안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 민간임대아파트 분양전환시 매매에 대해 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 부동산 가지않고 매매계약서를 분양사무실에서 작성해도 되는건가요?민간임대아파트의 경우, 임대사업자가 임차인과 협의하여 분양전환할 수 있습니다. 따라서 부동산을 통하지 않고 분양사무실에서 매매계약서를 작성해도 문제가 없습니다. 다만, 매매계약서의 내용을 잘 확인하고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.2 매매계약서에 매도인의 이름은 따로 없고 임대사업자 회사이름, 사업자 번호가 있습니다. 이래도 되나요??민간임대아파트의 매도인은 임대사업자인 회사가 됩니다. 따라서 매매계약서에 매도인의 이름이 없고, 임대사업자 회사이름, 사업자 번호가 있어도 괜찮습니다. 다만, 매매계약서에는 임대사업자의 대표자와 연락처, 주소 등의 정보도 포함되어야 합니다.3 저에게 설명을 해주시는분들은 그회사직원인거같은데 원래 대표자와 직접 계약하지 않아도 되나요?민간임대아파트의 매매계약은 임대사업자의 대표자와 직접 계약하지 않아도 됩니다. 다만, 저에게 설명을 해주시는 분들이 임대사업자의 직원이라면, 그 사실을 증명할 수 있는 증빙서류를 제시해야 합니다. 예를 들어, 임대사업자의 위임장이나 직원증 등이 있으면 좋습니다.4 보통 매도인이 등기이전을 먼저해주면 제가 잔금을 드려도되나요?민간임대아파트의 매매계약은 일반적인 아파트의 매매계약과 유사합니다. 따라서 보통은 매도인이 등기이전을 먼저 해주고, 매수인이 잔금을 지불하는 순서로 진행됩니다. 다만, 매매계약서에 다른 약정이 있거나, 매도인과 매수인이 서로 합의한 경우에는 다른 방식으로 진행될 수 있습니다.
부동산
Q. 지금 서울에서 아파트 청약 할 곳이 있을가요? 올해에
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.2023년에 분양 예정인 아파트들 중에서 몇 가지를 소개해 드릴게요.청담르엘: 강남구 청담동에 위치한 롯데건설의 하이엔드 브랜드 르엘입니다. 청담삼익아파트 재건축 정비사업으로 공급되는 아파트로, 한강뷰가 멋진 곳입니다. 총 1,261세대 중 일반분양은 176세대이고, 2025년 하반기 입주 예정입니다. 전용 49㎡부터 235㎡까지 다양한 타입이 있습니다. 분양가상한제 적용 지역으로 평당 5,500만원 정도 예상됩니다.잠실래미안아이파크: 송파구 신천동에 위치한 래미안의 대표 브랜드 아이파크입니다. 잠실진주아파트 주택재건축 정비사업으로 공급되는 아파트로, 올림픽공원을 끼고 있는 초역세권 대단지입니다. 총 2,678세대 중 일반분양은 819세대이고, 2025년 6월 중 입주 예정입니다. 전용 43㎡부터 118㎡까지 소형부터 준대형까지 다양하게 준비되어 있습니다. 분양가상한제 적용 지역으로 평당 5,000만원 이상을 예상합니다.신반포메이플자이: 서초구 반포동에 위치한 자이의 대표 브랜드 메이플자이입니다. 신반포4지구 재건축 정비사업으로 공급되는 아파트로, 7호선 반포역 초역세권에 위치하고 있습니다. 총 3,037세대 중 일반분양은 236세대이고, 2024년 하반기 입주 예정입니다. 전용 43㎡부터 165㎡까지 다양한 타입이 있습니다. 분양가상한제 적용 지역으로 평당 6,000만원 예상됩니다.이 외에도 2023년에 서울에서 분양 예정인 아파트들은 많습니다.
