안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 형식주의의 입장에서 실제 점유자와 전입신고 및 확정일자를 받은 사람이 다른 경우
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우리나라 법률은 형식주의와 실질주의를 모두 적용하고 있습니다. 형식주의란 법률상의 행위나 사실을 인정하기 위해서는 정해진 절차나 형식을 따라야 한다는 원칙이고, 실질주의란 형식보다는 실제로 일어난 사실이나 의사를 중시하는 원칙입니다.전입신고와 확정일자는 임차인이 임차권에 대한 대항력과 우선변제권을 갖기 위한 형식적인 요건입니다. 대항력은 임차인이 임차주택의 양수인이나 임대할 권리를 승계한 사람에게 임대차 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말하고, 우선변제권은 임차주택이 공매나 경매에 넘어갈 경우 임차인이 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.전입신고와 확정일자를 받은 임차인이 실제로 점유하고 있지 않은 경우, 임차권이 사라지거나 불이익을 받을 가능성이 있습니다. 이는 실질주의의 입장에서 점유라는 요건이 충족되지 않았기 때문입니다. 점유란 임차인이 임차주택을 자기의 것으로 사용하고 관리하는 행위를 말합니다. 점유는 임차권의 존재와 유지를 증명하는 중요한 증거가 됩니다.따라서 임차인이 실제로 점유하고 있지 않은 경우, 임차주택의 양수인이나 임대할 권리를 승계한 사람이 임차인에게 퇴거를 요구할 수 있습니다. 또한 임차주택이 공매나 경매에 넘어갈 경우, 임차인이 우선변제권을 주장하기 어렵습니다. 이는 임차인이 임차주택을 점유하고 있지 않다는 사실이 증명되면, 임차권이 실질적으로 소멸한 것으로 볼 수 있기 때문입니다.질문해주신 두 가지 케이스에 대해 구체적으로 살펴보겠습니다.ex) case1 갑이 전입신고를 하고 확정일자를 받은 임차인이지만 갑이 해외출장으로 갑의 친형인 을이 집을 점유하고 있는 경우 (집주인의 동의가 없는 상태임, “그냥 나 출장가있을 동안 형이 집 좀 봐줘”)이 경우, 갑은 임차권에 대한 대항력과 우선변제권을 가지고 있습니다. 하지만 갑이 해외출장으로 임차주택을 점유하지 않고, 을이 점유하고 있는 상황이라면, 임차권이 사라지거나 불이익을 받을 위험이 있습니다. 이는 갑이 임차주택을 자기의 것으로 사용하고 관리하지 않고, 을에게 점유권을 양도한 것으로 볼 수 있기 때문입니다. 점유권의 양도는 임차권의 양도와 같은 효력을 가지므로, 집주인의 동의가 없다면 무효입니다. 따라서 임차주택의 양수인이나 임대할 권리를 승계한 사람이 갑에게 퇴거를 요구할 수 있으며, 임차주택이 공매나 경매에 넘어갈 경우, 갑이 우선변제권을 주장하기 어렵습니다.ex) case2 임차인A가 집주인 동의 하에 B와 전대차 계약을 맺은 경우 실제로 전입신고와 확정일자를 받은 사람은 A이지만 실제로 집을 점유하게 되는 것은 B인 경우이 경우, A는 임차권에 대한 대항력과 우선변제권을 가지고 있습니다. 하지만 A가 B와 전대차 계약을 맺고, B가 임차주택을 점유하게 되면, A의 임차권은 B에게 승계됩니다. 이는 집주인의 동의가 있었기 때문입니다. 전대차란 임차인이 임차주택의 전부나 일부를 다른 사람에게 임대하는 것을 말합니다. 전대차는 임차권의 양도와 같은 효력을 가지므로, 집주인의 동의가 있으면 유효합니다. 따라서 A는 임차권을 잃고, B가 임차권을 취득합니다. B는 임차권에 대한 대항력과 우선변제권을 갖기 위해 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다.
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Q. 임신확인서만 있으면 부동산 신혼부부 청약에 자녀 하나를 더 넣을 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임신확인서만 있으면 뱃속에 태아를 자녀로 인정받을 수 있습니다. 다만, 임신확인서는 공고일 이후 발행된 것이어야 하고, 입주자모집공고일 현재 혼인관계에 있는 배우자와의 사이에서 출산한 미성년인 자녀(혼인외의 출생자 포함)가 있는 경우에만 해당됩니다. 또한, 신혼부부 특별공급에는 소득기준과 부동산 자산 가액 기준이 있으니, 이에 부합하는지도 확인하셔야 합니다. 신혼부부 특별공급에 필요한 서류는 다음과 같습니다신분증, 주민등록표등본, 주민등록표초본, 가족관계증명서, 인감증명서, 인감도장, 출입국 사실 증명원특별공급신청서, 무주택서약서, 청약통장순위(가입)확인서혼인관계증명서, 재직증명서 및 사업자 등록증, 건강보험자격득실확인서, 소득증빙서류임신확인서 또는 출산증명서, 입양관계증명서
