안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 세대원들이 아파트 재개발 구역 내 2개부동산 소유한 경우 일부만 현금청산 가능한지
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.도시 및 주거환경 정비법에 따라 동일세대가 복수의 부동산을 가졌더라도 분양은 1건만 가능합니다. 따라서 나머지 부동산은 "분양권" 이 없으므로 현금청산의 대상이 됩니다. 말씀하신 일부만 조합원, 나머지는 현금청산 에 대해서도 임의선택이 불가하십니다. 조합원 지위는 조합설립인가 시 부동산 소유자이면 자동발생을 하고, 분양신청을 안하면 현금청산이 되는데요, 조합원이었기 때문에 영업보상에 해당하지 않습니다. 결론적으로 조합원 스스로 "이 부동산은 청산받을게요" 하고 선택하는 것이 불가하기 때문입니다. 실무적으로 조언을 드리면, 현재 상태로는 식당에 대해 영업보상을 기대하기가 매우 어려운 상태입니다. 조합원 지위가 성립되는 시점을 기준으로 소유 여부를 확인해 보시고, 조합설립인가 전에 명의이전 또는 제 3자 매도 외에는 특별한 방법이 없습니다. 영업보상이 중요한 이슈라면, 변호사 또는 감평사와 협의하여 보상 가능한 방식으로 분리대응을 준비하시는 것이 좋을 것 같습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 분양권 전매시 매도인이 드는 비용은?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.조합원 분양권은 "부동산(입주권)"으로 양도소득세 과세 대상입니다. 과세 기준은 취득시점과 매매시점의 시세차익에 대해 과세하고요, 보유기가노가 거주여부에 따라 세율이 달라집니다. 그런데 거주는 하지 않으실테니 세율은 45% 가 됩니다. 지방소득세로 양도소득세의 10% 가 추가 과세됩니다. 마지막으로 중개수수료가 붙겠네요.만약 분양권을 4억에 사시고 6억에 판매하시는 거면, 차액인 2억원에 대한 45% 의 양도소득세와 4.5%의 지방소득세 그리고 기타 인지세 서류비용 등이 추가로 나오겠습니다. 이상, 빠른 답변이었습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 현금4천으로 내집마련하거나 불리는 확실한방법
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.머릿속이 복잡하시겠어요. 질문이 여러가지로 있으신데, 우선 내집을 마련하는 것이 가장 기본이 된다고 생각합니다. 내집 마련을 최우선으로 정하셨을 경우 수도권 외곽 빌라를 노려볼 수 있겠습니다. 대출 활용시에 말씀하셨던 LTV 는 비규제지역에서 최대 70%까지 가능하므로 이 점 참고해주세요.다만, 현재 신용대출이 있어서 DSR 제한이 있습니다. 월 소득대비 대출 원리금이 90만원 이상이면 대출이 거절될 가능성이 큽니다. 따라서 이럴 경우에는 전세 보증금 +매수 전략도 생각해 볼 만 합니다. 경매도 한번 생각해 보세요. 수도권 외곽의 소형빌라나 감정가 1억이하의 유찰된 물건을 확인해 보시기 바랍니다. 자산 불리기는 우선고려대상에서 멀어진 감이 있어서 넘어가겠습니다. 다른 방식으로는 무주택 혜택 + 청약을 활용하는 방법입니다. 신혼부부 청약 자격이 내년 3월이 만기라면 그전까지 청약통장 무주택을 유지하여 가점을 관리합니다. 그리고 나서 특별공급 위주로 시도를 해 보시기 바랍니다. 답변이 도움이 되길 바래요. 감사합니다.
