안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 청년 신혼부부 아닌데 버팀목 전세대출이나 디딤돌 대출 받을수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.버팀목 전세대출이나 디딤돌 대출은 청년이나 신혼부부를 위한 대출로, 만 34세 이하의 무주택 세대주에게만 지원됩니다. 따라서 55세 여성이신 당신은 이 대출을 받을 수 없습니다.하지만 민간임대아파트 계약을 하실 때는 주택도시기금의 일반 버팀목 전세자금대출을 이용하실 수 있습니다. 이 대출은 다음과 같은 조건을 갖습니다.대출대상: 부부합산 연소득 5천만원 이하, 순자산가액 3.45억원 이하 무주택 세대주대출금리: 연 1.8%~2.7%대출한도: 최대 2억원 이내 (임차보증금의 80% 이내)대출기간: 최초 2년 (4회연장, 최장 10년 이용가능)당신의 경우, 연봉 2400정도라면 소득 조건을 충족하시고, 세대원 전원이 무주택자이므로 자산 조건도 충족하실 것으로 보입니다. 따라서 일반 버팀목 전세자금대출을 신청하실 수 있습니다.대출을 신청하시려면 가까운 기금수탁은행을 방문하셔서 다음과 같은 서류를 제출하셔야 합니다.대출신청서주민등록등본임대차계약서임차보증금 입금증명서소득증빙서류자산증빙서류신용조회 동의서
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Q. 전세 재재계약시 보충 계약서 작성 및 특약 사항 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.보충 계약서 작성 방법은 다음과 같습니다보충 계약서는 정해진 서식이 없으므로 일반 계약서 양식에 변경, 추가된 내용을 담아 작성하면 됩니다.총 보증금액은 기존 보증금에 증액된 금액을 포함하여 넣어주세요. 예를 들어, 1억 2천6백만원이라고 적으면 됩니다.계약금에는 기존 보증금을 넣고, 잔금에는 증액된 보증금을 쓰고, 잔금일은 새 계약이 시작되는 날짜로 해주세요. 예를 들어, 계약금 1억 2천만원, 잔금 6백만원, 잔금일 2024년 3월 6일이라고 적으면 됩니다.기존 계약서에 대한 보충 계약임을 반드시 명시해야 합니다. 예를 들어, 본 계약은 2020년 3월 6일 체결된 임대차 계약서에 대한 보충 계약임을 밝힙니다. 라고 적으면 됩니다.계약 연장의 이유와 변경되는 사항을 꼼꼼히 기재해야 합니다. 예를 들어, 본 계약은 「주택임대차보호법」 제 6조의3의 계약갱신요구권 행사에 의한 갱신 계약으로, 기존 전세보증금 일억이천만원정(₩120,000,000)을 일억이천육백만원정 (₩126,000,000)으로 증액하면서 기존 임대차계약서의 효력을 그대로존속시키는 조건으로 체결하는 계약이다. 라고 적으면 됩니다.특약 사항은 임대인과 임차인이 합의한 내용을 적으면 됩니다. 예를 들어, 전세 보증금 증액분 육백만원정(₩6,000,000)을 24년 3월 6일에 임대인 계좌로 송금하기로 하며, 잔금 영수증은 이체내역으로 대신함. 라고 적으면 됩니다.특약 사항을 위처럼 작성하셔도 되고, 다른 내용이 있다면 추가하셔도 됩니다.
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Q. 주택 임대차 계약 갱신후 기간 만료전 철회여부
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택 임대차 계약 갱신 후 기간 만료 전 철회 여부는 주택임대차보호법에 따라 다릅니다. 임차인이 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리를 계약갱신청구권이라고 합니다. 계약갱신청구권을 행사하면 임대인은 정당한 사유가 없으면 거절할 수 없고, 계약은 2년간 연장됩니다. 그러나 임차인은 계약갱신청구권을 행사한 후에도 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 계약 해지 통지가 임대인에게 도달한 날로부터 3개월이 지나면 계약이 해지됩니다.따라서, 임차인이 24년 3월 15일 만기인 계약에 대해 23년 12월 15일에 임대인에게 계약갱신청구권을 행사했다면, 계약은 26년 3월 14일까지 갱신되었다고 볼 수 있습니다. 그 후 임차인이 24년 2월 13일에 임대인에게 계약 해지 통지를 한다면, 계약은 24년 5월 13일에 해지됩니다. 즉, 임차인은 계약 해지 통지를 한 날부터 3개월 동안은 계약이 유효하고, 임대차 보증금은 계약이 해지된 후에 임대인이 반환해야 합니다.
