안녕하세요 경제적 자유를 꿈꾸는 부동산 청년 전문가 입니다
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Q. 전세사기외 임대차관련 다른 범죄가 있을까요?
안녕하세요. 임대한 공인중개사입니다.전세사기 외에 보편적으로 잘 알고있는 떳다방이란 불법중개가 있습니다 떴다방이란 아파트 분양 모델하우스를 쫓아다니며 모델하우스 부근에 파라솔과 천막 등을 치고 분양권 전매(轉賣)를 전문적으로 거래하는 이동중개업자를 말한다. 이들 떴다방은 주택청약통장 등을 300만∼1,000만원까지 웃돈을 주고 사들여 아파트 청약에 참가한 뒤 당첨된 분양권을 팔거나, 아파트 당첨자 명단을 입수하여 당첨권(딱지)을 대량으로 사서 프리미엄을 붙여 되파는 방법을 사용한다. 또한 아파트 분양권뿐만 아니라 선착순 분양하는 주상복합아파트·오피스텔 매물도 거의 가져가다시피 한다. 일반 거래자들은 분양권 거래를 할 경우, 구청과 건설회사에 신고를 하지만 떴다방은 신고를 하지 않아 양도소득세 등의 세금도 물지 않는다.
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Q. 상가 월세 계약에서 금액은 부가세를 포함해야하는 건가요??아니면 안포함하는건가요??
안녕하세요. 임대한 공인중개사입니다.상가 월세 계약에서 금액은 부가세를 포함해야하는 건가요??아니면 안포함하는건가요??부가세포함의 여부는 계약의 특약사항에 따라서 정할 수 있습니다
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Q. 임대차 3법이 전세사기 빌미를 제공했다고 하는데...
안녕하세요. 임대한 공인중개사입니다.임대차3법은 2021년 5월 31일에 시행된 대한민국의 법률로, 주택임대차계약과 전월세계약의 당사자 간 권리와 의무를 규정한 법률입니다. 이전에 시행되었던 임대차2법과 비교하여, 임대인과 임차인의 권리균형을 강화하고, 전월세 상승률을 제한하고, 보증금 반환 등을 강화하는 등의 내용이 포함되어 있습니다.주요 내용으로는, 전월세 상한제 도입, 임대차계약의 적정 보증금 반환, 임대인의 특약사항 등록의무화, 임대차계약 갱신과 재개 조건 등이 있습니다. 또한, 전월세 상한제에 대한 위약금 규정, 전 월세 상한제에 따른 중개 수수료 감소 등의 내용도 포함되어 있습니다.전세사기의 빌미를 제공하지 않았습니다
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Q. 전세계약 종료후 원상복구 임차인 책임 관련 의견 부탁드립니다.
안녕하세요. 임대한 공인중개사입니다.임차인은 임대인에게 원상회복의무(민법 제654조, 제615조)를 부담하고, 그 원상회복 범위는 특별한 사정이 없는 한 임대 당시의 상태로 임차물을 반환해야 합니다. 단, 원상회복이 계약 당시의 상태로 똑같이 복구하여 반환해야한다는 의미는 아니며, 임차인이 거주하며 자연적으로 생긴 손상이나 마모는 복구 범위에 해당하지 않습니다.원상으로 회복한다고 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용·수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것으로, 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모(손모)에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 채권법의 일반원칙에 비추어 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 해야 한다.서울중앙지법 2007. 5. 31. 선고 2005가합100279,2006가합62053
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Q. 전세사기가 다발적으로 발생한 이유는?
안녕하세요. 임대한 공인중개사입니다.부동산 시장의 과열화 부동산 시장이 과열되면서 전세보증금이 상승하면서 사기꾼들이 이를 이용해 전세사기를 일으키고 있습니다. 또한 부동산 시장의 급격한 상승으로 인해 중개업소나 매물검색사이트에서 이용 가능한 매물의 수가 적어지면서 사기꾼들이 가짜 매물을 만들어 속이는 경우도 있습니다.임대인의 신뢰부족 임대인이 임대 보증금을 반환하지 않는 경우도 전세사기 발생의 원인 중 하나입니다. 이에 대한 대책으로, 정부는 임대인에게 보증보험 가입을 권고하고 있으며, 임대인의 법적 책임을 강화하고 있습니다.수사기관의 제한된 역할 전세사기는 범죄이지만, 수사기관의 역할이 제한되어 있기 때문에 사기꾼들이 비교적 쉽게 범행을 일으킬 수 있습니다. 이에 대한 대책으로는 수사기관의 역할을 강화하고, 민간의 신고센터를 운영함으로써 사기피해자의 피해를 최소화할 수 있습니다.미숙한 임차인의 실수 전세사기에 대한 대책으로는 임차인이 매물을 더 자세히 검토하고, 임대계약서를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 이를 위해 정부는 임차인의 권리를 보호하기 위한 법률을 마련하고 있습니다.
