안녕하세요 이종래 전문가입니다.
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Q. 부동산 매매 전 가계약금은 얼마가 적당한가요?
안녕하세요. 이종래 공인중개사입니다.가계약이라는 말은 법적 용어가 아니라 실무에서 편의상 사용하는 말입니다.매매금액, 매매일시, 잔금의 납입예정일 등 구체적으로 계약 내용을 정한 경우 가계약이 아니라 정식계약이됩니다. 게약금의 다소여부와는 관계가 없습니다.실무적으로만 말씀드리면 가계약금은 1~5%정도를 겁니다.사전에 계약을 하지 않게되면 가계약금을 돌려 받는 건지 아니면 몰취 또는 배액배상을 하게 되는지에 대해 명확히 하셔야 분쟁이 발생하지 않습니다.
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Q. 금리 인상이 부동산 하락에 영향을 주나요?
안녕하세요. 이종래 공인중개사입니다.주택 구입자 대부분이 대출을 포함하여 매수를 하게 됩니다. 작게는 10% 많게는 50% 정도까지 대출을 받습니다.최근 주택시장이 폭등하자 금융권 밖에서 자금을 조달하여 주택을 구입하기도 했습니다.실거주 하거나 전세를 주는 경우에도 이자가 부담되어 많은 대출을 받은 분들은 주택을 매도할 수 밖에 없습니다.특히 월세를 받는 경우 금리가 높아지면 월세 수입보다 이자 납입금이 높아지는 경우도 있습니다.따라서 금리가 인싱되면 대체로 주택 가격은 하락하게 됩니다.
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Q. 전세로 이사를 가는데 확정일자를 받는게 무슨 도움이 될까요?
안녕하세요. 이종래 공인중개사입니다.전세금을 보호 받기 위해서는 주택임대차보호법에서 규정하고 있는 3가지를 이행하셔야 합니다.먼저 확정일자입니다. 계약서를 가지고 주민센타에 가시면 됩니다. 보통 계약을 한 후에 바로 받습니다.다음은 전입신고 입니다. 임주하신 날 바쁘시더라도 바로 하시는 것을 추천드립니다.마지막으로 실거주입니다. 계약자가 안되면 배우자나 자료가 실거주하셔야 합니다.이 세가지 중 한가지라도 하지 않으시면 경매 진행시 선순위 주장을 할 수 없습니다.임대차 계약시 선순위 근저당을 확인하셨다면 잔금 지급일에 다시 한번 선순위 근저당을 확인하시기 바랍니다.중개업체에서 계약하셨다면 공인중개사가 확인해 줍니다.
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Q. 이사갈 때 전세금은 언제 돌려받나요?
안녕하세요. 이종래 공인중개사입니다.일반적으로 이사를 결정하시게 되면 임대인에게 사전 통보하고 전세금의 10% 정도를 받습니다.새로운 임차인을 구한 후에 전세금의 10%를 지급하기도 합니다.이후 임대인은 새로운 임차인을 찾게되고 임차인과 이사일정을 조율하게 됩니다.전세금의 잔금은 이사 당일 이삿짐이 모두 나온 후 새로운 임차인이 현장에 도착하면 지급하는 경우가 일반적입니다.사전에 임대인과 협의하시고 이사 가는 곳의 임대인에게도 협의 결과를 사전에 통보하시는 것이 좋습니다.
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Q. 집주인이 무상 거주 확인서 요구할 경우
안녕하세요. 이종래 공인중개사입니다.대출을 위해 무상거주 확인서를 요구한다면 단호하게 거절하시고 임기만료시 까지만 거주하시길 추천드립니다.무상거주 확인서를 작성해 주시면 향후 경매 등이 진행되는 경우 선순위 임대인의 자격을 상실하게 됩니다.단호하게 거절하세요
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Q. 2022년 부동산정책 작년과 같을까요?
안녕하세요. 이종래 공인중개사입니다.주택 시장이 요동을 치고 있습니다.지난 몇년간 가격이 폭등했다면 전문가 대부분은 향후 몇년간은 폭락은 아니지만 하락할 것으로 보고 있습니다.올 한해만을 본다면 소폭 상승과 소폭 하락의 주장이 혼재해 있습니다.하락을 점치는 주요 요인으로는 금리인상, 다주택자 세제 강화, 공급확대 정책 등을 들 수 있습니다.내년이 전세만기라면 지속적으로 시장변동에 관심을 가지고 보시면 좋을 것 같습니다.
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Q. 15년된 아파트 일부 리모델링하면 어떤가요?
안녕하세요. 이종래 공인중개사입니다.매매를 고려할 때 중요하게 보는 포인트는 주방, 화장실, 창호 등입니다.그중에서 주방과 화장실을 리모델링 하신다면 매매도 빨리 될 뿐만 아니라 어느 정도는 비용을 보전 받을 수 있습니다.일부 리모델링인 경우 너무 많은 비용을 지출하지 않으시는 걸 추천드립니다.
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Q. 전세금 이체시 본인명의 계좌 두개로 각각 보내도 될까요?
안녕하세요. 이종래 공인중개사입니다.본인명의로 이체했다는 증빙만 있으면 아무런 문제가 되지 않습니다.물론 현금으로 지급하시고 영수증을 받아도 문제없습니다.^^즐거운 날 되십시요
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Q. 전세로 계약한지 5개월만에 집주인말고 계약했을 때 끼던 부동산에 연락이 와서 집주인이 집을 팔겠다고 했습니다.
안녕하세요. 이종래 공인중개사입니다.임차인은 임대기간 중 거주할 권리가 있습니다.임대인이 매각을 할 경우 임차인이 협조를 해 주시는 것은 시장 관행입니다.다만 임차인에게 비번을 요청하거나 빈집을 수시로 보겠다고 한다면 거절하셔도 됩니다.
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Q. 전세금 반환 보증보험 꼭 가입 해야 하나요
안녕하세요. 이종래 공인중개사입니다.임대인이 임대사업자인 경우 전세보증보험은 의무사항입니다. 임대인과 임차인이 75:25의 비율로 부담하게 됩니다.임대사업자가 아닌 경우 필요시 임차인이 비용을 부담해야 합니다.만일 선순위 임차인 (전입신고, 확정일자, 실거주)보다 앞선 대출이 없거나 소액인 경우는 보증보험을 가입하지 않으셔도 될 것입니다만 만약 매매금액과 전세금의 차이가 별로 없는 경우 전세보증보험은 꼭 가입하시는 걸 추천드립니다.