안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 집주인거주로 나가달라는데 새집을 알아보라고 계약금을 미리 준다는데 받았을때 불리한 점이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집주인이 전세만기 전에 계약금을 미리 주는 것은 법적인 의무가 아니라 관행입니다. 전세보증금의 일부를 미리 받는 이유는 세입자가 새로운 집을 구할 때 계약금을 지불해야 하는데 자기돈으로 계약을 한 세입자는 현 집주인이 제 때에 보증금을 반환해 주지 않는다면 세입자는 계약금을 날리게 될 수 있기 때문입니다.계약금을 미리 받았을 때 불리한 점은 없습니다. 오히려 계약금을 받으면 임차인의 권리가 보호될 수 있습니다. 계약금을 받은 경우에는 계약금을 받은 날짜를 기준으로 임차인의 권리관계가 유지되기 때문에 집주인이 다른 사람에게 임대하거나 담보로 제공할 수 없습니다. 또한 계약금을 받은 경우에는 집주인이 잔금을 지불하지 않으면 임차인이 계약금을 환수할 수 있습니다.따라서 새 집을 여유롭게 구하고 싶으시다면 계약금을 받으시는 것이 좋습니다. 계약금을 받으실 때는 영수증을 꼭 받으시고, 계약금을 받은 날짜와 금액, 잔금 지불일 등을 명시하시는 것이 좋습니다. 또한 계약금을 받으신 후에는 새로운 집을 구하시고 전입신고를 하시는 것을 잊지 마세요. 전입신고를 하면 임차인의 권리가 확정되고, 집주인이 임대차권을 침해할 수 없습니다.
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Q. 전세 감액 재계약 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약서: 전세 자금 대출을 받아야 하니 새로 써야 할까요? 전세 자금 대출을 받으려면 새로운 계약서를 작성해야 합니다. 기존 계약서를 활용하는 경우는 전세금이 동일하거나 감액된 경우에만 가능합니다. 새로운 계약서를 작성할 때는 기존 계약 내용을 그대로 인용하고 특약사항에 재계약임을 명시해야 합니다.복비: 새로운 계약서를 쓰니 복비를 임차인, 임대인 모두 내야 할까요? 복비는 임차인과 임대인이 상호 협의하여 결정할 수 있습니다. 일반적으로는 임차인이 전세금을 증액하거나 감액하는 경우 복비를 부담하는 경우가 많습니다. 복비는 계약서에 명시하거나 영수증을 발급받아 증빙해야 합니다.확정일자: 새로 받아야 할까요? 확정일자는 전세금이 증액된 경우에만 새로 받아야 합니다. 전세금이 감액된 경우에는 확정일자를 받을 필요가 없습니다. 확정일자를 받을 때는 기존 확정일자를 소멸하고 새로운 확정일자를 받아야 하며, 증액된 부분만큼 안전하게 권리를 확보할 수 있는지 등기부등본을 열람해야 합니다.특약: 이전에 근저당을 받은 걸 말소하는 조건으로 계약서를 썼는데 이번에도 똑같이 추가해야 할까요? 재계약할 때는 근저당이 말소되었는지 확인해야 합니다. 만약 근저당이 말소되지 않았다면, 특약에 근저당 말소를 조건으로 추가해야 합니다. 근저당이 말소되었다면, 특약에 근저당 말소 여부를 명시해야 합니다.이 외에 유의해야 할 사항들이 있을까요?전세 감액 재계약을 할 때는 전세 보증 보험을 재가입해야 합니다. 보증 보험 가입 조건이 변경되었으므로, 새로운 계약서를 보내주어야 합니다. 또한, 전세 재계약을 할 때는 임대차 신고를 의무적으로 해야 합니다. 전자 신고를 하면 자동으로 임대차 신고가 됩니다.
