안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 물건 경매 낙찰 시 기존 세입자 이사비 줘야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.경매 낙찰 시 기존 세입자에게 이사비를 지급해야 하는지는 세입자가 전입신고를 했는지, 확정일자를 받았는지, 배당을 받는지 등에 따라 다릅니다. 법적으로 낙찰자는 세입자에게 이사비를 지급할 의무가 없습니다. 하지만 모든 일은 원만하게 해결하는 것이 좋습니다. 때문에 낙찰을 받으면 ‘배당받는 세입자’, ‘배당받지 못하는 세입자’, '채무자’에 따라 이사비를 각각 차등지급하는 방법이 있습니다.배당을 모두 받는 경우라면 손해를 본 것이 전혀 없으므로 50만 원 이하를 지급하고, 배당을 못 받는 경우나 일부만 배당받는 경우에는 100만 원 정도를 지급합니다. 보통 낙찰받은 물건을 강제집행 했을 때 소요되는 비용에서 금액을 조금 더하여 이사비를 지급하는데요. 예를 들어 실 평수 27평형 아파트라면 1평당 강제집행 비용이 약 7만 원 정도이므로 27x7 = 189만 원에서 조금 더 보태어 합의하는 것으로 합니다.이사를 빨리 하는 세입자에게는 이사비를 추가로 지급해줍니다. 경락잔금으로 융자를 받으면 매월 이자를 부담해야 하기 때문에 그만큼 인센티브를 주는 것입니다. 그리고 낙찰받은 부동산을 방문해 새로 설치한 것 (싱크대, 샷시 등)이 있거나 내부 시설이 좋은 경우에는 추가 지급을 합니다.낙찰을 받고 이사비를 최대한 줄이는 것이 좋긴 하지만 그렇다고 아예 지급을 안 할 경우에는 원만한 마무리가 되지 않을 수도 있습니다. 그러니 상대방과 타협점을 찾는 것이 좋습니다. 무엇보다 낙찰자는 법적으로 내용증명, 인도명령신청을 병행하며 타협하는 것이 중요한데요. 협상이 결렬되었을 경우 뒤늦게 법적으로 처리하려면 추가시간이 소요되기 때문입니다.
부동산
Q. 가계약후에 계약금 받는기간이 따로 있는지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.가계약금과 계약금은 다른 개념입니다. 가계약금은 계약금보다 적은 금액으로, 계약의 성립을 약속하는 것이고, 계약금은 계약의 성립과 이행을 확정하고 보장하는 것입니다. 가계약금은 법적 효력이 약하고, 계약의 파기가 쉽습니다. 계약금은 법적 효력이 강하고, 계약의 파기가 어렵습니다.따라서, 가계약금을 받으셨다면, 계약금을 받는 기간이 따로 정해져 있지는 않습니다. 계약금을 받는 시점은 본 계약 체결 시점이라고 보시면 됩니다. 본 계약 체결 전에는 가계약금을 돌려주고 계약을 파기할 수 있습니다. 하지만 본 계약 체결 후에는 계약금을 돌려주지 않고 계약을 파기하면, 계약금의 2배를 배상해야 합니다.그러므로, 가계약금을 받으신 상태에서는, 계약금을 빨리 받으실 필요는 없습니다. 다만, 본 계약 체결 전에는 계약이 취소될 수 있으니, 계약금을 받으실 때까지는 다른 집을 알아보시는 것이 좋습니다. 본 계약 체결 시에는 계약서를 꼼꼼히 확인하시고, 계약금을 전액 받으시기 바랍니다.
부동산
Q. 전세보증보험 가입 가능한 매물의 기준?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증보험은 전세 계약이 만료되었을 때 임대인이 전세보증금을 돌려주지 못하는 경우를 대비하여 임차인의 보증금을 보장해 주는 보험상품입니다. 전세보증보험에 가입하기 위해서는 다음과 같은 조건들을 충족해야 합니다.전세 계약기간이 1년 이상이어야 합니다.전세 계약서가 공인중개사를 통해 작성되어야 합니다. (갱신의 경우는 제외)전세 보증금액이 수도권은 7억 이하, 그 외 지역은 5억 이하여야 합니다.전세 보증금과 선순위 채권을 더한 금액이 주택 가격 이내여야 합니다.주택의 건물과 토지가 모두 임대인의 소유여야 합니다.주택 소유권에 대한 권리침해 사항이 없어야 합니다. (경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등)전세권이 설정된 경우 말소 또는 공사로 전세권을 이전해야 합니다.전세 보증금 반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 없어야 합니다.건축물대장 상 위반건축물로 기재되지 않아야 합니다. (아파트는 예외)임대인이 공사의 보증금지 대상자가 아니어야 합니다.구축 빌라의 경우, 다가구주택, 다중주택, 연립주택, 다세대주택 등에 해당하는 경우가 있습니다. 이러한 주택들은 전세보증보험의 가입 대상 주택으로 인정됩니다. 하지만, 위의 조건들을 모두 만족해야만 가입이 가능합니다. 따라서, 구축 빌라를 전세로 계약하려는 경우, 해당 물건이 전세보증보험의 가입 조건에 부합하는지 잘 확인하시기 바랍니다.전세보증보험에 대한 자세한 정보는 주택도시보증공사의 홈페이지나 모바일 앱을 통해 확인하실 수 있습니다. 또한, 전세보증보험의 가입 방법은 다음과 같습니다.HUG 지사 또는 위탁은행 방문 후 신청HUG 주택도시보증공사 모바일 HUG 앱 설치 후 앱을 통해 신청모바일 신청네이버 부동산 > 금융상품 > 전세보증금 반환보증카카오페이 > 간편보험 > 전세보증금 반환보증KB 국민카드 > 국민카드몰 APP 접속 > 라이프 숍 접속 > 전세보증전세보증보험은 전세 계약의 안전을 위해 꼭 필요한 보험상품입니다.
