안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 전세금 반환보증보험은 중간에 가입이 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세금 반환보증보험은 전세 계약을 체결한 이후에도 가입할 수 있습니다. 단, 전세 계약 기간의 절반이 지나기 전까지만 가입이 가능합니다. 예를 들어, 2년 계약을 했다면, 입주한지 1년이 지나기 전에 가입하면 보장 받을 수 있습니다전세금 반환보증보험의 가입조건은 보증기관마다 다르지만, 일반적으로 다음과 같습니다주택 소유권의 권리침해가 없을 것 (경매신청, 압류, 가압류, 가처분 및 가등기)전입세대열람내역 확인 결과 타 세대의 전입내역이 없을 것전세권이 설정된 경우 이를 주택도시보증공사로 이전하거나 말소건출물대장에 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것전세계약기간이 1년 이상일 것전세보증금 수도권 7억원 이하, 기 외 지역 5억원 이하전세금 반환보증보험의 가입방법은 보증기관의 홈페이지나 앱, 카카오페이, 국민카드몰 등에서 진행할 수 있습니다5. 가입에 필요한 서류는 다음과 같습니다전세계약서 사본임대인의 신분증 사본세입자의 신분증 사본전세보증금 입금 증빙서류주택등기부등본전입세대열람내역건축물대장
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Q. 비조정지역 취득세 문의 합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부산은 비조정지역이므로, 4억원짜리 아파트를 취득하시면 취득세율은 1%입니다. 즉, 취득세는 400만원이 되겠습니다. 단, 2022년 12월 21일 이후에 취득하신다면, 2주택자로서 취득세 중과가 적용되지 않습니다. 만약 그 전에 취득하신다면, 2주택자로서 취득세율은 8%가 되어 3,200만원의 취득세를 내셔야 합니다.취득세는 카드로 할부할 수도 있습니다. 카드사마다 한도와 무이자 기간이 다르니, 미리 확인하시고 결정하시면 좋습니다.
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Q. 아파트 신규입주 사후점검이 꼭 필요할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 신규입주 사후점검에 대해 궁금하신 것 같습니다. 사후점검은 입주 후에 발생할 수 있는 하자를 미리 예방하고, 보수를 받기 위한 절차입니다. 사전점검을 통해 발견된 하자가 제대로 보수되었는지도 확인할 수 있습니다. 사후점검은 입주자의 권리이며, 건설사의 의무입니다. 따라서 사후점검은 꼭 필요하다고 할 수 있습니다.사후점검을 할 때는 사전점검과 마찬가지로 체크리스트와 준비물을 활용하시면 좋습니다. 체크리스트는 사전점검과 비슷하지만, 입주 후에 중요한 부분들을 더 강조하고 있습니다. 예를 들어, 전기, 수도, 가스, 난방, 환기, 조명, 샤시, 도어락, 인터폰, 인터넷, 케이블 TV 등의 기능 점검이 있습니다. 또한, 마감재, 타일, 마루, 벽지, 도장, 조경 등의 외관 점검도 있습니다. 준비물로는 휴대폰, 충전기, 카메라, 포스트잇, 줄자, 수평계, 손전등, 물병, 바가지, 드라이버, 망치, 송곳, 자 등이 있습니다.사후점검을 할 때는 시공사나 업체의 직원과 함께 진행하시는 것이 좋습니다. 하자를 발견하면 바로 보수 요청을 하시고, 사진이나 영상으로 증거를 남겨두시면 좋습니다. 사후점검이 끝나면 하자보수 요청서를 작성하고, 시공사와 서명을 하시면 됩니다.
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Q. 제가 전세 재계약서 작성할 때 원정을 두번 썼는데 문제가 없을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 재계약서 작성시 주의할 점은 다음과 같습니다전세 재계약시 보증금이 증액되는 경우, 새로운 계약서를 작성하고 확정일자를 받아야 합니다. 보증금이 감액되거나 동일한 경우, 기존 계약서에 가필하고 도장을 찍을 수도 있고, 별도의 계약서를 작성할 수도 있습니다. 단, 새로운 계약서를 작성하는 경우 기존 계약서와의 관계를 명시해야 합니다.전세 재계약시 계약기간을 연장하는 경우, 임대인과 임차인이 합의하면 됩니다. 단, 계약기간이 2년 이상인 경우, 임대인이 1~6개월 전에 계약갱신청구권을 행사하지 않으면, 임차인은 계약기간을 2년으로 주장할 수 있습니다. 따라서, 계약갱신청구권을 행사하는 경우 명확히 기재해야 합니다.전세 재계약시 부동산 중개인을 통하지 않고 셀프로 진행하는 경우, 계약서를 두 장 작성하고 임대인과 임차인이 각각 서명하거나 도장을 찍어야 합니다. 또한, 계약서를 작성한 후 구두합의나 문자카톡을 병행하는 것이 좋습니다. 불법 녹음은 하지 않도록 주의해야 합니다.전세 재계약시 국토교통부에 주택임대차신고를 해야 합니다. 임대인, 임차인, 부동산 중개인 중 누구나 신고할 수 있습니다. 신고하지 않으면 벌금이 부과될 수 있습니다.
