안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 땅을 팔아서 1억5천을 받으면 양도세? 세금을 얼마나 내게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.땅을 팔아서 1억5천을 받으면 양도세는 다음과 같이 계산할 수 있습니다.먼저, 양도차익을 구하기 위해서는 실지 양도가액에서 필요경비를 빼야 합니다. 필요경비에는 실질 취득가액, 자본적 지출, 양도비용 등이 포함됩니다.양도차익에서 장기보유 특별공제와 기본공제를 적용하면 양도소득 과세표준이 됩니다. 장기보유 특별공제는 3년 이상 보유하고 양도하는 토지에 대해 적용되며, 보유기간에 따라 6%~30%의 공제율이 적용됩니다. 기본공제는 연 250만원입니다.양도소득 과세표준에 세율을 곱하면 양도소득세 산출 세액이 나옵니다. 세율은 양도소득 과세표준의 구간에 따라 6%~45%로 달라집니다. 산출 세액에 10%의 지방소득세를 더하면 최종적으로 납부해야 할 세액이 됩니다.예를 들어, 땅을 5억에 산 후 10년 이상 보유하고 1억5천에 팔았다고 가정하겠습니다. 이 경우, 양도차익은 1억5천 - 5억 = 1억이 되고, 장기보유 특별공제는 1억 x 30% = 3천만원이 됩니다. 기본공제는 250만원이므로, 양도소득 과세표준은 1억 - 3천만원 - 250만원 = 6천7백5십만원이 됩니다. 이 금액에 20%의 세율을 적용하면 양도소득세 산출 세액은 1천3백5십만원이 되고, 여기에 10%의 지방소득세를 더하면 1천4백8십5만원이 됩니다. 따라서, 이 경우에는 1억5천을 받으면 1천4백8십5만원의 세금을 내야 합니다.자식들에게 증여할 때 증여세는 다음과 같이 계산할 수 있습니다.증여세는 증여받은 재산의 가액에서 증여재산공제액을 뺀 금액에 세율을 적용하여 부과됩니다. 증여재산공제액은 증여자와 수증자의 관계와 증여시점에 따라 달라집니다.직계존속 (부모)이 직계비속 (자식, 손자)에게 증여할 경우 10년간 5천만원 (미성년자는 2천만원)까지는 증여세가 발생하지 않게 됩니다. 다만, 이 경우에도 신고의무는 있으며, 증여일이 속하는 달의 말일로부터 3개월 이내에 신고하셔야 합니다.증여재산공제액을 초과하는 금액에 대해서는 세율을 적용하여 증여세를 계산합니다. 세율은 증여재산의 구간에 따라 10%~50%로 달라집니다. 산출 세액에 10%의 지방소득세를 더하면 최종적으로 납부해야 할 세액이 됩니다.예를 들어, 부모가 성년 자식에게 1억을 증여한 경우, 증여재산공제액 5천만원을 제외한 5천만원에 대해서 증여세가 부과됩니다. 이 금액에 10%의 세율을 적용하면 증여세 산출 세액은 5백만원이 되고, 여기에 10%의 지방소득세를 더하면 5백5십만원이 됩니다. 따라서, 이 경우에는 1억을 증여하면 5백5십만원의 세금을 내야 합니다.
부동산
Q. 경매로 받지 못한 돈은 어떻게 받을 수 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.대의변제를 받을 수 있다. 이는 채권자가 채무자의 다른 재산을 압류하거나 가압류하여 강제집행을 하는 것입니다. 채무자의 부동산이 선순위 채권자들에게 모두 배당되어도, 채무자가 다른 재산을 가지고 있다면 그 재산을 대상으로 채권을 회수할 수 있습니다. 하지만 이 방법은 채무자의 재산이 있는지, 어디에 있는지, 얼마나 있는지를 파악하는 것이 어렵고, 채무자가 재산을 숨기거나 양도하는 경우도 있습니다. 따라서 이 방법은 채무자의 재산 상황을 잘 알고 있거나, 채무자와 협력적인 관계에 있을 때 효과적입니다.담보권을 확보하여 인적, 물적 담보로 못받는 돈을 회수한다. 이는 채무자가 채권자에게 채무를 갚겠다는 약속을 하는 지불각서나 차용증을 작성하고, 그것을 담보로 하는 담보부증서를 작성하여 채무자의 재산에 대한 담보권을 설정하는 것입니다. 이렇게 하면 채무자가 채무를 갚지 않으면 채권자가 담보로 한 재산을 압류하거나 경매에 내놓을 수 있습니다. 하지만 이 방법은 채무자가 채권자에게 채무를 인정하고, 담보를 제공하는 데 동의해야 하므로, 채무자가 거부하거나 협력하지 않으면 불가능합니다. 따라서 이 방법은 채무자와 협상이 가능하고, 채무자가 담보를 가지고 있을 때 유효합니다.대물변제 또는 매출채권 등으로 받아본다. 이는 채무자가 채권자에게 채무를 갚을 수 있는 다른 물건이나 권리를 제공하는 것입니다. 예를 들어, 채무자가 채권자에게 자신이 가진 주식이나 채권, 또는 자신이 다른 사람에게 받을 돈을 넘겨주는 것입니다. 이렇게 하면 채권자는 채무자의 부동산이 아닌 다른 물건이나 권리로 채무를 변제받을 수 있습니다. 하지만 이 방법도 채무자가 채권자에게 채무를 갚고 싶어하고, 그럴 수 있는 물건이나 권리를 가지고 있을 때만 가능합니다. 