안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 가격을 잡기 가장 좋은 방법은 공급 정책인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 가격을 안정시키는데 있어서 가장 중요한 것은 예측 가능한 안정적 공급입니다. 하지만, 최근과 같이 갑자기 수요가 폭발하여 집값이 뛸 경우에는 규제를 통한 수요억제정책도 함께 동반되어야 합니다. 공급정책은 시간이 오래 걸리기 때문에 계획을 잘 세워서 해야 합니다. 공급의 부족은 역으로 기대심리까지 작용시켜 부동산이 더 오를 것을 심리적으로 기대하게 만듭니다. 그래서 예측가능한 공급이 중요하다고 할 것 입니다. 말씀하신 대규모 공급은 예측가능한 적절한 공급과는 약간 다른 말인 것 같습니다. 대규모로 공급을 하면, 공실 및 미분양에 의한 부도 등 여러가지 사회적 문제를 더 야기할 수 있기 때문입니다. 질문에 적절한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 원룸이 경매에 넘어갔는데 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.실제 입주보다 확정일자가 뒤에 있다고 가정하더라도, 대항력은 전입신고와 점유일치 날짜 기준으로 생깁니다. 그래서 우선변제권이 확보 가능합니다. 다음으로는 해당 부동산의 경매 최종 낙찰가를 확인해보세요. 그리고 선순위 채권자가 있는지 확인 하시기 바랍니다. 마지막으로 소액임차인인 경우 최우선 변제 대상에 속하는지 확인이 필요합니다. 서울이신경우 보증금 1.1억 이하에 대해 최우선 변제금 최대 4,300 만원까지 우선 변제 됩니다. 즉, 6,000 만원의 보증금이실 때 소액임차인 기준에 해당할 가능성이 높고요, 이럴 경우에 경매 낙찰가에서 선순위와 상관없이 일정 금액은 우선 배당을 받으실 수가 있어요.배당요구서 또한 꼭 작성해서 제출하셔야 합니다. 감사합니다.
부동산
Q. 스테이블 코인의 상용화로 달라질 수 있는 산업군은 어떤것인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 스테이블 코인이란 가치가 안정된 암호회폐인데요. 달러와 연동시켜 안정성을 확보한 것이 특징입니다. 이러한 안정성을 가지면서도 코인이라는 암호화폐가 가지는 특성 또한 함께 갖게 되지요.우리나라 입장에서는 자본이동이 자유로워 지면서 투자의 통로가 확대되는 효과가 있어요. 환전 수수료, 송금 수수료가 매우 적기 때문에 투자자들이 국내 증시나 부동산외의 해외 디지털 자산으로 자본을 이동시키기가 손쉽죠.정부입장에서는 아마 골칫거리가 될 수 있어요.또 , 한국은행 입장에서는 원화 대신 달러기반 스테이블 코인이 유통되면, 원화의 수요가 감소하면서 통화정책 효과가 약화될 수가 있습니다. 미국 승인 이후 한국도 스테이블 코인 발행이나 유통에 대한 제도 마련의 필요성이 커지고 있습니다. 질문에 대한 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 실거주의무 기간 전입일 기준으로 인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 실거주의무 기간은 원칙적으로 전입일 기준으로 계산합니다. 말씀하신 바와 같이 2025년 8월 21일까지 거주해야 합니다. 즉 전출일이 8월 22일이나 그 이후가 되어야 합니다. 감사합니다.
부동산
Q. 재개발 반대동의서를 동네 통장이 임의로 징구하는거시 합법인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.재개발 동의서 및 반대동의서는 정비사업 추진을 위한 법적 절차로 본인의 자발적 의사에 따라 작성되어야 하며, 서명이나 날인이 조작되거나 허위로 징구될 경우 형사처벌 대상입니다. 통장은 행정복지센터 산하의 자치조직으로서 법적인 행정권한이 없습니다. 즉, 주민 의견 전달, 공지사항 전달 등을 하는 역할이지, 재개발 추진 또는 반대에 대한 직접 개입 원한이 없습니다. 지금 질문자분 동네의 통장께서는 월권을 행사하고 계시는 것입니다. 사실관계를 왜곡하거나 위협적으로 반대서명을 강요하는 경우 형법상 업무방해죄, 허위문서작성, 정비사업법 위반 등의 문제가 됩니다. 관할 구청 정비사업과 , 또는 감사부서에 민원을 제기하시어 해당 행동을 더이상 못하도록 하시는 것이 바람직 합니다. 감사합니다.