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Q. 전세 재재계약서 작성양식 확인 부탁드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우선, 전세 재재계약서는 주택 임대차 표준 계약서 양식을 따르면 됩니다. 이 양식은 법무부 홈페이지에서 다운로드 받을 수 있습니다. 전세 재재계약서 작성시 주의할 점은 다음과 같습니다.계약의 종류를 선택할 때, 전세 재계약인 경우 '전세계약 연장’을 체크하고, 전세금 증액이 있는 경우 '전세계약 연장 증액’을 체크합니다.계약금, 잔금, 보증금의 금액과 지급일을 정확하게 기재합니다. 전세금 증액이 있는 경우, 계약금은 기존 전세금, 잔금은 증액된 전세금에서 계약금을 뺀 금액이 됩니다. 전세금 증액이 없는 경우, 계약금과 보증금은 기존 전세금과 동일하게 적고, 잔금은 공란으로 둡니다.특약사항에는 재계약의 목적과 조건을 명확하게 밝힙니다. 예를 들어, 전세금 증액이 있는 경우, 증액된 금액과 기존 계약서와의 관계, 기존 계약서도 유효하다는 점, 증액된 전세금에 대한 확정일자를 받았다는 점 등을 기재합니다. 전세금 증액이 없는 경우, 기존 계약서와의 관계, 기존 계약서도 유효하다는 점, 계약기간 연장에 의한 새로운 임대차계약이라는 점 등을 기재합니다.계약갱신청구권을 행사하는 경우, 특약사항에 「주택임대차보호법」 제 6조의3의 계약갱신요구권 행사에 의한 갱신계약이라는 점을 명시합니다. 또한, 갱신 전 임대차계약 기간 및 금액, 갱신 후 임대차계약 기간 및 금액을 비교하여 적습니다.그러면, 당신이 작성하신 계약서 양식을 참고하여 수정한 예시를 보여드리겠습니다. (수정된 부분은 볼드체로 표시하였습니다.)주택 임대차 표준 계약서임대인과 임차인은 다음과 같이 임대차 계약을 체결한다.임대차 계약의 종류전세계약 연장 증액 ☑전세계약 연장 ☐월세계약 연장 ☐월세계약 연장 증액 ☐임대차 계약의 내용임대차의 목적물소재지 : 경상남도 OO시 OO구 OO동 OO번지 OO아파트 OO동 OO호임대할 부분 : 상기주소지 OO동 OO호 전부임대차의 기간임대기간 : 2024년 03월 04일부터 2026년 03월 03일까지임대기간의 연장 : 임대기간 만료 3개월 전에 임차인이 임대인에게 서면으로 통지하고 임대인이 승낙하면 임대기간을 연장할 수 있다.임대차의 대가보증금 : 일억이천육백만원정 (₩126,000,000)계약금 : 일억이천만원정 (₩120,000,000)잔금 : 일금육백만원정 (₩6,000,000) 원정은 2024년 03월 04일에 지급하기로 한다.월세 : 없음관리비 : 없음특약사항현 시설물 상태에서 임대차한다.기타사항은 민법 임대차보호법 및 부동산 임대차 계약 일반 관례에 따르기로 한다.「주택임대차보호법」 제 6조의3의 계약갱신요구권 행사에 의한 갱신계약이다.본 계약은 임대차 기간 연장 및 보증금 6000만원 증액에 의한 새로운 임대차계약이며, 기존 계약서도 여전히 유효하다. 임차인은 전세보증금 증액분 일금육백만원정 (₩6,000,000)을 2024년 03월 04일에 임대인의 계좌로 송금하기로 한다. 임대인은 증액된 전세보증금에 대해 확정일자를 받아 임차인에게 교부한다.갱신 전 임대차계약 기간 및 금액 : 계약기간 2021년 03월 04일부터 2023년 03월 04일까지 / 보증금 일억이천만원정 (₩120,000,000)갱신 후 임대차계약 기간 및 금액 (5% 증액) : 계약기간 2023년 03월 04일부터 2025년 03월 04일까지 / 보증금 일억이천육백만원정 (₩126,000,000)임대인 계좌 : 123-456789-01 은행 (예금주: 아무개)이렇게 작성하시면 전세 재재계약서가 완성됩니다. 다만, 이 예시는 참고용이므로 실제 계약시에는 당사자간의 합의에 따라 내용을 수정하시기 바랍니다. 또한, 전세 재재계약을 하신 후에는 주택임대차신고를 국토교통부에 하셔야 합니다. 임대차신고는 임대인, 임차인, 부동산 중개인 중 누구나 할 수 있으며, 관할 동사무소 방문하시거나 온라인으로 신청하실 수 있습니다.