안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 전대차 계약 퇴실요구 전차인 입장에서 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 현상황에서 제가 바로 나가줘야하나요? 계약해지 2-6개월 전에 통보를 해야 한다고 들었습니다. 명도소송걸라고 하고 최대한 버틸 수 있는 것인가요? 당장 나가지 않아도 된다면 최대한 있을 수 있는 기간이 얼마인가요?전대차 계약은 임대인의 동의가 있어야 유효합니다. 임대인의 동의가 없는 전대차는 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 임대인의 동의가 있는 전대차라면, 전대차 계약은 임대차 계약에 의존하여 존재합니다. 즉, 임대차 계약이 종료되면 전대차 계약도 종료됩니다. 따라서 임차인이 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리가 있어야 전차인도 계약을 유지할 수 있습니다. 임차인이 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리는 상가임대차보호법에 따라 다릅니다. 상가임대차보호법은 임차인이 임대차 계약을 최대 10년까지 연장할 수 있는 권리를 부여합니다. 단, 임차인이 임대차 계약을 연장하려면 임대인에게 계약 만료일 6개월 전에 서면으로 통지해야 합니다. 만약 임차인이 통지를 하지 않았다면, 임대인은 계약을 갱신하지 않을 수 있습니다. 그러면 전차인도 계약을 유지할 수 없게 됩니다.현재 상황에서 임차인이 임대인에게 계약 갱신을 통지했는지, 임대인이 계약 갱신을 거부했는지, 임대인이 계약 해지를 통보했는지 등이 중요한 요소가 됩니다. 만약 임차인이 계약 갱신을 통지하지 않았거나, 임대인이 계약 갱신을 거부하거나, 임대인이 계약 해지를 통보했다면, 전차인은 계약을 유지할 수 있는 근거가 없습니다. 임대인이나 임차인이 전차인에게 퇴거를 요구하면, 전차인은 퇴거할 의무가 있습니다. 만약 전차인이 퇴거하지 않으면, 임대인이나 임차인은 전차인에게 명도소송을 제기할 수 있습니다. 명도소송은 재판부가 퇴거명령을 내리는 소송입니다. 명도소송은 일반적으로 6개월 이내에 종료됩니다. 명도소송이 종료되면, 전차인은 재판부의 퇴거명령에 따라 퇴거해야 합니다. 만약 퇴거하지 않으면, 강제집행이 이루어집니다. 강제집행은 재판부가 전차인의 재산을 압류하거나, 경찰이 전차인을 강제로 퇴거시키는 과정입니다. 강제집행은 전차인에게 심각한 불이익을 초래할 수 있습니다. 따라서 전차인은 명도소송이 제기되기 전에 퇴거하는 것이 좋습니다.만약 임차인이 계약 갱신을 통지했고, 임대인이 계약 갱신을 수락했다면, 전차인은 계약을 유지할 수 있습니다. 단, 임차인이 전차인에게 계약 갱신을 통보해야 합니다. 임차인이 전차인에게 계약 갱신을 통보하지 않으면, 전차인은 계약 갱신을 모르고 퇴거할 수 있습니다. 그러면 전차인은 계약을 유지할 수 있는 권리를 상실할 수 있습니다. 따라서 전차인은 임차인에게 계약 갱신 여부를 확인하는 것이 좋습니다. 임차인이 계약 갱신을 통보했다면, 전차인은 계약 갱신에 동의하거나 거절할 수 있습니다. 전차인이 계약 갱신에 동의하면, 계약 기간이 연장됩니다. 전차인이 계약 갱신에 거절하면, 계약 기간이 종료됩니다. 전차인이 계약 갱신에 대해 응답하지 않으면, 계약 갱신에 동의한 것으로 간주됩니다. 전차인이 계약 갱신에 동의하면, 임차인이나 임대인이 전차인에게 퇴거를 요구할 수 없습니다. 전차인은 계약 갱신된 기간 동안 계약을 유지할 수 있습니다.2 경매에 넘어간 후로는 집의 소유권은 누구에게 있나요? 경매 낙찰 전까지는 집주인에게 귀속되나요? 아님 법원?경매에 넘어간 후로는 집의 소유권은 임대인에게 있습니다. 경매 낙찰 전까지는 임대인이 집의 소유자로 등록되어 있습니다. 단, 임대인은 집의 처분권을 잃습니다. 처분권이란 집을 팔거나 담보로 제공하는 등의 행위를 할 수 있는 권리입니다. 임대인은 경매에 넘어간 후로는 집을 처분할 수 없습니다. 집의 처분권은 법원에 귀속됩니다. 법원은 집을 경매에 부쳐 최고가를 받는 사람에게 낙찰합니다. 낙찰자는 집의 새로운 소유자가 됩니다. 낙찰자는 임대인이 아니므로, 임대차 계약에 따른 의무를 지지 않습니다. 낙찰자는 임차인이나 전차인에게 퇴거를 요구할 수 있습니다. 임차인이나 전차인은 낙찰자에게 퇴거를 거부할 수 없습니다. 단, 임차인이나 전차인이 대항력이나 우선변제권을 가지고 있다면, 낙찰자에게 퇴거를 거부할 수 있습니다. 대항력이란 임차인이나 전차인이 임대물을 사용하고 있는 권리를 낙찰자에게 주장할 수 있는 권리입니다.
