안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 주택보증에서 전액보호가 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택보증에는 전세자금보증과 전세보증금반환보증이 있습니다. 전세자금보증은 전세자금 대출 시 은행의 요청에 따라 공사가 담보 (보증서)를 제공하는 상품이고, 전세보증금반환보증은 임대인이 정당한 사유 없이 임차보증금을 반환하지 않는 경우 공사가 임대인을 대신하여 임차인에게 임차보증금을 지급하는 상품입니다.전세자금보증의 경우, 보증대상자, 보증대상자금, 보증대상목적물 등의 요건을 충족하면 보증을 받을 수 있습니다. 보증한도는 보증과목별, 소요자금별, 상환능력별로 다르게 적용되며, 보증비율은 대출금액의 90%입니다. 전세자금보증을 받으면 전세자금대출의 이자율이 낮아지고, 대출한도가 높아집니다.전세보증금반환보증의 경우, 보증대상 임대차계약, 보증대상 임대차보증금, 보증대상자, 보증대상 목적물 등의 요건을 충족하면 보증을 받을 수 있습니다. 보증한도는 지역별, 보증목적물별로 다르게 적용되며, 보증료율은 우대가구 여부 등에 따라 연 0.02% ~ 0.04% 차등 적용됩니다. 전세보증금반환보증을 받으면 임대차계약이 종료되었음에도 임차보증금을 반환받지 못하는 경우 공사가 임차인에게 임차보증금을 지급해줍니다.따라서, 전세보증금은 전세자금보증과 전세보증금반환보증을 통해 전액 보호받을 수 있습니다. 다만, 각 보증상품의 요건과 한도를 확인하고 적절한 보증을 신청해야 합니다. 보증신청은 공사 전세자금보증 이용중인 금융기관에서만 가능하며, 보증료는 한번 납부하면 환불되지 않습니다.
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Q. 어머니에게 양도 및 매매 어떤게 유리할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 매매의 경우 양도소득세와 취득세를 부담해야 하고, 증여의 경우 증여세와 취득세를 부담해야 합니다. 그러나 세법상 시가와 거래가액의 차이, 1가구 1주택 여부, 증여재산공제, 부담부증여 등의 요인에 따라 세금 부담이 달라질 수 있습니다. 저는 이러한 요인들을 고려하여 가장 적절한 방법을 제안해 드리겠습니다.먼저, 매매의 경우 양도소득세를 계산해 보겠습니다. 2015년에 구입한 빌라는 5년 이상 보유한 장기보유 재산이므로 양도소득세율은 6%입니다. 세법상 시가는 1억 2천만 원이고, 실거래가는 1억 6~7천만 원이라고 하셨으므로, 양도소득은 4~5천만 원이 됩니다. 따라서 양도소득세는 2천 4~3천만 원이 됩니다. 그러나 1가구 1주택이라면 양도소득세가 비과세될 수 있습니다. 즉, 어머니가 다른 주택을 소유하고 있지 않고, 매매 후 6개월 이내에 다른 주택을 구입하지 않는다면 양도소득세를 내지 않아도 됩니다. 또한 취득세는 2%로, 취득가액의 2%에 해당하는 금액을 내야 합니다. 취득가액은 실거래가와 세법상 시가 중 낮은 금액으로 하므로, 1억 2천만 원이 됩니다. 따라서 취득세는 2천 4백만 원이 됩니다.다음으로, 증여의 경우 증여세를 계산해 보겠습니다. 증여세율은 증여자와 증여받는 자의 관계와 증여가액에 따라 달라집니다. 직계존비속 사이의 증여의 경우 증여세율은 10%입니다. 증여가액은 세법상 시가인 1억 2천만 원이 됩니다. 그러나 증여재산공제를 받을 수 있습니다. 증여재산공제는 직계존비속 사이의 증여에 한해 5천만 원까지 공제해 줍니다. 따라서 증여세 과세가액은 7천만 원이 되고, 증여세는 7백만 원이 됩니다. 