안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 토지거래시농지자격원부가필요한가
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.농지전용허가를 이용하는 방법: 농지전용허가란 농업인이 아닌 사람이 농지를 구입하고 농업에 사용하기 위해 농림부로부터 허가를 받는 제도입니다. 농지전용허가를 받으려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.농지의 면적이 3,000㎡ 이하이고, 농지의 지목이 전, 답, 임야, 과수원, 특수작물용지 중 하나여야 합니다.농지의 소재지가 농업진흥지역, 농업중심지역, 농업협동지역, 농업보호지역, 농업기반지역 중 하나에 속해야 합니다.농지의 소유자가 농지전용허가를 받은 후 6개월 이내에 농업에 사용하기 시작해야 합니다.농지의 소유자가 농지전용허가를 받은 후 5년 이내에 농업인으로 전환하거나 농업인과 계약하여 농업에 사용하도록 해야 합니다.준농림지를 구입하는 방법: 준농림지란 농림부가 농업용도로 사용할 수 있는 토지로 지정한 토지입니다. 준농림지는 농지전용허가 없이 구입할 수 있으나, 다음과 같은 제한이 있습니다.준농림지의 면적이 1,000㎡ 이하이고, 지목이 대지, 공장용지, 공업용지, 상업용지, 주거용지, 공원용지, 녹지, 공공용지 중 하나여야 합니다.준농림지의 소재지가 농업진흥지역, 농업중심지역, 농업협동지역, 농업보호지역, 농업기반지역 중 하나에 속하지 않아야 합니다.준농림지의 소유자가 농지의 소유자와 동일인이거나 가족관계에 있어야 합니다.준농림지의 소유자가 농업인이거나 농업인과 계약하여 농업에 사용하도록 해야 합니다.
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Q. 청년 관련 전세대출 질문드려요!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.현재 중소기업에 재직하고 계신다면, 중소기업 청년 전세대출을 이용하실 수 있습니다. 이 대출은 주택도시기금에서 제공하는 저금리 대출로, 최대 1억원까지 대출받을 수 있으며, 금리는 연 1.2%입니다. 만기는 2년이지만, 최대 4번까지 연장할 수 있습니다. 다만, 이 대출을 받으려면 소득과 자산, 신용도 등의 조건을 충족해야 하며, 전세금이 2억원을 넘지 않고, 전용면적이 85㎡ 이하인 주택이어야 합니다.만약 중소기업 청년 전세대출로 부족한 금액이 있다면, 청년 버팀목 전세자금 대출을 추가로 이용하실 수 있습니다. 이 대출도 주택도시기금에서 제공하는 저금리 대출로, 최대 2억원까지 대출받을 수 있으며, 금리는 연소득에 따라 연 1.5%~2.1%로 달라집니다. 만기는 2년이지만, 최대 4번까지 연장할 수 있습니다. 이 대출을 받으려면 무주택 세대주이고, 소득과 자산, 신용도 등의 조건을 충족해야 하며, 전세금이 3억원을 넘지 않고, 전용면적이 85㎡ 이하인 주택이어야 합니다.이 외에도 인터넷은행이나 시중은행에서 제공하는 청년 전세대출 상품이 있습니다. 이 대출들은 보통 한도가 2억원이고, 금리는 3~4% 정도입니다. 하지만 이 대출들은 신용등급이 높아야 하고, 대출 조건이 은행마다 다르므로, 자세한 사항은 각 은행에 문의하시는 것이 좋습니다.대출을 신청하기 전에는 대출 가능한 한도와 금리를 미리 알아보는 것이 좋습니다. 대출 한도와 금리는 소득, 자산, 신용도, 전세금, 전용면적 등에 따라 달라지기 때문입니다. 대출 한도와 금리를 알아보려면, 주택도시기금의 ‘기금e든든’ 서비스나 각 은행의 홈페이지나 앱에서 자산심사를 받으시면 됩니다.대출을 신청할 때는 필요한 서류를 준비해야 합니다. 서류는 대출 상품마다 다를 수 있지만, 일반적으로 다음과 같은 서류가 필요합니다.신분증확정일자가 표시된 임대차계약서 사본임차보증금의 5% 이상 지불한 영수증임차주택 건물 등기사항 전부 증명서주민등록등본가족관계증명서재직 및 소득 확인 서류신용도 확인 서류
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Q. 공동명의 주택 할부 미납시에 어떻게될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공동명의 주택 할부를 미납할 경우에는 다음과 같은 문제가 발생할 수 있습니다.먼저, 대출금을 미납하면 은행이 이자를 부과하거나 연체료를 청구할 수 있습니다. 이 경우에는 공동명의자인 부부 모두가 연체료를 부담해야 합니다.만약 대출금을 계속 미납하면 은행이 주택을 담보로 한 강제집행을 신청할 수 있습니다. 이 경우에는 주택이 경매에 부쳐질 수 있으며, 경매에서 낙찰된 금액이 대출금보다 적으면 부족분을 청구받을 수 있습니다.또한, 대출금을 미납하면 신용등급이 하락하게 되어 앞으로 다른 대출이나 신용카드 사용에 어려움을 겪을 수 있습니다. 신용등급은 공동명의자인 부부 모두에게 영향을 미칩니다.따라서, 공동명의 주택 할부를 미납하는 것은 매우 위험한 행동입니다.