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Q. 행복주택 거주중 다른 오피스텔 월세 이중계약 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.행복주택은 공공임대주택의 일종으로, 임대기간 동안에는 다른 주택을 소유하거나 임대할 수 없습니다. 행복주택에 입주한 후에 다른 주택을 매매하거나 임대하는 경우에는 행복주택을 퇴거해야 합니다. 또한, 행복주택에 입주하기 전에 다른 주택을 소유하거나 임대하고 있는 경우에는 행복주택 입주 전에 그 주택을 매각하거나 임대계약을 해지해야 합니다.따라서, 행복주택에 거주중인 상태에서 다른 오피스텔 월세 이중계약을 하는 것은 불가능합니다. 타지역에 오피스텔 월세를 살게 된다고 가정하고 전입신고를 하게 되면, 기존 행복주택은 퇴거해야 하며, 행복주택 임대계약도 해지됩니다. 무주택이 유지되더라도, 행복주택 이용규정에 따라 다른 주택을 임대하는 것은 허용되지 않습니다.만약, 배우자가 기존 살던 행복주택에 남아서 살고자 한다면, 배우자가 세대주로 변경되어야 합니다. 그러나, 세대주 변경은 행복주택 입주 후 1년 이상 거주하고, 세대주 변경 사유가 인정되는 경우에만 가능합니다. 세대주 변경 사유로 인정되는 경우는 다음과 같습니다.세대주의 사망, 실종, 신체적 장애, 정신적 장애, 해외이주, 국외체류, 이혼, 가사분할, 가사분리, 가족관계의 종료, 가족관계의 설정, 가족관계의 변경, 가구원의 추가, 가구원의 감소, 가구원의 이동, 가구원의 교체, 가구원의 교환, 가구원의 교류, 가구원의 혼인, 가구원의 출산, 가구원의 입양, 가구원의 사망, 가구원의 실종, 가구원의 신체적 장애, 가구원의 정신적 장애, 가구원의 해외이주, 가구원의 국외체류, 가구원의 이혼, 가구원의 가사분할, 가구원의 가사분리, 가구원의 가족관계의 종료, 가구원의 가족관계의 설정, 가구원의 가족관계의 변경 등세대주 변경은 세대주와 변경 대상자가 모두 동의하고, 변경 대상자가 무주택자이고, 변경 대상자가 행복주택 입주자격을 갖추어야 합니다. 세대주 변경을 원하는 경우에는 관할 주거복지지사에 신청해야 합니다.결론적으로, 행복주택 거주중에 다른 오피스텔 월세 이중계약을 하는 것은 불가능하며, 행복주택을 퇴거해야 합니다.
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Q. 주택청약 부양가족기준 질문드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.먼저, 부양가족이 될 수 있는 사람은 배우자, 직계존속, 미혼인 직계비속입니다. 직계존속은 부모님, 조부모님, 시부모님, 장인장모님 등을 말하고, 직계비속은 자녀, 손자녀 등을 말합니다. 형제자매, 사촌, 삼촌 등은 부양가족이 될 수 없습니다.부양가족은 세대원보다 좁은 개념이기 때문에, 세대원 자격을 갖추는 것만으로 부양가족이 되는 것은 아닙니다. 세대원 자격을 갖추려면 입주자모집공고일 현재 청약신청자 또는 그 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있어야 합니다. 그러나 부양가족은 입주자모집공고일을 기준으로 최근 3년 이상 계속하여 주민등록표에 등재되어 있어야 합니다. 즉, 3년 미만으로 세대편입한 경우에는 부양가족으로 인정받을 수 없습니다.또한, 부모님을 부양가족으로 인정받으려면 청약신청자가 세대주여야 합니다. 세대주가 아니면 부모님을 부양가족으로 포함시킬 수 없습니다. 배우자가 세대주인 경우에는 배우자의 부모님도 부양가족으로 인정받을 수 있습니다. 그러나 부모님과 그 배우자 중 한 명이라도 주택을 소유하고 있는 경우에는 부모님과 그 배우자 모두 부양가족으로 보지 않습니다. 유주택자인 부모님은 만 60세 이상이더라도 부양가족으로 인정받을 수 없습니다.자녀를 부양가족으로 인정받으려면 미혼이어야 합니다. 기혼인 자녀, 사위, 며느리는 부양가족이 될 수 없습니다. 또한, 자녀가 만 30세 이상이면 부양가족으로 인정받기 위해서는 추가적인 요건이 필요합니다. 자녀가 만 30세 이상이면서 무주택자이고, 청약신청자 또는 그 배우자와 동일한 주소지에 거주하고 있어야 합니다. 만 30세 이상인 자녀가 타 지역에 거주하고 있다면 부양가족으로 인정받을 수 없습니다.태아는 출산예정일이 입주자모집공고일 이후인 경우에 부양가족으로 인정받을 수 있습니다. 출산예정일을 증빙할 수 있는 의료기관의 진단서가 필요합니다. 의무복무자는 부양가족으로 인정받을 수 있습니다. 의무복무자임을 증빙할 수 있는 군입대통지서나 복무증명서가 필요합니다.
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Q. 경매시 법원에서 연락주는걸 뭐라고하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.법원에서 연락주는 것은 다음과 같습니다.경매개시결정: 채권자가 경매를 신청하면 법원에서 경매절차를 개시한다는 결정을 하고, 채무자와 이해관계인들에게 송달하거나 공고합니다.감정평가명령: 법원은 경매개시결정과 함께 감정인에게 경매부동산의 가격을 평가하도록 명합니다.현황조사명령: 법원은 경매개시결정과 함께 집행관에게 경매부동산의 현상, 점유관계, 임대차계약 등을 조사하도록 명합니다.배당요구종기결정: 법원은 경매개시결정 후 1주일 이내에 배당을 요구할 수 있는 기간을 정하고, 이를 공고합니다.매각기일결정: 법원은 감정평가서와 현황조사보고서를 참고하여 경매부동산의 최저매각가격과 입찰방법, 매각기일 등을 결정하고, 이를 공고합니다.매각결정: 법원은 매각기일에 입찰자가 있으면 최고가를 입찰한 자에게 경매부동산을 매각한다는 결정을 하고, 이를 송달하거나 공고합니다.매각취소결정: 법원은 매각기일에 입찰자가 없거나, 최저매각가격에 미달하면 경매부동산의 매각을 취소한다는 결정을 하고, 이를 송달하거나 공고합니다.