또한 취득세는 4%로, 취득가액의 4%에 해당하는 금액을 내야 합니다. 취득가액은 증여가액과 같이 1억 2천만 원이 됩니다. 따라서 취득세는 4천 8백만 원이 됩니다.매매와 증여의 경우를 비교해 보면, 매매의 경우 양도소득세가 비과세되는 조건이 충족된다면 증여보다 세금 부담이 적습니다. 양도소득세가 비과세되지 않는다면 증여가 더 유리합니다. 그러나 매매의 경우 남은 대출금을 상환해야 하므로, 이 부분도 고려해야 합니다. 증여의 경우 남은 대출금을 부담부증여로 받을 수 있습니다. 부담부증여란 증여자가 증여받는 자에게 채무를 포함하여 재산을 증여하는 것을 말합니다. 부담부증여의 경우 채무 부분은 증여가 아니라 양도로 보아 증여세를 과세하지 않습니다. 다만, 증여자가 채무액만큼 재산을 판 것으로 보고 양도소득세를 과세합니다. 어머니가 1가구 1주택이라면 양도소득세가 비과세될 수 있습니다. 따라서 부담부증여로 받을 경우 증여세는 5백만 원 정도만 내면 됩니다. 그러나 부담부증여로 받을 경우 증여받는 자가 채무를 상환해야 하므로, 이 부분도 고려해야 합니다.매매할 경우 은행에서 새로 대출을 받아야 하는데 대출이 가능할지는 은행의 심사에 따라 달라집니다. 일반적으로 은행은 대출 신청자의 소득, 신용도, 부채, 담보가치 등을 고려하여 대출 여부와 한도를 결정합니다. 어머니께서는 월 200만 원의 소득이 있으시므로, 대출을 받으실 수 있을 가능성이 있습니다. 다만, 대출 금리와 상환 기간 등을 잘 비교하여 합리적인 대출을 선택하시기 바랍니다.결론적으로, 가족 간 부동산 거래는 매매와 증여 중 어떤 방법이 더 유리한지는 여러 가지 사정을 종합적으로 고려해야 합니다.
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Q. 공유지분 조합원도 이주비 대출 받을 수 있는지
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공유지분 소유 조합원도 이주비 대출을 받을 수 있습니다. 다만, 공유지분 소유자들이 모두 정비사업에 동의하고, 공유지분 소유자들이 모두 이주비 대출을 신청해야 합니다. 또한, 이주비 대출은 감정평가액의 50%까지만 가능하며, 주택의 공시지가가 9억원을 초과하는 경우에는 9억원까지만 대출 가능합니다.이주비 대출을 신청하려면 관리처분인가가 나고 난 후 조합에서 이주기간을 정해 관련 내용을 공고합니다. 이 때 이주비 대출을 신청해야 합니다. 보통은 조합원에게 언제, 어디서, 어떤 서류를 준비해오면 이주비 대출을 받을 수 있다는 안내문을 우편으로 발송합니다.
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Q. 빌라 전세, 묵시적계약연장 시 계약서를 새로 쓰지 않으면 무슨 문제가 생기나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.묵시적 계약연장이란, 임대인과 임차인이 계약 만료일로부터 6개월 전부터 2개월 전 사이에 계약 해지 의사를 표현하지 않으면, 계약이 자동으로 2년 연장되는 것을 말해요. 이 경우, 계약서를 새로 작성할 필요는 없어요. 기존의 계약 조건이 그대로 유지되고, 법적으로 보호를 받는 것도 동일하거든요.하지만, 묵시적 계약연장이 항상 유리한 것은 아니에요. 예를 들어, 전세 보증금이 인상되거나, 임대인이 집을 팔거나, 임차인이 전세자금대출을 연장하거나 하는 경우에는 묵시적 계약연장이 문제가 될 수 있어요. 그래서, 묵시적 계약연장을 하기 전에는 임대인과 임차인이 서로 의사를 명확히 밝히고, 필요한 경우에는 계약서를 다시 작성하거나, 계약 갱신 청구권을 행사하는 것이 좋아요.
