안녕하세요 이종래 전문가입니다.
부동산
Q. 오피스텔 1년 월세계약기간중 보증금 일부 반환요청
안녕하세요. 이종래 공인중개사입니다.임대차기간 중이라면 임차인의 요구를 들어주시 않아도 됩니다.다만 임대인이 임차인의 사정을 감안하여 보증금의 일부를 감액해 준다면 임대차 계약서를 다시 작성하시는 것이 맞습니다.더불어 감액한 보증금에 대해 월세를 일부 상향하시는 것이 타당할 것으로 보입니다.
부동산
Q. 지역조합주택에 관하여 알고싶습니다
안녕하세요. 이종래 공인중개사입니다.지역주택조합은 피해 사례가 너무 많습니다.실제로 입주는 물론 착공도 못하는 현장이 너무 많습니다.개인적 의견으로는 검토하시지 않는 것을 추천드립니다.
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Q. 재개발재건축하는데 소규모와대규모의 장단점은 뭘까요?
안녕하세요. 이종래 공인중개사입니다.향후 가치로 따지면 대규모 재개발이 유리 합니다. 대형건설사들이 참여하고 커뮤니티 시설등이 좋아 완공 후 아파트 값이 높습니다.다만 대규모 재개발인 경우 소유자가 많아 진행이 늦어지거나 무산되는 경우도 왕왕 있습니다.
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Q. 초기재개발 위험할까요?????
안녕하세요. 이종래 공인중개사입니다.서울의 경우 재개발과 재건축 외에는 주택공급이 없어 나쁘지 않은 선택이라고 봅니다.다만 재개발인 경우 여러 변수가 많아 수년 또는 수십년 동안 진행이 안되는 곳이 많으니 참고하시기 바랍니다.
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Q. 얼마 전 집주인이 제가 살던 월세 건물을 매도했는데요
안녕하세요. 이종래 공인중개사입니다.일반 건물의 재건축인 경우 임차인은 임대차 만기일까지 거주가 가능합니다.대부분의 경우 임대인과 임차인이 협의하여 퇴거일을 정합니다.임대인과 협의 하시면 추가 월세 지급없이 퇴거가 가능할 것으로 보입니다.
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Q. 금리 상승이 부동산에 어떤 영향을 미칠까요?
안녕하세요. 이종래 공인중개사입니다.부동산은 금리와 밀접한 관계가 있습니다.여러가지 요인이 있겠습니다만 최근 부동산 급등은 공급부족과 저금리 가 주요 요인입니다.최근 금리가 상승하고 있고 아파트 공급을 지속할 것으로 보이는바 향후 부동산 이 크게 오르기는 어려울 것으로 보입니다.단기적으로는 소폭 상승한다는 다수파와 소폭 하락한다는 소수파의 의견이 있습니다만 중기적 폭등은 없다라는 것이 공통된 의견입니다.
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Q. 신축 오피스텔 전세시 주의사항
안녕하세요. 이종래 공인중개사입니다.신규 분양 오피스텔인 경우 확인하셔야 할 부분은 다음과 같습니다.1. 임대인이 진성 수분양자인지 확인 (분양계약서 확인) --> 일반적으로 중개업체에서 분양업체에 확인합니다.2. 신탁등기가 되어 있는 분양물인 경우 신탁등기가 되어 있는 곳에 승인이 필요합니다. --> 소유자가 아직 수분양자(분양 받은사람)가 아니므로 현재 소유자인 신탁업체에 승인이 필요합니다. --> 이 또한 중개업체에서 확인해 줍니다.3. 법적으로 문제 없는지는 분양업체에 진성 수분양자인지와 중도금 납부 등을 성실히 하고 있는지 확인하면 됩니다.4. 전세금에 대한 보호는 임대차법에서 정하고 있는 전입신고, 확정일자, 실거주를 하시면 보장 받을 수 있습니다. 다만 분양가 대비 전세금이 비슷한 경우 보증보험 가입을 추천드립니다. 임대인이 임대사업자라면 75:25로 임대인과 임차인이 안분하여 보험료를 부담합니다.
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Q. 이런 경우에도 묵시적 갱신 가능할까요?
안녕하세요. 이종래 공인중개사입니다.묵시적갱신은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간동안 임차인에게 계약갱신 거절, 계약조건 변경등을 통지하지 않는 경우 만료가 됐을 때 전 임대차계약 조건과 동일한 조건으로 '자동연장'되는 것을 말한다 입니다.아직 계약만료 2개월이 도래되지 않아 묵시적갱신은 아닌 생태이며 현재는 갱신청구권만 가능합니다.
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Q. 월세 계약 만료전 본가로 전입신고하면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이종래 공인중개사입니다.주택임대차 보호법에 따른 보호를 받기 위해서는 전입신고, 실거주, 확정일자 세가지를 모두 충족해야 합니다.만일 임차하고 있는 주택에 근저당이 없거나 아주 소액인 경우 경매가 진행될 확률이 아주 낮으므로 문제 소지가 작다고 보입니다.전출의 경우 임대인의 동의여부는 아무 상관이 없습니다.주택 근저당 여부를 확인해 보시고 판단하시면 될 것으로 생각됩니다.
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Q. 아파트 분양가보다 집값이 더 떨어질 수 있나요?
안녕하세요. 이종래 공인중개사입니다.분양가보다 시세가 떨어지지 않는다는 보장은 없습니다. 매수세가 높은 경우 분양가는 구축 아파트 시장가보다 높은 경우가 많습니다. 주택시장이 안정 혹은 하락하는 경우 일시적으로 분양가 보다 낮아 질 수는 있지만 신축의 경우 빠르게 회복하는 경우가 많습니다.다만 수도권 외곽이나 매수세가 낮은 지방의 경우는 예측하기 어렵다고 보는 것이 일반적입니다.