부동산
Q. 임대아파트 소득 유무 문의드려요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대아파트 소득은 사업소득으로 분류되며, 사업자등록 여부와 상관없이 다음 연도 5월 31일까지 주택임대사업자 주소지 관할 세무서에 신고납부해야 합니다1. 임대아파트 소득의 과세 여부는 보유주택 수와 임대유형 (전세, 월세)에 따라 달라집니다. 보유주택 수는 부부합산으로 계산하며, 주택의 기준시가가 12억원을 초과하거나 국외 소재의 1주택을 소유하고 있는 경우에는 비과세 대상에서 제외됩니다2.보유주택 수와 임대유형에 따른 임대소득 세금 유무는 다음과 같습니다2.표보유주택 수 임대유형 세금 유무1주택 전세, 월세 비과세2주택 전세, 월세 과세3주택 이상 전세 보증금 합계가 3억원을 초과하는 경우 간주임대료 과세3주택 이상 월세 과세임대소득의 과세 방법은 임대 총수입금액에 따라 다르게 적용됩니다. 임대 총수입금액이 2천만원 이하인 경우에는 종합과세 (6~45% 세율)와 분리과세 (14% 세율) 중 선택하여 신고할 수 있으며, 2천만원을 초과하는 경우에는 다른 종합과세 대상 소득과 합산 (6~45% 세율)하여 신고해야 합니다.현재 국민연금, 건강보험 지역가입자로 내고 있다면, 임대소득이 발생하더라도 국민연금, 건강보험의 납부방법이나 금액에는 영향을 미치지 않습니다. 다만, 임대소득이 발생하면 국민연금, 건강보험의 소득금액증명서에 임대소득이 표시될 수 있으므로, 이를 참고하시기 바랍니다.저의 소득 유무는 세무서나 홈택스에서 확인할 수 있습니다. 소득의 기준은 소득세법에 따라 정해집니다. 소득세법상 소득의 종류는 다음과 같습니다.근로소득사업소득이자소득배당소득연금소득기타소득양도소득종합소득
부동산
Q. 전세나 월세모두 점유권을 행사하는 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세나 월세를 받는 임차인은 점유권을 가지게 됩니다. 점유권이란 물건에 대한 사실상의 지배를 말하며, 점유의 원인을 따지지 않고 점유 자체를 보호해주는 권리입니다. 이는 일시적인 권리로, 점유를 상실하면 점유권도 소멸합니다.반면에, 소유권은 물건에 대한 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리를 말하며, 항구성과 배타적 성격을 가집니다. 따라서 집주인은 여전히 소유권을 가지고 있습니다.전세나 월세 계약을 맺은 임차인은 계약 기간 동안 집을 사용할 권리를 가집니다. 전세는 보증금을 맡기고, 계약기간이 끝나면 보증금을 전액 다시 돌려받는 유형입니다. 월세는 일정액의 보증금을 맡기고 매월 일정한 금액의 집세를 내는 가장 일반적인 유형입니다.이렇게 보면, 전세나 월세 모두 임차인이 점유권을 행사하며, 소유권은 집주인이 계속 가지고 있는 것을 알 수 있습니다.
부동산
Q. 비등기 신축아파트 전세를 놓으려고 합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.비등기 신축아파트 전세를 놓으실 때는 다음과 같은 절차를 따르셔야 합니다임시 사용승인을 받으면 입주가 가능합니다. 이때 구청이나 분양사무실을 통해 사용승인 여부와 전입신고 가능 여부를 확인해야 합니다.수분양자와 전세입자 간의 전세계약을 합니다. 이때 계약은 반드시 수분양자와 직접 진행하고, 분양계약서 상의 지번과 동호수로 정확히 기재해야 합니다. 또한 중개업자의 도움을 받는 것이 좋습니다.전세입자는 계약자와 동행 입장해 사전점검을 합니다. 이때 분양권의 권리관계, 잔금납부 여부, 대출 여부 등을 확인해야 합니다.사용승인 (준공) 후 60일 이내에 소유권 보존등기를 합니다. 이때 잔금을 완납하고 등기신청을 하며, 전세입자의 전세대출이나 전세보증보험에 협조해야 합니다.입주지정기간 (45~60일) 내에 분양대금을 완납하고 전세입자의 입주를 합니다. 이때 선수관리비예치금은 임대인이 내는 것을 확인해야 합니다.입주와 동시에 주민등록 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다. 미등기 아파트에서는 전세권설정이 불가능하므로 이 점을 주의해야 합니다.계약체결 후 30일 이내에 주택임대차 계약신고를 해야 합니다.질문하신 내용에 대해 답변드리면, 임차인에게 입주전에 전세금을 미리 받고, 그 부족한 비용에 대해서만 대출을 실행할 수는 있습니다. 하지만 이 경우에는 임차인의 동의가 필요하며, 잔금납부와 등기신청을 임차인과 동행하거나 중개업자에게 맡겨야 합니다. 또한 계약서에 특약사항으로 잔금납부와 등기신청을 명시하고, 임차인의 전세대출이나 전세보증보험에 협조해야 합니다.그렇지 않을 경우, 즉 임차인에게 전세금을 받은 후에 잔금을 납부하고 대출을 상환하는 경우에는 상환수수료가 발생할 수 있습니다. 이 경우에는 상환수수료를 감수하고 전세를 놓는 경우도 있지만, 임차인과 협의하여 상환수수료를 일부나 전부 부담하도록 할 수도 있습니다. 이 역시 계약서에 특약사항으로 명시하는 것이 좋습니다.