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Q. 공동담보대출 있는 다세대 건물 경매로 떨어질시 배당금은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공동담보대출이란 하나의 채권에 대해 여러 개의 부동산에 저당권을 설정하는 것을 말합니다. 공동담보대출로 근저당권이 잡혀있는 다세대 건물이 경매에 들어가면, 각 호실별로 낙찰금액과 근저당권의 비율에 따라 배당이 이루어집니다.예를 들어, 공동담보대출 채권이 10억원이고, 다세대 건물의 각 호실의 낙찰금액이 다음과 같다고 가정해보겠습니다.101호: 2억원102호: 3억원201호: 2.5억원202호: 2.5억원이 경우, 각 호실의 낙찰금액 합계는 10억원이므로, 공동담보대출 채권의 전액이 근저당권자에게 배당됩니다. 그러나, 각 호실별로 근저당권자에게 배당되는 금액은 낙찰금액에 비례하여 정해집니다. 즉, 다음과 같이 계산할 수 있습니다.101호: 10억원 x (2억원 / 10억원) = 2억원102호: 10억원 x (3억원 / 10억원) = 3억원201호: 10억원 x (2.5억원 / 10억원) = 2.5억원202호: 10억원 x (2.5억원 / 10억원) = 2.5억원따라서, 각 호실의 낙찰금액에서 근저당권자에게 배당되는 금액을 빼면, 잔여금액이 남게 됩니다. 이 잔여금액은 후순위 권리자들에게 배당됩니다. 후순위 권리자들은 임차권자, 저당권자, 채권자 등이 될 수 있습니다. 이들은 각자의 권리의 순위와 일자에 따라 배당을 받게 됩니다.예를 들어, 101호에는 임차권자가 있고, 보증금이 1억원이라고 가정해보겠습니다. 이 임차권자가 점유, 전입, 확정일자를 모두 갖추었다면, 우선변제권을 얻어 근저당권자보다 우선하여 보증금을 받을 수 있습니다. 즉, 101호의 낙찰금액인 2억원에서 보증금 1억원을 먼저 받고, 나머지 1억원을 근저당권자에게 배당하게 됩니다.그러나, 임차권자가 우선변제권을 얻지 못했다면, 근저당권자에게 배당된 후에 잔여금액이 있을 때만 보증금을 받을 수 있습니다. 즉, 101호의 낙찰금액인 2억원에서 근저당권자에게 배당된 2억원을 빼면, 잔여금액이 없으므로 보증금을 받을 수 없게 됩니다.이렇게 공동담보대출 있는 다세대 건물 경매의 배당은 복잡하고 다양한 경우의 수가 있을 수 있습니다. 따라서, 임차권자로서 보증금을 지키기 위해서는 다음과 같은 방법을 권장합니다.공동담보 목록을 확인하여, 공동담보대출 채권의 총액과 각 호실의 낙찰가능금액을 파악합니다. 공동담보 목록은 등기부등본에서 확인할 수 있습니다.보증금을 시세의 70~80% 이하로 계약하고, 우선변제권을 얻기 위해 점유, 전입, 확정일자를 모두 갖춥니다. 우선변제권은 보증금의 최대 2,800만원까지 인정됩니다.경매가 진행되는지 주기적으로 확인하고, 경매가 진행된다면 배당신청을 하거나, 배당순위에 따라 배당을 받습니다. 배당신청은 법원에 서면으로 제출하거나, 온라인으로 할 수 있습니다.
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Q. 일반적으로 부동산은 자산의 몇프로가 ♡
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산은 자산의 비중이 국가마다 다릅니다. 일반적으로 부동산 가격이 높고 금융시장이 발달한 국가에서는 부동산의 비중이 낮고, 반대로 부동산 가격이 낮고 금융시장이 미발달한 국가에서는 부동산의 비중이 높습니다. 예를 들어, 미국은 금융자산 비중이 71.5%에 달하고 일본 (63.0%), 영국 (53.8%) 등도 50%를 넘습니다. 반면 한국은 부동산을 포함한 비금융자산 비중이 64.4%로 미국 (28.5%), 일본 (37.0%), 영국 (46.2%), 호주 (61.2%)보다 높습니다.부동산 투자의 적정 비중은 개인의 성향, 목표, 수익률, 위험도 등에 따라 다르지만, 일반적으로는 자산의 20~30% 정도를 부동산에 투자하는 것이 권장됩니다. 부동산은 장기적으로 안정적인 수익을 가져다주는 자산이지만, 유동성이 낮고 유지비가 들기 때문에 과도하게 투자하면 자산 운용에 어려움이 생길 수 있습니다. 따라서 대출없이 자산 10억이면 2~3억 정도를 부동산에 투자하는 것이 적절할 수 있습니다. 단, 부동산 시장의 변동성과 개인의 재무 상황을 고려하여 투자 결정을 내리시기 바랍니다.