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Q. 대구 방촌동 원룸에 들어가면 주차는 어떻게 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.대구 방촌동 원룸의 주차대수는 건물마다 다르지만, 일반적으로 1/2 정도로 되어 있습니다. 즉, 건물에 살고 있는 세입자들의 절반 정도만 주차장에 주차할 수 있다는 뜻입니다. 주차장에 자리가 없다면, 공영주차장이나 인근의 유료주차장을 이용하셔야 합니다.주차가 선착순이라면, 늦게 오는 사람은 주차장에 자리가 없을 가능성이 높습니다. 따라서, 가능하면 일찍 집에 들어가거나, 대중교통을 이용하는 것이 좋습니다. 또는, 주차장이 있는 원룸을 찾아보시는 것도 방법입니다. 예를 들어, 스토리더룸이라는 원룸은 4층 건물에 총 6가구 밖에 살지 않는 조용한 건물로, 주차공간도 4대까지 가능하다고 합니다.실제로 많은 사람이 주차하는 방법은, 주차장이 있는 원룸을 선호하거나, 인근의 유료주차장을 이용하거나, 대중교통을 이용하는 것입니다. 또는, 주차권을 받을 수 있는 곳을 찾아보시는 것도 좋습니다. 예를 들어, 방촌시장 분식 맛집은 주차권 (1시간)을 받을 수 있다고 합니다.야간에 도로에 주차할 수 있는지는, 도로의 상황에 따라 다릅니다. 일부 도로는 야간에 주차가 가능하고, 일부 도로는 주차가 금지되어 있습니다. 따라서, 도로에 주차할 때는 주차 표지판이나 주차 금지선을 잘 확인하셔야 합니다. 야간이라고 단속이 없다고 생각하시면 안됩니다. 단속이 있을 수도 있고, 주차를 잘못하면 다른 차량의 통행을 방해할 수도 있습니다. 따라서, 도로에 주차할 때는 신중하게 결정하시고, 가능하면 공영주차장이나 유료주차장을 이용하시는 것이 좋습니다.
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Q. 저당권 설정된 아파트 월세 계약 중 가압류까지 들어온 경우
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.질문 1 : 현 상황 상 가장 좋은 방법은 무엇일까요? 통상 가압류 후 경매까지 2~3개월 소요되는 것으로 알고 있는데 그 사이 이사 가는 것이 최우선 방법일까요?답변 : 현 상황에서 가장 좋은 방법은 계약을 해지하고 다른 물건을 찾는 것입니다. 가압류된 아파트에 월세로 들어가는 것은 많은 리스크를 수반합니다. 가압류가 해제되지 않고 경매로 넘어가면 임대인이 소유권을 잃게 되고, 임차인은 강제퇴거를 당할 수 있습니다. 또한 보증금의 반환도 어려워질 수 있습니다. 따라서 가압류된 아파트에 월세로 들어가는 것은 권장하지 않습니다. 만약 계약을 해지할 수 없다면, 임대인이 가압류를 해제하고 소유권이전등기를 완료할 때까지 잔금의 지급을 거절하고, 특약에 따라 상당한 기간을 정하여 가압류를 말소할 것을 최고하십시오. 그 기간 내에 가압류가 해제되지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다.질문 2 : 현재 새로 전입신고, 확정일자 모두 되어 있는 상황이고 원 계약 보증금도 최우선 변제금 기준 내 였습니다. 진행하던 계약을 그대로 진행하면서(보증금을 파격적으로 낮추는 추가 조건 하에) 경매로 넘어간다 거나 하는 문제가 발생하면 최우선 배당금을 받는데 문제가 있을 수 있나요?답변 : 보증금이 최우선 변제금 기준 내라면, 경매로 넘어가더라도 최우선 배당금을 받을 수 있습니다. 하지만 최우선 배당금을 받기 위해서는 임차권 등기명령 신청을 해야 합니다. 임차권 등기명령 신청은 주택임대차보호법상 임차인이 임차권을 등기할 수 있도록 하는 제도입니다. 임차권 등기명령 신청을 하면 임차권이 등기되고, 임차권이 등기된 경우에는 가압류채권자보다 우선적으로 배당을 받을 수 있습니다. 따라서 임차권 등기명령 신청을 하지 않으면 최우선 배당금을 받을 수 없습니다. 임차권 등기명령 신청은 임차권이 성립한 날로부터 6개월 이내에 해야 합니다.