습니다. 전세대출의 금리와 조건은 상품마다 다르므로, 여러 은행과 비교하여 최적의 선택을 하시기 바랍니다.
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Q. 명도 소송 없이 세입자를 나가게 하는 방법이 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.명도 소송 없이 세입자를 나가게 하는 방법은 몇 가지 있습니다. 하지만 그 방법들이 모두 효과적이고 확실한 것은 아니므로, 임차인이 계약을 위반하고 퇴거를 거부한다면 명도 소송을 제기하는 것이 가장 안전하고 빠른 방법입니다.제가 알려드릴 수 있는 명도 소송 없이 세입자를 나가게 하는 방법은 다음과 같습니다.내용증명 발송하기: 내용증명은 세입자에게 퇴거를 요구하는 내용을 우체국을 통해 발송하는 것입니다. 내용증명은 법적 효력이 있는 것은 아니지만, 퇴거 요구의 의사를 분명히 전달하고, 임차인이 퇴거하지 않을 경우 법적 절차를 밟을 것이라고 경고하는 효과가 있습니다. 내용증명은 구체적이고 정확하게 작성해야하며, 가능하면 법무법인이나 변호사를 통해 발송하는 것이 좋습니다. 내용증명은 명도 소송의 증거로도 활용될 수 있습니다.제소전화해조서 작성하기: 제소전화해조서는 임대인과 임차인이 계약 전에 법원을 통해 제기하는 화해 신청서입니다. 제소전화해조서에는 계약 기간, 퇴거 조건, 손해배상액 등을 명시하고, 양 당사자가 법원에서 확인하면 확정됩니다. 확정된 제소전화해조서는 확정 판결과 같은 효력을 가지므로, 임차인이 조서에 적힌 사항을 어길 경우 바로 명도 강제집행이 가능합니다. 제소전화해조서는 계약 전에 작성해야하며, 임차인이 바뀌는 경우 효력이 없습니다.심리적 압박하기: 임차인에게 퇴거를 요구하는 전화나 문자를 자주 보내거나, 부동산 중개인이나 변호사를 통해 퇴거를 권유하는 방법입니다. 임차인이 퇴거를 거부할 수 있는 권리가 있지만, 임대인의 의사를 무시하거나 계약을 위반하면 법적 책임을 질 수 있다는 것을 알려주는 것입니다. 이 방법은 임차인의 사정이나 성격에 따라 효과가 달라질 수 있으므로, 과도하게 협박하거나 강제하면 안 됩니다.
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Q. 부모님께 집팔때 금액 상한선이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부모님께 집을 팔 때는 증여세가 발생할 수 있습니다. 증여세는 증여받은 재산의 가액에서 증여재산공제액을 뺀 금액에 증여세율을 적용하여 계산합니다. 증여세율은 증여받은 재산의 가액에 따라 다르며, 부모와 자녀 간에는 10%~50%의 세율이 적용됩니다.시세보다 5% 이하로 집을 팔면 양도세가 면제되는 것은 맞습니다. 하지만 이 경우에도 증여세는 면제되지 않습니다. 즉, 시세보다 낮은 가격으로 부모님께 집을 팔면 양도세는 없지만, 시세와 판매가격의 차액에 대한 증여세는 내셔야 합니다.시세라는 것은 부동산의 시장가격을 의미합니다. 시세는 공시가격과 다를 수 있습니다. 공시가격은 토지, 건물 등의 부동산에 대해 국가가 공시하는 가격입니다. 공시가격은 부동산 취득세, 재산세, 증여세 등의 세금을 계산할 때 기준이 되는 가격입니다. 시세는 공시가격보다 높거나 낮을 수 있으며, 시세는 부동산 중개업자나 감정사 등에게 문의하거나 인터넷에서 검색하실 수 있습니다.
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Q. 매매계약후에 주소 수정하면 어떤 문제가 있는지 궁금해요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.매수인은 주소가 변경된 사실을 공인중개사에게 알리고, 정확한 주소가 나와있는 주민등록등본을 발급받아 공인중개사에게 제공해야 합니다.공인중개사는 매도인에게 매수인의 변경된 주소를 알려주고, 부동산 거래신고를 할 때 계약서상의 매수인 주소로 신고해야 합니다.매도인은 매수인의 변경된 주소를 인감증명서에 기재해야 합니다. 매도인이 매수인의 주소가 변경되기 전에 인감증명서를 발급받았다면 상관없지만, 매수인의 주소가 변경된 후에 인감증명서를 발급받는다면 변경된 주소를 반드시 적어야 합니다.잔금일에 매수인은 주민등록초본을 가지고 와야 합니다. 주민등록초본에는 기존 주소가 다 나와야 합니다.주소가 변경되었다고 해서 다시 계약서를 작성할 필요는 없습니다. 단, 매수인과 매도인이 합의하여 계약서를 수정하고 싶다면, 수정된 계약서를 작성하고, 공인중개사에게 알려주어야 합니다.주소 수정에 관한 문제점은 다음과 같습니다.주소가 잘못되어 있으면 등기권리증이나 인감증명서 등의 서류가 정확하게 발급되지 않을 수 있습니다.주소가 변경되면 양도세의 납부기한이 달라질 수 있습니다. 양도세는 매수인의 주소지에 따라 납부기한이 다르기 때문에, 주소가 변경되면 납부기한이 연장되거나 단축될 수 있습니다.주소가 변경되면 매수인의 신용등급에 영향을 줄 수 있습니다. 주소가 변경되면 신용정보원에 주소변경 사실이 반영되고, 이는 신용등급에 영향을 줄 수 있습니다.