부동산
Q. 건물 설계 배수 문제 도와주세요 비만 오면 그래요..
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아... 이 문제는 집주인이 쉽게 보아 넘길 문제가 아닌데요.통기관이 부족하거나 막히는 경우 이런 상황이 자주 발생합니다. 원래 건물 배수는 중력으로 빠지게 되며, 이때 공기흐름이 확보되어야 물이 잘 내려갑니다. 통기가 불량할 시, 배관 내 음압이 발생하여 공기가 싱크대, 변기, 세면대 등에서 보글보글 올라옵니다. 이것은 부실설계 및 부실시공으로 발생하는 문제입니다. 만약 비가 오는날만 유독 그렇다면, 우수와 오수 배관이 분리되지 않은 것입니다. 폭우 시 우수관로가 역류하고, 이것이 내부 오수를 밀어올리는 경우가 있습니다. 이게 결국 심해지면 집의 오수가 전부 역류하여 집안으로 침투하는 상황이 발생하는 것이지요.집주인이 방치하다가 세입자 피해가 발생하면, 손해배상의 책임이 있습니다. 이것은 전세계약 해지 사유이므로 반드시 수정이 필요한 문제입니다. 동영상, 사진 등을 촬영하여 증거를 확보해 두시기 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 경제학에서 시장 효율성이 높다는 무엇을 의미하는 건가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.경제학에서 말하는 시장효율성은 시장의 정보 반영 능력이 뛰어나다는 뜻입니다. 쉽게말해서 누군가가 특정 정보를 얻었을 때, 그 정보가 이미 가격에 반영되어 있어서 더이상 그것으로 이득을 취하기가 어렵다는 말이지요. 주식시장을 예로 들어보겠습니다. 어떤 기업이 주가에 영향을 미칠 수 있는 좋은 실적을 발표한 경우 효율적인 시장이라면, 실적 발표와 동시에 주가가 바로 올라서 누구도 그 정보로 큰 차익을 얻기는 힘들죠. 그러나 비효율적인 시장이라면, 정보가 늦게 반영되어 먼저 안 사람은 싸게 사서 나중에 비싸게 팔아 차익을 챙길수가 있겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 등기 전 전세계약 진행 시 안전한 방법 문의
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.요청하신 내용대로 번호 순서대로 답변을 드리겠습니다. 등기 전에는 확정일자, 전입신고만으로는 대항력이나 우선변제권이 없기 때문에 반드시 특약으로 리스크를 줄여야 합니다. 이를테면, "본 계약은 임대인 소유의 아파트로, 현재 소유권 이전 등기가 미완료된 상태입니다. 임대인은 본 아파트에 대해 준공이후 지체없이 소유권 이전 등기 마무리하고 세입자가 전입신고/확정일자 받을 수 있도록 협조하여야 합니다. 만약, 임대인의 귀책으로 등기 지연이나, 임차인의 대향력 및 우선변제권 취득이 불가할 경우 임대인은 이에 따른 모든 손해를 배상하며 계약금의 배액을 상환, 그리고 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다. "이와 같이 명시하시면 안전합니다. 전세보증금 보증보험 가입여부는 일부 보증기관에서 제공하는 조건부 보증가입을 활용해 보세요.HUG, SGI 서울보증 에서는 조건부 보증가입이 가능합니다. 그 외 안전장치로는 등기부, 분양계약서 확인, 집주인 실명확인, 신분증 사본 확보 등이 있겠습니다. 부디 안전하고 좋은 계약 되시기 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 노모부양을 위해 노모의조합원 입주 아파트를 2주택 자녀가 매수를 하기위해 자녀의 2주택중 하나를 처분해야 하는 상황에서. 절세방법
