안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 전세권설정해놓으면 전세금 백프로 안전한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세권 설정은 전세금을 보호하기 위한 안전장치로, 전세권을 설정하면 임차인은 임의경매를 통해 전세금을 회수할 수 있는 권리가 생깁니다. 하지만 전세권 설정만으로는 전세금이 100% 안전한 것은 아닙니다. 양도한 부동산에 다른 채권이 있거나, 경매가 낙찰되지 않는 경우에는 전세금을 다 돌려받지 못할 수도 있습니다. 따라서 전세권 설정 외에도 전세보증보험 등을 이용하거나, 임대인의 부동산 상태를 확인하는 것이 좋습니다.전세권 설정에 드는 비용은 전세금의 0.24%에 해당하는 금액과 등기수수료 15,000원, 법무사 비용 등이 있습니다. 예를 들어, 전세금이 2억원이라면, 2억원 x 0.24% = 48만원 + 15,000원 + 법무사 비용으로 계산하시면 됩니다.기존 아파트를 월세로 놓으실 경우에는 임대사업자로 등록하셔야 합니다. 임대사업자로 등록하시면 소득세법상 주택임대소득으로 신고하셔야 하며, 세금도 납부하셔야 합니다. 임대사업자로 등록하지 않고 월세로 놓으시면, 사업자등록 미신청 가산세가 부과될 수 있습니다. 임대사업자로 등록하는 방법은 홈택스나 렌트홈에서 인터넷을 통해 신청하시거나, 시군구청을 방문하여 신청하시면 됩니다.전세로 놓으실 경우에는 임대사업자로 등록하지 않으셔도 됩니다. 전세로 놓으시면, 소득세법상 기타소득으로 신고하셔야 하며, 간주임대료를 산정하여 세금을 납부하셔야 합니다. 간주임대료는 보증금 등에 대한 이자율을 적용하여 계산하며, 인터넷에서 간단하게 계산해 볼 수 있습니다.
부동산
Q. 원룸 퇴실 시 청소비 중계보수비 관련 질문
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 중개보수비는 원칙적으로 임대인과 임차인이 각각 부담하는 비용입니다. 중개보수비의 기준은 임대차법에 따라 정해져 있으며, 보증금과 월세에 따라 다릅니다. 예를 들어, 보증금이 200만원이고 월세가 40만원인 경우, 임대인과 임차인이 각각 20만원씩 부담해야 합니다. 만약 계약서에 다른 약정이 없었다면, 임대인이 45만원을 요구하는 것은 부당한 것입니다. 계약 만료 전 퇴실 여부와는 관련이 없습니다. 임대인이 과다하게 중개보수비를 청구한다면, 소비자분쟁조정위원회나 소비자상담센터에 문의하거나 신고할 수 있습니다.2 청소비는 계약서에 특약사항으로 명시되어 있어야 합니다. 계약서에 청소비를 지불할 의무가 없다면, 임대인이 일방적으로 청구할 수 없습니다. 또한, 입주 시 청소가 되어 있지 않았다면, 퇴실 시 청소비를 내는 것은 불공정한 것입니다. 입주 시 청소가 안 된 상태의 방을 사진으로 증거로 남겨두는 것이 좋습니다. 퇴실 시 청소비를 거부하려면, 임대인과 청소를 셀프로 하고 청소비를 내지 않기로 합의된 상태여야 합니다. 임대인이 청소비를 강요한다면, 임대차분쟁조정위원회나 소비자상담센터에 문의하거나 신고할 수 있습니다.
부동산
Q. 전세 임대차계약기간이 만료됨에 따라 전세 보증금을 줘야하는데 시간이 열흘정도 늦어질것 같은데 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 보증금을 늦게 줄 경우에는 임대인과 세입자 사이에 문제가 발생할 수 있습니다. 전세 보증금을 늦게 주는 것은 임대차법에 따라 임대인의 해지사유가 될 수 있으므로, 가능한 한 빨리 줄 수 있도록 노력해야 합니다1. 전세 보증금을 늦게 주는 경우에는 다음과 같은 방법을 시도해 볼 수 있습니다.임대인과 세입자가 합의하여 전세 보증금을 연장하거나 분할하여 납부하는 방법입니다. 이 경우에는 전세 보증보험의 갱신 신청도 필요합니다. 전세 보증보험의 갱신 신청 방법은 최초로 발급받은 경로를 통해 하면 됩니다.임대인이 전세 보증금을 받지 않고 전세금을 증액하여 전세 재계약하는 방법입니다. 이 경우에는 전세 보증금과 증액된 보증금을 합한 금액으로 전세 계약서를 재작성하고, 확정일자를 받아야 합니다.임대인이 전세 보증금을 받지 않고 월세로 전환하는 방법입니다. 이 경우에는 월세 계약서를 작성하고, 월세 보증금과 월세료를 정해야 합니다.위의 방법들은 임대인의 동의가 필요하므로, 임대인과 세입자가 상호 협의하여 결정해야 합니다.
