안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 자취 시작하는데 지역은 상관없는 경우, 동네를 어떻게 정해야 할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세가 싼 동네는 지역마다 다르겠지만, 일반적으로 서울이나 경기도보다는 지방이 더 저렴하다고 해요. 특히 지방 대학가 주변이나 산이 있는 곳은 월세가 더 낮은 편이라고 하네요. 그리고 서울에서는 도봉구, 강북구, 금천구, 구로구, 관악구 등이 월세가 비교적 저렴한 지역으로 알려져 있어요. 경기도에서는 까치울, 부천, 광명, 의정부, 성남, 용인 등이 월세가 싸면서 서울과 접근성이 좋은 곳이라고 해요하지만 월세가 싼 곳이라고 해서 모든 조건이 만족스러운 곳은 아니에요. 원하시는 주변 인프라나 집의 옵션, 방음, 환기, 평수 등을 고려하셔야 해요. 그래서 월세가 싼 곳을 찾으신 후에는 직접 방문하셔서 확인하시는 것이 좋겠어요. 또한 다방이나 직방 같은 사이트를 이용하시면 원하는 조건에 맞는 매물을 쉽게 찾아보실 수 있어요
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Q. 공인중개사 직원 채용시 광고 배분에 관하여 질문드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.네이버 부동산 매물 광고를 올리려면, 네이버 협력업체에 가입하고 광고 건수를 충전하셔야 합니다. 협력업체의 종류와 비용은 다양하니, 원하시는 서비스와 예산에 맞게 선택하시면 됩니다.광고를 올릴 때는, 공인중개사법과 부동산광고규정을 준수하셔야 합니다. 특히, 중개사무소의 명칭, 소재지, 연락처, 개업공인중개사 성명, 중개사무소 등록번호 등의 5가지 의무명시사항을 꼭 기재하셔야 합니다. 또한, 광고의 검증방법에 따라 집주인 인증, 현장 확인, 전화 확인 등의 절차를 거치셔야 합니다. 검증방법은 광고의 상위 노출 순위에 영향을 미치므로, 가능한 높은 수준의 검증방법을 이용하시는 것이 좋습니다.광고 배분은 사무소의 정책에 따라 다르게 운영될 수 있습니다. 일반적으로, 사무소에 들어오는 매물은 사무소 매물로 간주하고, 직원들에게 균등하게 배분하는 방식을 취합니다. 이 경우, 직원들은 사무소의 광고 건수를 이용하여 광고를 올릴 수 있습니다. 또는, 사무소에서는 기본적인 광고만 올리고, 직원들은 개인적으로 추가적인 광고를 올리는 방식을 취할 수도 있습니다. 이 경우, 직원들은 개인의 광고 건수를 이용하여 광고를 올리게 됩니다. 어떤 방식을 선택하든, 사무소의 광고 건수와 비용을 효율적으로 관리하고, 직원들의 광고 활동을 적절히 지원하고 감독하는 것이 중요합니다.
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Q. 부동산중개사무소및중개사 평가 시스템
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산중개사무소 및 중개사에 대한 평가시스템은 현재 국토교통부에서 운영하고 있는 부동산거래 전자계약시스템에 포함되어 있습니다. 이 시스템은 부동산거래를 전자적으로 계약하고, 중개 및 법무대리인을 찾고, 토지대장 및 건축물 대장 정보를 조회할 수 있는 통합서비스입니다. 이 시스템에서는 중개사무소 및 중개사의 정보를 검색하고, 전자계약을 체결한 횟수, 소비자 리뷰, 컴플레인에 대한 응대 등을 기준으로 평가할 수 있습니다. 또한, KCA한국소비자평가에서는 매년 KCA 부동산 공인중개사사무소 어워즈를 시행하여 우수한 중개사무소를 선정하고 있습니다.부동산중개사무소 및 중개사에 대한 평가시스템은 아직 완벽하지 않을 수 있습니다.
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Q. 전세 재재계약서 작성 관련해서 궁금한게 있습니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 재재계약서 작성 방법은 크게 세 가지가 있습니다.1 계약서를 새롭게 쓰는 방법: 기존 계약서는 폐기하고 새로운 계약서를 작성하는 방법입니다. 이때 계약 내용이 명확하게 표시되어야 하고, 임차인은 새로운 계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 이 방법은 후순위 채권이 있을 경우 위험할 수 있으므로 주의해야 합니다.2 기존 계약서에 일부 내용을 수정하는 방법: 기존 계약서에 보증금 증액 등 계약 조건을 수정하여 날인하는 방법입니다. 이 방법도 후순위 채권이 있을 경우 위험할 수 있으므로 주의해야 합니다.3 기존 계약서는 보존하고 보충계약서를 쓰는 방법: 기존 계약서는 그대로 보존하고 변경된 부분에 대해서만 보충계약서를 작성하는 방법입니다. 이 방법은 후순위 채권이 있을 경우에 좋은 방법으로, 기존 계약서의 우선순위를 유지하면서 증액된 보증금에 대해서만 확정일자를 받을 수 있습니다.이 중에서 갱신 청구권을 사용하시는 경우에는 3번 방법이 가장 적절할 것 같습니다. 갱신 청구권을 행사하시면서 보증금을 증액하시는 경우에는 보충계약서에 갱신 청구권을 행사했다는 사실을 명시하고, 증액된 보증금과 계약 기간을 작성하면 됩니다. 보충계약서도 확정일자를 받아야 합니다.
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Q. 오피스텔 잔금대출을 사업자대출 로 가능한지?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.사업자대출의 종류와 조건에 따라 대출 가능한 금액과 이자율이 달라질 수 있으니 주의하셔야 합니다.1 일반 개인사업자등록을 하고 시설자금으로 잔금대출을 받으실 수 있습니다. 시설자금은 사업장의 건축, 개조, 증축, 구입 등에 사용할 수 있는 대출입니다. 일반 개인사업자로 등록하시면, 오피스텔의 감정가나 시세의 70~80%까지 대출받으실 수 있습니다. 단, 임차인이 전입신고를 하거나 사업자등록을 하면 소액임차인 최우선 변제금을 공제해야 하므로 실제 대출 가능한 금액은 줄어들 수 있습니다.2 개인임대사업자가 아닌 일반개인사업자로 사업자등록을 하셔도 부가세 환급을 받으실 수 있습니다. 부가세 환급은 사업자등록을 한 경우에만 가능하며, 임대사업자 여부와는 관련이 없습니다. 다만, 부가세 환급을 받으시려면 부가세 신고를 정기적으로 하셔야 하며, 부가세 환급액은 매입세액과 매출세액의 차액에 따라 달라집니다. 부가세 환급을 받으시려면, 매입세액이 매출세액보다 많아야 합니다.오피스텔 잔금대출을 사업자대출로 받으실 때는, 대출 가능한 은행과 상품을 잘 비교하시고, 대출 이자와 수수료, 상환 기간 등을 고려하시는 것이 좋습니다. 또한, 사업자등록을 하시면 세금과 회계 관리에 신경을 써야 하므로, 세무사나 회계사와 상담하시는 것도 도움이 될 수 있습니다.