안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 전세금 만기일에 안돌려주면 어떻게되죠
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세금은 임대차 계약이 만료되는 날에 임대인이 임차인에게 돌려주어야 하는 의무가 있습니다. 만약 임대인이 전세금을 돌려주지 않는다면, 임차인은 다음과 같은 조치를 취할 수 있습니다.먼저, 임대인에게 전화나 문자로 전세금을 돌려달라고 요구하고, 그 의사를 내용증명으로 보내서 증거를 확보합니다. 내용증명은 임대인에게 심리적 압박을 가할 수 있고, 추후에 소송을 제기할 때 참고될 수 있습니다.만약 내용증명을 보내도 전세금을 돌려주지 않는다면, 임차권 등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권 등기명령은 임대인의 동의 없이 임차권을 등기할 수 있는 제도로, 임차인이 이사를 가더라도 우선변제권과 최우선변제권을 유지할 수 있습니다. 임차권 등기명령은 관할 법원에 신청하면 됩니다.임차권 등기명령을 받아도 전세금을 돌려주지 않는다면, 전세금 반환 청구소송을 제기할 수 있습니다. 전세금 반환 청구소송은 임차인이 임대인에게 전세금과 지연이자를 청구하는 소송으로, 지연이자는 연 12%로 산정됩니다. 전세금 반환 청구소송은 변호사나 법무사의 도움을 받아 진행할 수 있습니다.이상의 방법들은 임차인이 전세금을 돌려받기 위해 법적으로 취할 수 있는 조치들입니다. 하지만 이런 조치들은 시간과 비용이 들고, 임대인이 돈이 없어서 전세금을 돌려줄 수 없는 경우에는 효과가 없을 수도 있습니다. 따라서, 임대인과 잘 협의하고 원만한 해결을 찾는 것이 가장 좋은 방법일 수 있습니다. 임대인이 1세대 1주택자라면, 임차인이 현재 살고 있는 집을 담보로 대출을 받아서 전세금을 반환할 수 있는 방법도 있습니다. 이 경우에는 임차인이 보증금을 먼저 받고 전출을 하면 됩니다.
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Q. 보증금을 올려서 제안하고 싶은데요..
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.보증금과 월세는 임대인과 임차인의 협의에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로 보증금을 높이면 월세를 낮출 수 있지만, 그 비율은 법으로 정해진 것이 아니라 시장 상황과 임대인의 마음에 따라 변할 수 있습니다보증금을 1000에서 5000으로 올리고 싶다면, 월세를 40만원 정도 깎아달라고 요청할 수 있습니다. 이는 보증금 100만원당 월세 1만원을 깎는 것으로, 일반적인 규칙으로 알려져 있습니다 하지만 보증금이 50만원 이하이거나 아예 보증금이 없는 방 같은 경우는 조정이 불가능할 수 있습니다대출이자와 적금 금리는 보증금과 월세의 관계에 영향을 줄 수 있습니다. 대출이자가 높으면 임대인은 보증금을 높이고 월세를 낮추는 것을 선호할 수 있습니다. 반대로 적금 금리가 높으면 임차인은 보증금을 낮추고 월세를 높이는 것을 선호할 수 있습니다 현재 대출이자가 5.5%이고 적금 금리가 3.6%라면, 임대인은 보증금을 높이는 것이 유리하고 임차인은 보증금을 낮추는 것이 유리합니다.결론적으로, 보증금을 5000으로 제시하고 월세를 30만원으로 깎아달라고 요청하는 것은 합리적인 제안이라고 할 수 있습니다. 하지만 임대인이 수락할지는 임대인의 의사와 시장 상황에 따라 다를 수 있습니다. 그래도 고정비용인 월세를 줄이고 싶다면 일단 집주인에게 조정을 요청하시는 것이 좋습니다
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Q. 전세계약 진행중 부동산이 폐업했다고하는데 어떻게 해야되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공인중계사가 폐업한 상태로 계약을 마무리하겠다고 하셨다면, 그분이 계약서를 가지고 있다면 가능할 것입니다. 하지만, 계약서를 잃어버리거나 다른 문제가 발생할 경우에는 다른 부동산을 통해서 진행하는 것이 좋을 수 있습니다. 이 경우에는 새로운 중개비용이 발생할 수 있으니 주의하시기 바랍니다.추후 진행되는 계약이나 상황을 다른 부동산을 통해서 진행하실 수 있습니다. 다만, 그렇게 하시려면 현재 계약하신 공인중계사와의 계약을 해지하셔야 합니다. 