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Q. 편의점 창업을 계획중입니다.. 그런데 편의점은 거리제한이 있다고 해서요 ?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.편의점은 업계 자율규약에 따라 근접 출점을 제한하고 있습니다. 이는 과당 경쟁을 방지하고 상생협력을 강화하기 위한 목적입니다. 규약에 따르면, 신규 편의점을 낼 때 근접 출점을 하지 않기로 했습니다. 거리 제한의 경우 해당 예정지 주변 상권의 입지와 특성, 유동 인구의 수, 담배소매인 지정 거리 등을 종합적으로 고려해 출점 여부를 신중히 결정하도록 했습니다.담배소매인 지정 거리는 담배사업법과 조례 등에 따라 지방자치단체별로 50∼100ｍ입니다. 따라서 네이버 지도상으로 약 80M 거리에 기존에 편의점이 있는 경우, 신규 편의점 개설이 불가능할 수 있습니다. 하지만 이는 절대적인 기준이 아니며, 지역별로 상이할 수 있으므로, 신청하고자 하는 지역의 담당 부서나 정부 24를 통해 정확한 정보를 확인하시는 것이 좋습니다.
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Q. 생애최초주택구입자금대출을 받을수 있을까요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.생애최초주택구입자금대출은 주택을 처음으로 구입하는 사람들을 위해 제공되는 정부 지원 프로그램입니다. 이 프로그램은 저금리로 대출을 받을 수 있고, 다양한 우대 금리를 적용받을 수 있습니다. 그러나 이 프로그램을 받기 위해서는 일정한 자격 요건과 대출 한도가 있습니다.자격 요건은 다음과 같습니다.주택 구입자격: 민법상 성년 대한민국 국민, 접수일 현재 세대주, 신용정보관리규약에 해당되지 않는 사람, CB점수 350점 이상소득 요건: 부부합산 연소득 70백만원 이하 (2자녀 이상 가구는 80백만원 이하, 신혼가구는 85백만원 이하)자산 요건: 본인 및 배우자 합산 순자산 가액 4.69억 이하대출 요건: 5억원 (신혼 · 2자녀 이상 가구 6억원) 이하 공부상 주택, 세대원 전원이 무주택, LTV 최대 70%, DTI 최대 60%대출 한도는 다음 중 작은 금액으로 산정됩니다.일반: 2.5억원 이내생애 첫 내집마련 구입자: 3억원 이하신혼가구 또는 2자녀 이상 가구: 4억원 이하대출 금리는 부부합산 연소득과 대출 기간에 따라 다르며, 고정금리 또는 5년 단위 변동금리로 선택할 수 있습니다. 또한, 다양한 조건에 따라 우대금리를 받을 수 있습니다. 자세한 금리 정보는 여기를 참고하세요.
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Q. 집주인이 관리비 인상한다는데 더 내야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집주인이 관리비를 인상하려는 경우에는 임차인과 협의가 필요합니다. 임차인이 동의하지 않는다면 임대인은 임대차계약서에 명시된 관리비 외에 추가로 청구할 수 없습니다. 임차인의 거주 인원이 증가했다고 해서 관리비를 인상할 수 있는 근거도 없습니다. 임차인의 거주 인원은 임대차계약서에 명시되어 있지 않다면 임대인이 제한할 수 없습니다. 단, 임차인의 거주 인원이 과도하게 많아서 건물의 관리나 안전에 문제가 생기는 경우에는 임대인이 임차인에게 거주 인원을 줄이거나 관리비를 인상하도록 요구할 수 있습니다.따라서, 집주인의 관리비 인상 요구는 임차인이 동의하지 않는 한 무효입니다. 집주인이 계속해서 관리비 인상을 강요한다면 임차인은 법적인 조치를 취할 수 있습니다. 예를 들어, 주택임대차분쟁조정위원회에 분쟁을 제기하거나 법원에 소송을 제기할 수 있습니다. 또한, 임차인은 임대차계약서에 관리비 관련 사항을 명확히 특약으로 명시하도록 요청할 수 있습니다. 관리비의 인상률, 인상 사유, 인상 방법 등을 구체적으로 정해두면 임대인이 임의로 관리비를 인상하는 것을 방지할 수 있습니다.