부동산
Q. 신축 빌라 월세 계약하고 등기부떼어보니 계약후에 근저당.. 괜찮은 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약하신 건물에 근저당이 있으면 보증금을 회수하기 어려울 수 있습니다. 만약 집주인이 대출을 갚지 못하고 경매에 넘어가면, 근저당권자가 우선적으로 변제를 받고 남은 금액이 있어야 보증금을 돌려받을 수 있기 때문입니다. 또한, 경매 매수인이 임대차를 인수하지 않으면 계약기간이 남아 있어도 거주할 수 없게 될 수도 있습니다.월세 계약하신 건물의 시세나 매매가는 인터넷에서 검색하실 수 있습니다. 예를 들어, 다음 부동산이나 네이버 부동산에서 건물의 위치와 면적을 입력하시면 비슷한 건물의 매물 정보를 확인하실 수 있습니다. 그러나, 이러한 정보는 참고용이며 실제 거래가와 다를 수 있습니다.월세 계약하신 건물의 보증금이 4억원이라면, 소액임차인에 해당되지 않으므로 최우선변제권을 행사할 수 없습니다. 따라서, 근저당권자나 다른 담보물권자들의 변제 순위에 따라 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 만약 근저당권자가 16억원이고, 건물의 시세가 20억원이라면, 경매에서 20억원에 팔린다면 근저당권자가 16억원을 받고 남은 4억원 중에서 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 그러나, 건물의 시세가 16억원이라면, 경매에서 16억원에 팔린다면 근저당권자가 전액을 받고 남은 금액이 없으므로 보증금을 돌려받을 수 없습니다.월세 계약하신 건물에 근저당이 있으시다면, 다음과 같은 방법으로 보증금을 보호하실 수 있습니다.월세 계약서에 근저당권자의 동의를 받는 조항을 추가하시고, 근저당권자의 동의서를 첨부하시면 좋습니다. 이렇게 하면 근저당권자가 임차권을 인정하고, 경매에 영향을 주지 않겠다는 의사를 표시하는 것입니다.월세 계약서에 보증금을 월세로 전환하는 조항을 추가하시면 좋습니다. 이렇게 하면 보증금을 한 번에 돌려받기 어려운 경우에도 월세를 면제받으며 거주할 수 있습니다.월세 계약서에 보증금을 은행에 예치하는 조항을 추가하시면 좋습니다. 이렇게 하면 보증금을 집주인이 아닌 은행에 예치하므로, 집주인의 부도나 경매에 영향을 받지 않습니다.부동산에서는 안심하라고 하시는데, 저는 근저당이 있는 월세 계약은 위험하다고 생각합니다. 만약 가능하시다면, 근저당이 없는 다른 건물로 이사하시는 것을 권장합니다. 그렇지 않다면, 위에서 말씀드린 방법으로 보증금을 보호하시기 바랍니다.
부동산
Q. 중개사없이 아파트매매시 매도인이 법인일때 주의할점이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 매매계약서 작성후 위 서류를 요청했을때 매도인측에서 이런일은 처음이라며 거부할수도 있나요?매매계약서 작성 후에는 매도인측에서 법인인감 날인된 대리인 위임장, 대리인신분증, 법인 대표자 신분증, 법인인감증명서, 법인등기부등본 서류를 제공해야 합니다. 이러한 서류는 법인의 정상적인 등록, 사업, 소유권, 대리권 등을 확인하기 위한 필수적인 서류입니다. 따라서 매도인측이 이런 것들을 요구하는 것은 처음이라며 거부할 수 없습니다. 만약 거부한다면 계약을 취소하거나 법적인 조치를 취할 수 있습니다.2 만약 이대로 계속 매도인측에서 거부해도 저는 당당히 요구해도 되는건가요?네, 저는 당당히 요구하셔도 된다고 생각합니다. 법인과의 매매계약은 법인의 신분과 권리를 입증할 수 있는 서류가 없으면 유효하지 않습니다. 따라서 매수인으로서는 자신의 권리를 보호하기 위해 필요한 서류를 요구하는 것은 당연한 권리입니다. 만약 매도인측이 계속 거부하거나 미룬다면, 계약을 취소하거나 법적인 조치를 취하는 것을 고려해보세요.3 제가 적은 위 서류들 말고 더 필요한 서류가 있을까요?법인과의 매매계약 시 필요한 서류는 매도인과 매수인이 법인인지 개인인지에 따라 다릅니다. 매도인이 법인인 경우에는 매수인이 개인이든 법인이든 상관없이 위에 적은 서류들 외에도 다음과 같은 서류가 필요합니다12.매매 계약서 (원본)대출 상환, 관리비, 공과금 (납부영수증)임차 계약서 원본 (임차인 있는 경우)매수인이 법인인 경우에는 매도인이 개인이든 법인이든 상관없이 다음과 같은 서류가 필요합니다12.계정별 원장 (매매 대금 지출 증빙서류)부가가치세 지급, 세금계산서 수령 (필요시)또한 중개사가 계약에 참여하지 않았다면, 다음과 같은 서류도 준비해야 합니다12.토지이용계획확인서등기사항 전부 증명서건축물대장