부동산
Q. 지금 경제가 많이 안좋은 편에 속한가요??
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전반적으로 극단적이지는 않지만, 서민체감 경기는 매우 나쁩니다. 특히 중소상공인과 자영업자는 코로나 못지 않거나, 혹은 더 나쁜 것을 체감하고 있는 중입니다. 이재명 정부의 민생지원쿠폰은 지역경제를 살리기 위한 일환으로 지급하는 것입니다. 그래서 내수 부양책으로 파악하는 것이 맞는 해석이구요. 코로나 당시의 생존지원을 위한 지원금이라기 보다는 내수진작을 위한 쿠폰이니, 이 차이점을 참고해 주시기 바랍니다. 우리나라는 회복 조짐은 있지만 장기화되어 체감 경기가 매우 나쁜 편입니다. 특히 고금리, 고물가, 자영업 부진 등으로 민생에 큰 압박이 되고 있습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 집 매매 계약 중도금 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.중도금의 경우에는 보통 매매대금의 40-60% 수준으로 하고는 합니다. 계약금으로 10% 중도금으로 40-60% 그리고 나머지를 잔금일에 입금하는 식이죠. 5억 7천인 경우는 50% 가 중도금이라고 할 때 2.85 억이 되겠습니다. 혼인신고 전에 공동명의를 한다면 취득세 혜택이 불가하고, 추후 한쪽으로 증여한 것이 되어 증여세 이슈가 발생할 수도 있습니다. 혼인신고후 공동명의하는 경우에는 세금혜택 등이 가능하고 증여세 위험이 줄어들게 됩니다. 재산 분할 및 법적 보호 가능합니다. 결론적으로는 혼인신고 후 공동명의가 법적 세무적으로 더 안전합니다. 가능하면 혼인신고 후에 등기를 하시는 것을 추천 드립니다. 감사합니다.
부동산
Q. 작년에 생애최초로 집을 샀는데 청약통장을 유지해야하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.생애최초 주택구입을 하신 것을 축하드립니다.청약통장을 1주택자가 가지고 있는 것이 유리한가에대한 내용인데요. 결론부터 말씀드리면, 해당 통장은 이자가비과세 되기 때문에 보유하고 계시는 것이 유리합니다. 또한 ,추후에 다시 청약을 넣어야 하는 상황이 생길 경우에도 유지기간이 길수록 유리하구요. 감사합니다.
부동산
Q. 여자친구와 오피스텔 구입하기 위한 저축
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.여친 명의의 카카오 세이프 박스에 저축하는 것은 증여세 문제가 됩니다. 각자 저축하세요. 같이 산다고 해도 사실혼은 증여세 면제 안됩니다. 자금출처가 명확하면 공동명의가 안전합니다. 소득신고를 하지 않는 프리랜서라고 하시면 무소득으로 간주되어 청년/신혼부부혜택이 가능하나, 주택자금 출처소명이 어려워질 수 있습니다. 만약 말씀하신 내용을 모두 소득신고 하고 계시다면 소득수준이 높아 청년/신혼부부 혜택 받기가 어려워요. 혼인 신고 후에는 배우자간 증여 6억원까지 면세입니다. 이점을 이용하여 혼인신고 하시고 나서 한명의 명의로 몰아넣는것으로 하세요. 감사합니다.
부동산
Q. 정부의 청년 주거 지원 정책은 실제로 내 집 마련의 꿈을 실현하는 데 도움이 되고 있나요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 실무적으로도 청년주거 지원이 효과가 있는 것으로 보이고 있습니다. 단기적으로 주거비의 부담이 많이 완화되었다고 하는 손님들도 많고, 청년임대주택, 행복주택, 청년 전월세 대출 등 다양한 제도가 도입되어 실제로 청년들의 주거비 부담을 줄이는데 기여한 바가 많아 보입니다. 게다가 이러한 주거비 감소로 인해 같은 금액에 더 좋은 곳에 거주할 수 있게 됨으로서 주거 만족도가 상승했다는 연구결과도 있다고 합니다. 그러나 제가 보기엔 그 공급량이 조금 적은 것이 문제가 될 것 같습니다. 그리고 지원 대상 선정 기준이 너무 획일적이라서 다양한 상황의 청년들을 모두 포용하지 못한다는 느낌을 받았습니다. 정부는 최근 초강력 대출 규제를 시행하며, 공급확대는 지연되고 있습니다. 그리고 이제는 규제지역을 확대하고 세금제도를 강화한다고 하네요. 장기적으로 괜찮을까 싶지만, 단기적으로 어쩔 수 없는 선택이라는 것이 중론 입니다. 감사합니다.