따라서 이 방법은 채무자와 상호 신뢰가 있고, 채무자가 다른 가치있는 물건이나 권리를 가지고 있을 때 적용할 수 있습니다.형사적 처벌을 통하여 심리적, 형벌적으로 해결점을 찾는다. 이는 채무자가 채권자에게 사기나 횡령, 배임 등의 범죄를 저질렀다면, 채권자가 채무자를 고소하거나 고발하는 것입니다. 이렇게 하면 채무자는 법원에서 재판을 받고, 유죄가 되면 벌금이나 징역 등의 형벌을 받게 됩니다. 이 경우, 채권자는 채무자에게 돈을 받지 못할 수도 있지만, 채무자에게 법적인 책임을 묻고, 채무자의 신용도를 떨어뜨릴 수 있습니다. 또한, 채무자가 형사 과정에서 채무를 인정하고, 변제 계획을 제시하거나, 화해를 청구할 수도 있습니다. 따라서 이 방법은 채무자가 범죄를 저질렀고, 채권자가 증거를 확보했을 때, 또는 채무자가 채무를 인정하고 변제하려는 의지가 있을 때 효과적입니다.
부동산
Q. 경매로 집을 구입할때 장점 단점 궁금해요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 경매의 장점은 다음과 같습니다.부동산 매매 가격에 비해 비교적 저렴한 가격에 매입을 할 수 있어서 시세차익만큼 수익이 발생할 수 있습니다.유치권, 법정지상권 등 특수물건은 수익률이 더 높기 때문에 경매 고수들의 연구 대상이 되고 있습니다1절차가 간단하여 법원 경매의 문턱이 낮아졌습니다. 법원 경매 물건이 대법원 경매 사이트에 오픈되어 정보 수집이 용이하며 물건의 정보가 정확합니다.다양한 물건이 쏟아져 나오기 때문에 선택의 폭이 넓습니다. 경제 불황으로 인하여 개인이나 기업의 파산 등으로 인하여 경매 물건이 많아지고 있습니다.부동산 매매 시 규제가 심한 지역에선 경매 물건이 유리합니다. 토지거래 허가구역 내에서 일정한 면적 이상을 취득할 경우 토지거래 허가를 꼭 받아야 하는데 경매를 통하면 자유롭게 취득할 수 있습니다.낙찰 후 등기부상 권리가 정리되어 깔끔한 물건이 됩니다. 경매 물건이 나올 정도면 등기부상 권리관계가 복잡합니다. 근저당, 가압류, 가처분 등 각 이해관계인의 권리가 남아 있는데 낙찰 시 말소기준권리 이하는 모두 없어지므로 특별한 경우를 제외하고는 등기부가 깨끗해집니다.부동산 경매의 단점은 다음과 같습니다.물건에 대한 정확한 권리분석과 더불어 부동산 전반에 대한 이해가 뒷받침되어야 합니다. 부동산에 전혀 기초가 없는 일반인이 함부로 접근하기에는 법률 용어를 비롯하여 절차가 쉽게 이해되지 않을 수 있습니다. 어설픈 권리분석과 현장분석이 오히려 독이 될 수도 있습니다.권리분석에서 말소기준권리에 대한 이해와 인수되는 사항에 대한 명확한 판단이 필요하며, 소유권 이전 후 사용 용도에 따른 각종 인허가 및 용도 변경에 대한 사전 준비가 필요합니다.낙찰 후 경락잔금 90%를 일시불로 납입하여야 하기 때문에 자금에 대한 압박이 발생할 수 있습니다. 매각 대금은 입찰 시 통상 10%의 보증금을 내며 낙찰이 되면 45일 이내에 경락잔금을 일시납해야 합니다. 따라서 경매 입찰 시 자금에 대한 준비가 완벽해야 합니다. 물론 낙찰 후 경락잔금 대출이 가능하나 사전에 대출금액 등에 대한 준비가 필요합니다.낙찰 후 소유권 취득에 대한 변동 가능성이 있습니다. 경매 낙찰 후 매각허가결정 (7일), 매각허가확정 (7일) 기간 동안 매각 불허가 또는 이해관계인의 즉시항고가 있을 경우 소유권 취득이 늦어질 수 있습니다. 또한 잔금 납부 전에 채무자의 채무 변제가 이루어지면 경매가 취하되므로 소유권 취득이 물 건너가게 될 수 있습니다.물건 취득 시 세금에 대한 대책이 필요합니다. 경매로 인하여 소유권 취득 시 취득세 (등록세 포함), 교육세, 농어촌특별세를 부과하게 되는데 면적별, 가액별로 다르기 때문에 세금에 관한 부분도 꼼꼼히 따져 보고 입찰가격을 산정해야 합니다.인도 및 명도 부분에서 문제가 발생할 수 있습니다. 경매는 부동산 일반 매매에 비해 인도나 명도를 받기가 쉽지 않기 때문에 입주까지의 시간이 지연될 가능성이 있으므로 경매 입찰 전에 충분한 시간을 갖고 계획을 세워야 합니다. 통상 입주 전까지 명도 기간은 2~3개월 정도 걸리며 상황에 따라 변수가 발생할 수 있습니다.부동산 경매의 절차는 다음과 같습니다.경매 물건 검색: 대법원 경매 사이트에서 원하는 물건을 검색하거나, 부동산 중개업소나 전문 컨설팅 업체를 통해 정보를 수집합니다.경매 물건 현장 확인: 경매 물건의 위치, 주변 환경, 물리적 상태 등을 직접 확인합니다. 가능하다면 채무자나 세입자와의 접촉을 통해 물건에 대한 정보를 더 얻을 수 있습니다.경매 물건 권리 분석: 경매 물건의 등기부등본, 감정평가서, 경매공고문 등을 통해 물건의 권리관계, 매각기준권리, 말소기준권리, 인수사항, 감정가, 최저매각가격 등을 파악합니다. 필요하다면 법률 전문가나 컨설턴트의 도움을 받을 수 있습니다.