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Q. 주택 미분양이 개선되고 있는 것이 맞나요?
안녕하세요. 임대한 공인중개사입니다.주택 미분양 문제는 주택 시장의 안정성을 해치는 원인 중 하나로 지적되어 왔습니다. 하지만 최근 몇 년 동안, 정부의 노력과 함께 법적 규제 강화와 관련 지원 제도 등이 시행되면서, 주택 미분양 문제는 조금씩 해결되고 있습니다.예를 들어, 2017년 12월부터는 임대주택 등록제도가 시행되어, 임대주택을 분양하는 경우에도 등기절차를 거쳐야 하도록 규정되었습니다. 또한, 정부는 미분양 주택의 재건축과 공공주택으로 활용될 수 있도록 관련 지원을 제공하고 있습니다.이러한 정부의 노력과 함께, 부동산 시장 전반에 걸쳐 규제 강화가 이루어지면서 주택 미분양 문제는 점차 개선되고 있습니다. 하지만, 아직도 많은 미분양 주택이 존재하고 있으며, 관련 법규나 지원 제도 등이 보완될 필요가 있습니다.
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Q. 상가 임대료에 대한 부가가치세를 낸다는게 무슨 말인지 궁금합니다.
안녕하세요. 임대한 공인중개사입니다.사업자가 부가가치세가 과세되는 재화나 용역을 공급하는 때에는 부가가치세를 공급받는 자로부터 거래징수하여야 하나, 계약 금액에 부가가치세가 포함되었는지는 계약 내용에 따라 당사자 간에 해결할 사항인것으로 확인됩니다.
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Q. 세입자가 달세와 관리비 미납하고 몰래 이사갔을때 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 임대한 공인중개사입니다.미납된 월세와 관리비를 회수하기가 어려울 수 있습니다. 이 경우, 보증금에서 미납 금액을 차감하거나 법적인 조치를 취하는 것도 방법입니다. 보증금으로 충분히 회수하지 못한 경우, 법적인 소송 절차를 통해 세입자로부터 회수할 수 있습니다.
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Q. 부동산 공시지가 산정 기준이 어떻게되나요?
안녕하세요. 임대한 공인중개사입니다.부동산 공시지가는 부동산을 공평하게 세금 부과하기 위해 산정되는 지표입니다. 공시지가는 대한민국 부동산 등기법에 따라 산정되며, 총 6년마다 재산세법 시행령에 따라 새로 산정됩니다.공시지가는 부동산이 위치한 지역의 시세, 대지의 면적, 도로와의 접함 여부, 지형 등을 고려하여 산정됩니다. 이러한 요소들은 지역별, 도시별, 땅의 용도 등에 따라 상이하게 적용될 수 있습니다. 공시지가는 지역마다 상이하며, 각 지자체에서 산정하고 관리하고 있습니다.공시지가는 부동산 거래의 기준으로도 활용되기 때문에, 실제 부동산 시장에서 거래되는 가격과 다른 경우가 있을 수 있습니다. 따라서 부동산 거래 시에는 공시지가뿐만 아니라 실제 시장 가격과 해당 부동산의 특성 등을 종합적으로 고려하여 판단하는 것이 중요합니다.
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Q. 건폐율과 용적율은 어떻게 산정하는건가요?
안녕하세요. 임대한 공인중개사입니다.건폐율과 용적율은 건축물을 설계할 때 고려해야 하는 중요한 요소 중 하나입니다. 이들은 건물이 차지하는 대지 면적과 건물 내부 공간의 활용 가능성을 고려하여 산정됩니다.건폐율은 대지 면적 대비 건축물의 총 평면적을 나타내는 지표입니다. 즉, 건축물이 차지하는 대지 면적의 비율을 의미합니다. 건축법상 건폐율은 지역 별로 정해져 있으며, 일반적으로 주거지역에서는 40% 이하, 상업이나 공업지역에서는 더 높은 비율로 적용됩니다.용적율은 대지 면적 대비 건축물 내부 공간의 총 용적을 나타내는 지표입니다. 즉, 건축물 내부의 총 부피를 대지 면적에 대한 비율로 나타낸 것입니다. 건축법상 용적율은 건물의 용도에 따라 다르게 적용되며, 일반적으로 주거용 건물에서는 200% 이하, 상업이나 공업용 건물에서는 더 높은 비율로 적용됩니다.건폐율과 용적율은 지역마다 다르게 적용되는 경우가 있으므로, 건축물 설계 시 해당 지역의 관련 규정을 확인하고, 적절하게 계획하는 것이 중요합니다.