안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 역전세란 어떤 것인지 알고싶습니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.역전세란 전세금이 이전에 계약했던 가격보다 떨어진 상황을 말합니다. 예를 들어, A씨가 B씨에게 5억원의 전세금을 내고 집을 빌렸다고 가정해봅시다. 2년 후 계약이 만료되었을 때, 같은 집의 전세금이 4억원으로 떨어졌다면, 이것이 바로 역전세입니다. B씨는 A씨에게 5억원을 돌려줘야 하지만, 새로운 임차인을 구해도 4억원밖에 받을 수 없기 때문에, 1억원을 추가로 마련해야 합니다. 이런 상황에서 B씨는 역전세 반환대출이라는 특별한 대출을 받을 수 있습니다. 이 대출은 DSR(소득 대비 대출한도) 규제를 완화하고, DTI(집감정가 대비 대출한도) 규제를 적용하는 대출입니다. 즉, B씨의 소득이 낮아도, 집의 가치가 높으면 대출을 받을 수 있습니다. 이 대출은 역전세난을 해결하기 위해 정부가 1년간 한시적으로 시행하는 대출입니다.역전세는 임대인뿐만 아니라 임차인에게도 문제가 될 수 있습니다. 임차인은 전세금을 돌려받지 못하면 다른 집으로 이사를 갈 수 없거나, 전세금에 대한 이자를 받지 못할 수 있습니다. 이런 경우에는 전세보증보험이라는 제도를 활용할 수 있습니다. 전세보증보험은 전세금을 보험회사에 맡기고, 만기 때 임대인이 전세금을 돌려주지 않으면 보험회사가 임차인에게 전세금을 돌려주는 제도입니다. 이 제도는 전세금을 안전하게 보호하고, 역전세로 인한 피해를 줄이는 데 도움이 됩니다.
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Q. 주택청약 넣으려면, 아파트 한창 짓고있는 곳 근처로 이사가서 살고있어야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택청약을 하려면 일정한 조건을 만족해야 합니다. 조건은 주택의 종류와 지역에 따라 다르게 적용되므로, 원하시는 주택과 지역을 먼저 확인하셔야 합니다.일반적으로 주택청약을 하려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.청약통장을 가입한 후 일정 기간이 경과해야 합니다. 투기과열지구 및 청약과열지구는 2년, 위축지역은 1개월, 수도권은 1년, 수도권 외 지역은 6개월이 필요합니다.입주자 공고일에 해당 지역에 거주하고 있어야 하며, 해당 지역 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.세대주만 청약이 가능하며, 무주택자 또는 1주택자여야 합니다. 1주택자의 경우, 청약과열지구에서는 85㎡ 이하의 주택만 청약할 수 있습니다.최근 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 적이 없어야 합니다.납입인정금액이 지역별/면적별로 정해진 예치금액 이상이어야 합니다.따라서, 아파트 한창 짓고 있는 곳 근처로 이사가서 살고 있어야 하는 것은 아니지만, 해당 지역에 2년 이상 거주하고 있어야 하며, 다른 조건들도 만족해야 합니다. 주변 원룸이나 오피에서 살면서 청약을 하실 수 있지만, 거주형태가 아닌 거주기간과 청약통장 가입기간, 납입금액 등이 중요합니다.주택청약은 많은 분들이 도전하는 만큼 경쟁률이 높습니다. 그러므로, 청약에 앞서 자신의 조건을 잘 파악하고, 원하는 주택과 지역의 모집 공고를 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다. 청약홈에서 청약신청을 하실 수 있습니다.
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Q. 2년 이후 확정일자 신청가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.확정일자는 임차인이 임대한 주택이 경매나 공매에 처해질 경우 보증금을 우선적으로 받을 수 있는 권리를 확보하기 위해 필요한 절차입니다. 확정일자를 받는 방법은 온라인 신청과 방문 신청이 있습니다. 온라인 신청은 정부24 홈페이지에서 임대차계약서 스캔본과 공인인증서를 이용해 24시간 가능하며, 비용은 500원입니다. 방문 신청은 이사한 관할 동주민센터에서 임대차계약서와 신분증을 가지고 하면 되며, 비용은 600원입니다.확정일자는 이사한 날부터 14일 이내에 신청해야 하며, 그 기간을 넘길 경우 5만원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다. 하지만 과태료가 자동으로 부과되는 것은 아니며, 신고의무자가 정당한 사유가 없이 신고를 하지 않았을 때에만 적용됩니다. 따라서 지금 신청하셔도 과태료가 부과되지 않을 수도 있습니다. 그러나 확정일자를 받지 않으면 보증금을 잃을 위험이 있으므로, 가능한 빨리 신청하시는 것이 좋습니다.
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Q. 종부세는 부동산을 소유한 사람 모두 납부 하는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.종부세란 종합부동산세의 줄임말로, 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금입니다.종부세의 과세대상은 ‘주택’, ‘종합합산토지’, 그리고 '별도합산토지’로 구분됩니다. 각 유형별로 공제금액이 다르게 적용되는데요, 다음과 같습니다주택 (주택부속토지 포함): 보유한 부동산 공시가격 총액이 9억 원을 초과하는 경우. 단, 1세대 1주택자의 경우 12억 원을 초과하는 경우.종합합산토지 (나대지, 잡종지 등): 보유한 부동산 공시가격 총액이 5억 원을 초과하는 경우.별도합산토지 (상가, 사무실 부속토지 등): 보유한 부동산 공시가격 총액이 80억 원을 초과하는 경우.따라서, 주택을 가지고 있는 사람이라고 해서 무조건 종부세를 납부해야 하는 것은 아닙니다. 보유한 주택의 공시가격이 공제금액 이하일 경우에는 종부세 대상이 되지 않습니다. 예를 들어, 1주택자이고 보유한 주택의 공시가격이 11억 원 이하일 경우에는 종부세를 내지 않아도 되는 것입니다.종부세의 과세기준일은 매년 6월 1일이며, 납부기한은 8월 31일입니다. 종부세를 계산하고 신고하려면, 국세청 홈페이지에서 온라인 신고를 하거나, 주소지 관할 세무서에 방문하여 신고할 수 있습니다.
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Q. 1주택처분시 부모님께 팔아도 디딤돌대출가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.디딤돌대출은 주택도시기금을 통해 무주택 서민에게 낮은 금리로 공급되는 상품입니다. 디딤돌대출의 자격 조건은 다음과 같습니다민법상 성년 대한민국 국민세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택 (분양권, 조합원, 입주권 포함)부부합산 연소득 60백만원 이하 (생애최초, 2자녀 이상 가구 70백만원, 신혼가구 85백만원 이하)대출신청인 및 배우자의 합산 순자산 가액 4.69억원 이하CB점수 350점 이상주거전용면적 85㎡ 이하 (수도권 제외 읍, 면 지역은 100㎡ 이하)담보주택의 평가액 5억원 이하 (신혼, 2자녀 이상 가구 6억원 이하)따라서, 1주택자인 경우에는 디딤돌대출을 받을 수 없습니다. 부모님께 집을 팔고 무주택 상태가 되면 디딤돌대출을 신청할 수 있습니다. 단, 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내에 대출 신청을 해야 합니다.가계약 상태도 디딤돌대출이 가능합니다. 단, 가계약금을 지급한 날로부터 6개월 이내에 대출 신청을 해야 하며, 가계약금이 매매가의 10% 이상이어야 합니다.