안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 오늘 갑자기 집 보러 오신다고해서, 준비하고 저녁에 오시라고 했더니 방 빼라네요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약 중도 해지에 대한 법적인 규정과 불이익에 대해 알려드리겠습니다.월세 계약 중도 해지란 계약 기간을 지키지 못하고 계약을 해지하는 것을 의미합니다. 월세 계약 중도 해지를 하게 되면 임대인과 임차인 모두 다음과 같은 불이익이 있을 수 있습니다임대인은 새로운 임차인을 구할 때까지 공실 손실을 감수해야 합니다. 또한 새로운 임차인과의 계약에 따라 보증금이나 월세가 변동될 수 있습니다.임차인은 임대인의 동의 없이 새로운 임차인을 구할 수 없으며, 임대인이 협조해 주지 않으면 계약서 작성이나 보증금 반환이 어려울 수 있습니다. 또한 임대인이 요구하면 중개수수료나 복비 등의 비용을 부담해야 합니다.월세 계약 중도 해지를 원할 경우에는 임대인과 임차인이 서로 협의를 통해 해결하는 것이 가장 좋습니다. 협의를 통해 계약 해지의 사유와 날짜, 보증금 반환 방법, 중개수수료나 복비 등의 부담 여부 등을 명확히 정하고 계약서에 기재해야 합니다.만약 임대인이 협의를 거부하거나 보증금을 돌려주지 않는다면, 임차인은 다음과 같은 방법을 사용할 수 있습니다내용증명 우편을 통해 계약 해지의 의사를 통보하고, 보증금 반환을 요구합니다. 내용증명 우편은 임차인이 통보한 내용과 날짜를 증명할 수 있는 유효한 증거가 됩니다.주민센터에 방문하여 임대인의 주민등록 초본을 발급받고, 임대인의 주소와 연락처를 확인합니다. 임대인의 주소나 연락처가 바뀌었을 경우에도 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.임차권등기명령을 신청하여 임차권을 등기하고, 대항력을 유지합니다. 임차권등기명령은 임차인이 임대차 계약을 증명하고, 임대인이 임차인의 동의 없이 임대차권을 양도하거나 담보로 제공하는 것을 방지하는 법적인 수단입니다.소송을 통해 보증금 반환을 청구합니다. 소송은 마지막 수단으로 사용해야 하며, 증거자료와 변호사의 도움이 필요합니다.
부동산
Q. 아파트 전세 보증금을 안받고 월세로 받으면 신고를 해야하나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 전세 보증금을 안받고 월세로 받는 경우에는 신고 의무가 있습니다. 보증금 6천만원 또는 월세 30만원을 초과하는 임대차 계약에 대해 신고 의무가 부여되기 때문입니다. 보증금 2억 4천에 월세 25만원을 받으려고 한다면, 보증금이 6천만원을 넘기므로 신고 대상이 됩니다.계약서와 신고를 하려면, 부동산 거래 관리 시스템 (RTMS)에 접속하여 온라인으로 신고할 수 있습니다. 혹은 홈택스 메인화면의 '문의/제보’를 선택한 후 '현금영수증 민원신고’를 클릭하고, 그 다음에 '주택임차료 민원신고’를 클릭하여 임대차 계약서 사본, 무통장 입금증, 주민등록등본을 첨부하면 됩니다.
부동산
Q. 보증금 받기전에 전세권설정 해지 해도 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세권설정 해지는 전세금을 돌려받기 전에 하면 안되는 일입니다. 전세권설정 해지는 전세권자인 세입자가 전세금을 받고 나서 해야하는 절차이며, 전세권설정 해지를 하면 전세권이 소멸되어 전세금을 보호받을 수 없습니다. 따라서 임대인이 대출을 받기 위해 전세권설정 해지를 요구하는 것은 부당한 요구이며, 세입자는 이에 동의하지 않아도 됩니다. 만약 임대인이 전세금을 돌려주지 않거나 연체하는 경우, 세입자는 전세권설정을 통해 전세금을 청구할 수 있습니다.부동산에서는 자신이 책임지겠다고 녹취를 해놓았다고 하셨는데, 이것은 세입자를 속이려는 수법일 수 있습니다. 녹취만으로는 전세권설정 해지의 책임을 물을 수 없으며, 전세권설정 해지 후에는 전세금을 돌려받기 어렵습니다. 또한, 전세권설정 해지는 세입자가 직접 등기소에 가서 신청해야 하므로, 부동산이 대신 해줄 수 없습니다.