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Q. 새 아파트 주택담보대출 구성을 어떻게 할수있나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택담보대출은 자신이 소유하거나 구입할 주택을 담보로 하여 은행이나 주택금융공사에서 대출을 받는 것입니다. 주택담보대출의 조건은 은행마다 다르지만, 일반적으로 다음과 같은 요소들이 영향을 미칩니다.대출한도: 주택담보대출의 한도는 주택의 가격, 지역, 대출기간, 소득, 신용등급 등에 따라 달라집니다. 주택의 가격은 담보기준가액이라고 하며, 주택의 시세나 등기권리증에 기재된 가액 중 낮은 쪽으로 적용됩니다. 지역은 주택담보대출 가능한도율이라고 하며, 서울, 부산, 대구, 인천, 광주, 대전, 울산, 세종, 경기도, 강원도, 충청도, 전라도, 경상도, 제주도로 구분되어 있습니다. 대출기간은 대출을 받은 날부터 대출을 상환할 때까지의 기간을 말하며, 최장 40년까지 가능합니다. 소득은 대출자의 월평균 소득을 말하며, 재직증명서, 소득금액증명원, 원천징수영수증, 사업자등록증, 세금계산서 등으로 증빙할 수 있습니다. 신용등급은 대출자의 신용상태를 평가한 점수를 말하며, 신용정보원에서 확인할 수 있습니다. 신용등급이 높을수록 대출이 잘 나오고, 금리가 낮아집니다.대출금리: 주택담보대출의 금리는 대출한도, 대출기간, 신용등급, 상환방식, 우대조건 등에 따라 달라집니다. 대출한도가 낮고, 대출기간이 짧고, 신용등급이 높고, 상환방식이 원리금 균등상환이면 금리가 낮아집니다. 우대조건은 은행마다 다르지만, 일반적으로 카드사용, 급여이체, 자동이체, 예금, 전자금융, 부동산전자계약, 취약차주 등이 있습니다. 우대조건을 충족하면 금리가 할인되거나, 대출한도가 늘어납니다.상환방식: 주택담보대출의 상환방식은 일시상환, 원리금 균등상환, 원금 균등상환, 거치식 상환, 혼합상환 등이 있습니다. 일시상환은 대출기간 동안 이자만 납부하고, 만기일에 원금을 일시에 상환하는 방식입니다. 원리금 균등상환은 대출일부터 만기일까지 매월 상환하는 원금과 이자의 합계가 동일한 방식입니다. 원금 균등상환은 대출일부터 만기일까지 매월 동일한 원금이 상환되고, 이자는 대출잔액에 따라 계산되어, 매월 상환하는 원금과 이자의 합계가 감소하는 방식입니다. 거치식 상환은 대출기간 중 일정기간 동안 원금 상환없이 이자만 납부하고, 거치기간이 끝나면 원리금 균등상환 또는 원금 균등상환으로 전환하는 방식입니다. 혼합상환은 대출기간 중 일정기간 동안 원금 상환없이 이자만 납부하고, 거치기간이 끝나면 일시상환하는 방식입니다.중도상환: 주택담보대출을 받은 후 대출기간이 종료되기 전에 일부 또는 전부를 상환하는 것을 말합니다. 중도상환을 하면 이자부담이 줄어들고, 대출한도가 회복됩니다. 하지만 중도상환을 하면 중도상환해약금이 발생할 수 있습니다. 중도상환해약금은 대출금리, 대출기간, 중도상환금액, 중도상환시점 등에 따라 달라집니다. 일반적으로 대출금리가 고정금리이고, 대출기간이 길고, 중도상환금액이 크고, 중도상환시점이 빠를수록 중도상환해약금이 높아집니다. 중도상환해약금은 대출취급일로부터 3년까지 적용되며, 3년이 지나면 면제됩니다.대출기한 연장: 주택담보대출을 받은 후 대출기간이 종료되기 전에 대출기간을 연장하는 것을 말합니다. 대출기한 연장을 하면 원금 상환액이 줄어들고, 상환부담이 감소됩니다. 하지만 대출기한 연장을 하면 대출금리가 상승하거나, 대출한도가 감소할 수 있습니다. 대출기한 연장은 은행의 심사를 통해 가능하며, 대출기한 연장을 하려면 대출만기일 1개월 전에 은행에 사전 상담을 해야 합니다.