부동산
Q. 월세 보증금 반환시기 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 원칙대로라면 20일에 제가 짐을 빼고 집주인이 집 확인하고 그날 바로 보증금을 돌려주는게 맞나요?네, 원칙적으로는 임차인이 주택 또는 상가 등을 비워줬을 때 즉 이사를 했을 때 보증금을 반환해 주는 것이 맞습니다. 만약 세입자가 이사를 하지도 않은 상태에서 집주인에게 보증금을 반환해달라고 할 경우에는 임대인은 반환 의무가 없습니다.2 집 상태 확인과 보증금 반환까지 보통 얼마정도 소요되는게 정상인가요?보통 집 상태 확인은 이사 당일에 임대인과 함께 진행하고, 보증금 반환은 이사 당일에 현금이나 계좌이체 등으로 바로 지급하는 것이 정상적인 절차입니다. 만약 임대인이 보증금을 바로 돌려주지 않고 지연할 경우, 임차인은 지연이자를 청구할 수 있습니다.3 제가 계약서상 만기일 당일에 다른 집에 보증금을 넣어야하는데 20일 당일에 안 준다고 하면 달라고 할 수 있는 다른 방법이 있나요?임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 임차인은 임대차계약서에 기재된 보증금 반환 지연이자율을 근거로 지연이자를 청구할 수 있습니다. 만약 보증금 반환 지연이자율이 약정되어 있지 않다면, 법정이자율인 연 5% 또는 연 6%를 적용할 수 있습니다. 또한 임차인은 보증금 반환 및 지연이자 청구에 대한 내용증명을 발송하거나, 지급명령 또는 청구 소송을 신청할 수 있습니다. 그러나 임차인이 보증금을 반환 받기 전에 이사를 해야 할 경우에는 대항력 (점유와 전입신고)을 유지하기 위해서는 반드시 임차권등기 명령을 신청한 후 등기 여부를 확인한 후에 이사를 가는 것이 중요합니다.
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Q. 임대인 하자보수 거부 시 임차인 대처 방안
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대인은 임대차 기간 중 임대물건을 사용하는 데 필요한 상태를 유지해줄 의무가 있습니다. 보일러, 누수, 균열, 수도관 동파 등의 문제는 생활에 필수적인 부분이기 때문에 임대인의 하자보수 책임이 있습니다.임차인은 임대인에게 하자보수를 청구할 수 있으며, 임대인이 정당한 사유 없이 보수를 하지 않을 때는 임차인은 차임지급을 일부 또는 전부 거절할 수 있습니다. 또한 임차인은 법원에 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구를 할 수 있습니다.임차인은 직접 수리를 받은 다음 그 비용을 임대인에게 청구하거나 지급할 차임에서 공제할 수 있습니다. 임차물의 일부가 임차인의 책임없이 이용할 수 없게 된 경우, 그 면적 부분의 비율에 의한 임대료를 깎아줄 것을 요구할 수 있습니다.수선을 해주지 않아 해당 주택에서 제대로 생활할 수 없을 때에는 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.임차인은 하자보수 등과 관련한 분쟁에 대해 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회에 하자심사 및 분쟁조정을 신청할 수 있습니다.이러한 정보를 바탕으로 저희가 취할 수 있는 대처 방안은 다음과 같습니다.임대인에게 하자보수를 요구하고, 그 증거로 사진이나 영상 등을 보관하거나 전문가의 의견을 구합니다.임대인이 하자보수를 거부하거나 미루는 경우, 차임지급을 거절하거나 손해배상을 청구합니다.임차인의 비용으로 수리를 받은 경우, 그 비용을 임대인에게 청구하거나 차임에서 공제합니다.임대물의 일부가 이용할 수 없는 경우, 임대료를 깎아줄 것을 요구합니다.임대차 계약을 해지하고 다른 주택을 찾습니다.하자심사·분쟁조정위원회에 신청합니다.