부동산
Q. 월세 중도퇴실시 보증금 5% 이상 인상이 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우선, 월세 중도퇴실시 보증금 5% 이상 인상이 가능한지에 대한 질문에 답변드리겠습니다. 월세 중도퇴실시 보증금 인상은 임대인과 임차인의 합의에 따라 달라집니다. 임대인은 임차인의 중도퇴실로 인해 재계약에 드는 비용과 공실기간에 대한 손해를 보상받기 위해 보증금을 인상할 수 있습니다. 하지만 보증금 인상은 합리적인 범위 내에서 이루어져야 하며, 임차인이 동의하지 않는다면 임대인은 임의로 보증금을 인상할 수 없습니다. 만약 임대인이 보증금을 과도하게 인상하거나 임차인의 동의 없이 보증금을 환수하지 않는다면, 임차인은 소송을 제기할 수 있습니다.다음으로, 임대료 증액제한에 관한 법률에 대해 설명드리겠습니다. 임대료 증액제한은 민간임대주택에 관한 특별법 제44조에 따라 정해진 규정입니다. 이 법은 민간임대주택의 임대료 증액을 제한하고, 임차인의 권리를 보호하기 위해 제정된 법입니다. 이 법에 따르면, 임대사업자는 임대료 증액을 청구할 때 임대료의 5% 범위 내에서 주거비 물가지수, 인근지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대수 등을 고려하여 증액비율을 결정해야 합니다. 또한, 임대차계약 또는 임대료 증액이 있은 후 1년 이내에는 임대료를 증액할 수 없습니다. 만약 임대사업자가 이 법을 위반하여 임대료를 부당하게 증액하거나 임차인의 동의 없이 증액한다면, 임차인은 소송을 제기하거나 행정처분을 요청할 수 있습니다.마지막으로, 법률인을 고용하여 임대인과의 협의조정 부분에 대한 도움을 받을 수 있는지에 대한 질문에 답변드리겠습니다. 법률인을 고용하여 임대인과의 협의조정을 받을 수 있는 경우는 다음과 같습니다.임대인과 임차인이 보증금, 임대료, 중개수수료 등에 관한 분쟁이 있을 때임대인이 임차인의 동의 없이 보증금을 환수하지 않거나 임대료를 부당하게 증액할 때임대인이 임차인의 동의 없이 임대차계약을 해지하거나 임대주택을 사용할 수 없게 할 때임대인이 임차인의 동의 없이 임대주택의 상태를 변경하거나 수리를 하지 않을 때이러한 경우에는 법률인을 고용하여 임대인과의 협의조정을 시도할 수 있습니다. 협의조정은 임대인과 임차인이 각자의 입장을 표명하고, 법률인이 중재자 역할을 하여 합의를 이끌어내는 과정입니다. 협의조정은 소송보다 비용이 적게 들고, 시간이 빠르게 해결될 수 있는 장점이 있습니다. 하지만 협의조정은 양측의 자발적인 참여에 의존하기 때문에, 임대인이 협의조정을 거부하거나 합의가 이루어지지 않을 수도 있습니다. 이 경우에는 소송을 제기하여 법적으로 분쟁을 해결할 수 있습니다.
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Q. 임대아파트 거주시 상속세 세무조사 간에 주택공사에서도 퇴거 여부를 확인하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.세무서에서 상속세 관련 조사시에 주택공사에서도 퇴거한 사람을 확인하는지에 대해서는, 일반적으로 확인하지 않습니다. 상속세 세무조사는 상속인이 신고한 상속재산의 가액과 실제 상속재산의 가액이 일치하는지를 확인하는 것이 주 목적이기 때문입니다. 따라서 주택공사에서 임대아파트의 퇴거 여부를 확인하는 것은 상속세 세무조사의 범위를 벗어난다고 볼 수 있습니다.주택공사에서 세무서가 상속관련으로 조사하는 부분까지 확인하는지에 대해서는, 상속세 세무조사와 주택공사의 조사는 별개의 사항이므로, 주택공사에서 세무서의 조사 내용을 확인할 수 있는 권한이 없습니다. 즉, 주택공사에서는 세무서가 상속세 세무조사를 어떻게 진행하는지 알 수 없습니다.이대로 명의이전을 해도 문제가 없을지에 대해서는, 상속세 세무조사와 관련하여 문제가 없다고 판단됩니다. 상속세는 상속개시일(피상속인의 사망일)을 기준으로 상속재산의 가액을 평가하고, 상속인이 신고한 내용을 검토하는 것이므로, 상속개시일 이후에 명의이전을 하는 것은 상속세 세무조사에 영향을 미치지 않습니다.