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Q. 상가건물 계약에서 권리금은 꼭 줘야 하는 것인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가건물 계약에서 권리금은 임차인이 영업권, 시설권, 바닥권 등의 재산적 가치를 양도하거나 이용하는 대가로 임대인에게 지급하는 금액입니다. 권리금은 임차보증금의 일부가 아니며, 임대인은 권리금을 반환할 의무가 없습니다. 다만, 임대인은 상가건물 임대차보호법에 따라 임차인의 권리금 회수기회를 보호해야 합니다.상가건물 계약에서 권리금을 꼭 줘야 하는 것인지는 계약의 내용과 상황에 따라 다릅니다. 일반적으로, 임차인이 영업을 하거나 하려는 경우에는 권리금을 지급해야 하지만, 임차인이 영업을 하지 않거나 하지 않으려는 경우에는 권리금을 지급하지 않아도 됩니다. 또한, 권리금의 종류와 금액은 계약 당사자간의 협의에 따라 결정되며, 권리금 계약서에 특약을 넣어서 권리금의 지급 조건, 반환 조건, 손해배상 조건 등을 명확히 하는 것이 좋습니다.
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Q. 자매간 빌라 세대분리 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.먼저, 세대분리의 조건은 다음과 같습니다거주 독립과 생계 독립: 현실적으로 생계를 같이 하지 않고, 주소나 거소가 다른 경우배우자 유무, 나이 및 소득 요건: 배우자가 있거나, 없는 경우에는 만 30세 이상이고, 소득이 기준 중위소득의 40% 이상인 경우따라서, 자매간 빌라에서 같이 살고 있고, 언니가 세대주이고, 동생이 세대원으로 등록되어 있는 경우에는 세대분리가 되지 않습니다. 세대분리를 하려면, 다른 주소로 전입신고를 하거나, 빌라 내에서도 출입문, 화장실, 주방 등 생활공간이 물리적으로 구분되어 있어야 합니다.세대분리를 하게 되면, 장점과 단점이 있습니다. 장점은 다음과 같습니다청약에서 무주택자 세대주로 인정받아 우선권을 갖을 수 있습니다.연말정산에서 세금 공제를 받을 수 있습니다.건강보험료를 줄일 수 있습니다.단점은 다음과 같습니다세대주로 전환되면, 부양가족이 없어져서 세금 공제를 받을 수 없습니다.세대주로 전환되면, 부양가족으로 인한 건강보험료 감면을 받을 수 없습니다.세대주로 전환되면, 부양가족으로 인한 국민연금 감면을 받을 수 없습니다.세대주로 전환되면, 부양가족으로 인한 장애인 복지카드 발급이 불가능합니다.세대주로 전환되면, 부양가족으로 인한 장애인 우대 정책이 적용되지 않습니다.세대분리를 하기 위해서는 인터넷이나 주민센터에서 전입신고나 정정신고를 할 수 있습니다. 세대분리를 하기 전에, 장단점을 잘 고려하시고 결정하시기 바랍니다.
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Q. 청년임대주택 관련 저는 92년생이고 취업을 못해서 부모님께 의지해서 살고 있는데 독립해서 살고싶은데 임대주택 신청이 가능한지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청년임대주택은 무주택자이면서 소득과 자산 기준을 충족하는 만 19세 이상 39세 이하의 청년들을 대상으로 공공임대주택을 저렴한 임대료로 제공하는 제도입니다청년임대주택에는 청년전세임대주택과 청년매입임대주택이 있습니다. 청년전세임대주택은 LH가 주택소유자와 전세계약을 체결한 후 재 임대하는 방식이고, 청년매입임대주택은 LH가 주택을 매입한 후 임대하는 방식입니다청년전세임대주택의 경우, 본인과 부모의 월평균 소득이 100% 이하이고, 국민임대주택의 자산기준을 충족하는 청년이 2순위로 신청할 수 있습니다 청년매입임대주택의 경우, 본인의 월평균 소득이 100% 이하이고, 행복주택 청년의 자산기준을 충족하는 청년이 3순위로 신청할 수 있습니다따라서, 저는 92년생이고 취업을 못해서 부모님께 의지해서 살고 있는데 독립해서 살고싶은데 임대주택 신청이 가능한지요? 라고 질문하셨습니다. 답변은 가능합니다. 하지만, 신청 조건에 따라 청년전세임대주택과 청년매입임대주택 중 어느 것을 신청할 수 있는지는 다를 수 있습니다
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Q. 1층에 거주시 곤란한 점은 어떤 것들이 있는지 궁금해요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1층에 거주하시는 경우 장점과 단점이 있습니다. 장점으로는 층간소음을 신경 쓰지 않아도 되고, 자연의 변화를 느낄 수 있으며, 엘레베이터 기다리는 시간이 단축되고, 집값과 수요가 상대적으로 저렴하고 높다는 점이 있습니다. 단점으로는 사생활 보호가 어렵고, 소음과 불빛이 방해될 수 있으며, 난방비가 비싸고, 습도가 높고, 수도 역류나 벌레가 발생할 수 있다는 점이 있습니다하지만 이러한 장단점은 집마다 다를 수 있으므로, 구체적인 상황에 따라 고려해야 합니다. 예를 들어, 최근에 지어진 아파트는 창문 방음이나 환기 시스템이 잘 되어 있어 소음이나 습도 문제를 해결할 수 있습니다. 또한, 창문 앞에 나무나 펜스를 설치하거나, 놀이터가 보이지 않는 위치를 선택하면 사생활 보호를 높일 수 있습니다1층에 거주하시는 것이 적합한지는 개인의 취향과 생활 스타일에 따라 다릅니다. 아이가 있거나 거동이 불편하신 분들은 1층을 선호할 수 있습니다 그러나, 프라이버시를 중요시하거나, 환기를 좋아하거나, 소음이나 불빛에 예민하신 분들은 1층을 피하실 수 있습니다