계약해지에는 양측의 동의가 필요하며, 중개비용이나 손해배상 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서, 가능하면 현재 계약하신 공인중계사와의 협의를 통해 계약을 완료하시는 것이 좋습니다.기타 확인하셔야 할 사항은 다음과 같습니다.계약서에 기재된 임대인의 인적사항이 정확한지 확인하시기 바랍니다. 임대인이 변경되었다면, 변경된 임대인의 인적사항을 알아내셔야 합니다. 이를 위해서는 매매계약서나 법무사의 도움이 필요할 수 있습니다.계약서에 기재된 임차인의 인적사항이 정확한지 확인하시기 바랍니다. 임차인이 변경되었다면, 변경된 임차인의 인적사항을 알아내셔야 합니다. 이를 위해서는 임차인의 동의가 필요합니다.계약서에 기재된 전세금, 잔금, 입주일, 계약기간 등의 조건이 정확한지 확인하시기 바랍니다. 만약 조건이 변경되었다면, 변경된 조건을 반영한 새로운 계약서를 작성하셔야 합니다.계약서에 기재된 중개업소의 정보가 정확한지 확인하시기 바랍니다. 중개업소가 폐업하였다면, 폐업일자와 폐업사유를 알아내셔야 합니다. 이를 위해서는 관할구청이나 국가공간정보포털에서 조회하실 수 있습니다.계약서에 기재된 중개비용이 정확한지 확인하시기 바랍니다. 중개비용은 법정한도 내에서 자유롭게 협의할 수 있으나, 협의가 없다면 법정한도를 적용해야 합니다. 법정한도는 전세금의 0.5% 이하이며, 임대인과 임차인이 각각 절반씩 부담합니다.계약서에 기재된 전세보증보험의 가입여부와 보험료를 확인하시기 바랍니다. 전세보증보험은 임대인이 전세금을 보호하기 위해 가입하는 보험으로, 임대인이 가입하고 보험료를 부담합니다. 전세보증보험에 가입하면, 임대인이 전세금을 돌려주지 못할 경우 보험회사가 전세금을 대신 지급해줍니다.계약서에 기재된 전세금의 입금방법과 입금일을 확인하시기 바랍니다. 전세금은 임대인의 계좌로 직접 입금하시는 것이 안전합니다. 입금하실 때에는 반드시 입금자명과 입금내역을 확인하시고, 입금증을 보관하시기 바랍니다. 입금일은 계약일로부터 1개월 이내로 정하시는 것이 좋습니다.
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Q. 혹시 올해부터 부동산중개 수수료가 인상되었나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 중개수수료는 2021년 10월 19일부터 새로운 기준이 적용되었습니다. 기존보다 절반 수준으로 낮아진 것이 특징입니다. 3억~6억원 미만의 주택 임대차 거래의 경우, 중개수수료 요율은 0.4%에서 0.3%로 인하되었습니다. 따라서 3억원짜리 전세 계약의 경우, 중개수수료 상한은 120만원에서 90만원으로 줄어든 것입니다부동산 중개수수료는 중개의뢰인과 중개사가 협의하여 결정할 수 있으므로, 실제로는 최대 요율보다 낮게 적용될 수도 있습니다. 중개사무소에는 중개보수 요율을 협상할 수 있다는 내용과 사업자등록증을 게시하도록 의무화되었습니다
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Q. 차용증을 쓰면 증여세가 붙지않나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아버지께서 아파트 매매 잔금을 위해 2억을 빌려주신다면, 차용증을 작성하시는 것이 좋습니다. 차용증을 작성하시면 증여세를 부과받지 않을 수 있습니다. 하지만, 차용증을 작성하시는 것만으로는 부족할 수 있습니다. 국세청은 부모 자식간의 차용증을 허위로 작성했다고 의심할 수 있기 때문에, 다음과 같은 사항들을 준수하셔야 합니다.차용증은 취득자금이 입금된 날짜에 맞춰 작성하시고, 공증이나 내용증명을 받으시는 것이 좋습니다. 차용증의 양식은 서울중앙지방법원이나 찾기쉬운 생활법령정보에서 확인하실 수 있습니다.차용증에는 빌려주는 기간, 이자율, 이자지급 방법, 상환방식 등을 구체적으로 기재하시고, 실제로 이행하셔야 합니다. 이자율은 법정이자율인 4.6%보다 낮거나 무상인 경우에는 증여로 간주될 수 있습니다. 이자율과 실제 지급한 이자의 차액이 연간 천만원을 넘지 않는다면 증여로 보지 않습니다.차용증의 내역과 동일하게 원리금을 상환하시고, 그 증빙자료를 보관하시기 바랍니다. 또한, 채무자의 나이, 재산상태, 상환능력 등을 고려하셔야 합니다. 채무자가 소득이 없거나 상환능력이 없다면 증여로 볼 수 있습니다.이러한 사항들을 준수하시면, 국세청이 부모 자식간의 차용증을 증여로 추정하지 않을 가능성이 높습니다. 하지만, 국세청은 자금출처조사를 통해 증여의 사실을 밝혀낼 수도 있으므로, 차용증 작성시에는 신중하게 결정하시기 바랍니다.