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Q. 사실혼관계에서 남편주택소유(현재거주중, 전세돌릴예정), 아내명의로 신생아특례대출(전세집으로 이사예정) 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.사실혼 관계에서 남편 주택 소유(현재 거주중, 전세 돌릴 예정), 아내 명의로 신생아 특례 대출(전세집으로 이사 예정)이 가능한지에 대한 답변은 다음과 같습니다.신생아 특례 대출은 2024년 1월부터 시행되는 정책으로, 출산 후 6개월 이내에 주택을 구입하거나 전세로 입주하는 경우에 적용됩니다.신생아 특례 대출의 대상자는 무주택자이거나, 주택을 처분하고 무주택이 된 경우에 한합니다.신생아 특례 대출의 금리는 소득에 따라 다르며, 소득이 1.3억원을 초과하는 경우에는 대출이 불가합니다.신생아 특례 대출의 신청자는 부부 중 한 명이어야 하며, 부부의 합산소득과 자산이 기준에 따라 검토됩니다.사실혼 관계에서는 혼인신고를 하지 않은 경우에는 법적으로 부부가 아니므로, 신생아 특례 대출의 신청자는 아내만이 될 수 있습니다.따라서, 사실혼 관계에서 남편이 주택을 소유하고 있고, 아내가 무주택자인 경우에는 아내만이 신생아 특례 대출을 받을 수 있습니다. 그러나, 남편의 소득과 자산도 아내의 신청에 영향을 줄 수 있으므로, 정확한 대출 가능 여부는 은행이나 주택도시기금에 상담해 보셔야 합니다.
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Q. 전세, 매매 계약서 작성시 부동산 수수료 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약과 매매계약을 동시에 하는 경우에 부동산 중개수수료(복비)를 어떻게 산정하는지에 대한 규정은 다음과 같습니다.부동산 중개법 제17조에 따르면, 부동산 중개업자는 임대차계약과 매매계약을 동시에 중개한 경우에는 임대차계약과 매매계약 각각에 대하여 중개보수를 받을 수 있습니다. 즉, 전세계약과 매매계약을 각각 쓰는 경우에는 복비를 각각 산정해서 2번 받을 수 있다는 것입니다.하지만, 부동산 중개법 시행령 제16조에 따르면, 부동산 중개업자는 임대차계약과 매매계약을 동시에 중개한 경우에는 임대차계약과 매매계약 중 거래금액이 높은 쪽의 중개보수만 받을 수 있습니다. 즉, 전세계액과 매매가격 중 높은 금액의 복비 한번만 내는 것이 규정상 그렇다는 것입니다.따라서, 전세계약과 매매계약을 동시에 하는 경우에는 복비를 한번만 내는 것이 정상적인 방법입니다. 만약 부동산 중개업자가 복비를 2번 받으려고 한다면, 부동산 중개법 시행령을 위반하는 것이므로, 이의를 제기하거나 신고할 수 있습니다.