안녕하세요 법무법인(유한) 시그니처 장주석 변호사입니다.
Q. 계약만기전 전세자에서 집 빼달라고 통보햇지만 안나가는경우
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.임차인의 계약갱신요구권 행사가 적법한지 여부가 문제될 듯 합니다. 임차인이 계약갱신요구권을 행사하려면 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구했어야 합니다. 그런데 계약기간이 만료된 현재에 와서 임차인이 계약갱신요구권을 행사하는 것은 효력이 없습니다. 따라서 거절하시고 주택인도를 구하시면 됩니다. 관련법령주택임대차보호법제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.[전문개정 2008. 3. 21.]제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액[본조신설 2020. 7. 31.]
Q. 초범인지 아닌지 어떻게 알수있나요?
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.수사기관에서는 범죄경력자료를 보관하게 되고, 수사기관에서 범죄자를 재판에 넘길 때(기소) 범죄경력자료도 증거기록에 포함시키게 됩니다. 따라서 증거기록 중 범죄경력자료를 확인하면 초범인지 전과자인지 확인할 수 있습니다.
Q. 채권가압류의 시효에 대해 문의드립니다.
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.가압류신청시 제3채무자 진술최고신청서를 제출했다면 제3채무자에서 채무자의 예금 잔고 등에 대해서 회신하게 되는데, 이를 하지 않았다면 별도로 해당 은행에 문의해보셔야 할 것 같습니다. 가압류 상태에서는 채권을 추심할 수 없고, 본안 사건 판결 후 본압류로 이전해야 추심을 할 수 있습니다. 가압류신청시부터 소멸시효가 다시 시작되는데 일반 채권이라면 소멸시효기간은 10년입니다. 다만 가압류가 취소되면 시효중단의 효력이 소멸됩니다.가압류신청을 하게 되면 그 때부터 시효가 중단되고 다시 소멸시효기간이 진행됩니다. 소멸시효는 권리행사를 할 수 있는 기간과 관련되는 것이므로 추심 역시 소멸시효가 완성되기 전에 행사해야 합니다. 관련법령민법제168조(소멸시효의 중단사유) 소멸시효는 다음 각호의 사유로 인하여 중단된다.1. 청구2. 압류 또는 가압류, 가처분3. 승인제175조(압류, 가압류, 가처분과 시효중단) 압류, 가압류 및 가처분은 권리자의 청구에 의하여 또는 법률의 규정에 따르지 아니함으로 인하여 취소된 때에는 시효중단의 효력이 없다.제176조(압류, 가압류, 가처분과 시효중단) 압류, 가압류 및 가처분은 시효의 이익을 받은 자에 대하여 하지 아니한 때에는 이를 그에게 통지한 후가 아니면 시효중단의 효력이 없다.
Q. 전세) 집주인이 계약 완료 후 3개월 뒤 말을 바꿉니다.
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.주택임대차라면 임차인의 임대차기간은 2년이 보장되고, 사안에서도 임대차기간을 2년으로 약정한 것으로 보입니다. 그리고 보증금 전액에 대해서 보증보험 수수료를 임대인이 부담하기로 약정했다면 이에 대한 수수료는 모두 임대인이 부담하는 것으로 해석되어야 할 것 같고, 2년 기간 중 1년 기간에 대해서만 임대인이 부담하겠다고 하면 이는 계약위반으로 보이고, 따라서 나머지 1년분에 대한 보증보험 수수료도 임대인에게 청구할 수 있을 것으로 보입니다.
Q. 전입신고관련해서 질문이있습니다.
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.전 세입자와 무관하게 신규 세입자는 세대주를 구성해서 전입신고를 할 수 있습니다. 전입신고를 하면 주택임대차보호법상 대항력을 행사할 수 있습니다.