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 부모님을 부양하기 위해 현재 소유중이신 2채의 주택 중 하나를 올해 판매하시려고 하시는 군요. 이럴 경우는 두 주택 중, 가능하면 저렴한 빌라를 먼저 매도하시고, 아파트로 이사를 하시는 것을 추천합니다. 현재 아파트에 전세를 주고 있다면 미리 세입자에게 계약 만료 후 퇴거할 것을 통보하시고요. 제가 저렴한 빌라를 먼저 제안하는 이유는 아파트보다 상대적으로 금액이 적기 때문에 2주택자인 상태에서 판매해도 세금 부담이 적을 것이어서 그렇습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 베란다, 발코니, 테라스의 차이점은 무엇인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.세가지는 공간적인 성격의 측면과 구조적인 부분에서도 차이가 있습니다. 먼저 베란다는 한국에서 발코니 대신 발코니의 성격으로 사용이 됩니다. 원래 건축적인 의미를 보자면, 보통 1층에 위치하며, 바닥은 실내와 이어져야 하고 기둥과 지붕이 있는 공간을 베란다라고 하는데요. 우리나라에서는 다음에 설명드릴 발코니와 같은 성격으로 사용하고 있어요. 발코니는 건물의 2층이상의 외벽에 덧붙에 튀어나온 공간을 말해요. 보통 난간이 바닥이 튀어나와 있습니다. 외부로 노출되어 있고요. 실내에서 접근 가능한 실외 공간입니다. 마지막으로 가장 성격이 다른 것은 테라스인데요. 건물 옥상, 혹은 건물 중간에 있더라도, 아래층의 천장을 바닥삼아 만들어지거나 혹은 1층에서 외부 공간으로 펼쳐져 나간 공간이라고 되어 있습니다. 그래서 카페 테라스, 옥상 테라스, 테라스 정원 이라고 부르는 것은 바닥이 땅바닥이거나, 아래층의 천장, 즉 옥상에 올라간 경우가 많지요.조금, 정리가 되셨나요? 이해하시는데 도움이 되길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 분양가 상한제는 왜 필요한건가요 ? ?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 분양가 상한제는 정부가 분양가격 상한선을 정해 제한하는 제도 입니다. 건설사들이 마음대로 높은 가격에 분양하지 못하도록 정부가 일정수준 이하로 통제하는 것이죠.이 분양가 상한제가 필요한 이유는 가장 당연하게도 집값 폭등을 억제하는 것이에요. 시장에 맡기면 지나치게 분양가가 높아지고, 덩달아 매매가도 올라가게 되면서, 주변시세를 견인하여 기존 주택들까지 상승하게 되는 악순환이 생깁니다. 이것을 막기위해 정부가 적정원가 +적정이윤을 기준으로 상한선을 정해두는 것이에요.이론적으로는 시장가격에 맡기는 것이 효율적이지요. 정부도 분양가 상한선을 정하기 위해서 인력과 시간을 투입해야 하는 것이니까요. 하지만 이것을 제한하지 않고 시장경제에만 맡겨두면 실수요자가 내집마련하기가 더 어려운 상황에 가기 쉽기 때문에 정부에서 나서서 분양가를 제한하는 것이랍니다. 실제로 효과가 있습니다. 고분양가를 막아서 주변시세의 상승을 억제할 수도 있고요. 무주택자 들에게 청약의 더 많은 기회를 제공하기도 합니다. 반면에, 이런 상황에서 건설사들이 공급을 줄여버리는 상황도 발생합니다. 그래서 공급이 부족하고 장기적으로는 또 집값 상승의 원인이 되기도 하지요.장단점이 있지만 분양가 상한제가 제대로 작동하려면, 공급확대, 세제 개선, 수요관리가 병행되어야 할 것 같습니다. 답변이 되었다면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 재건축 조합원 분양신청 관련 질문!!!
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이러한 상황에서는 목적을 먼저 정하고 그 결과를 생각해 보는 것이 중요합니다. 목적이 무엇인가요?실거주 및 장기보유 목적이라면 1평이라도 큰 84B 를 선택하는 것이 대한이 될 수 있습니다. 그러나 84B 의 경우 전체 세대수 중에서 약 7.5% 수준으로 로얄동에 해당 호수가 속하는 것은 거의 불가능해 보입니다. 말씀하신대로 로얄동이 아니라도 조금더 크니 가격선방의 여지는 있습니다만, 실거주 용도로는 추천드립니다. 그러나 앞으로 단지의 전체 가격이 올라갈 때 이 가격을 리드하는 세대가 되리라고는 생각하시면 안되겠습니다. 그러나 가장 수량이 많은 A/C 타입의 경우가 로얄동에 배치될 가능성이 가장 크며, 앞으로 단지의 가격을 올릴 때 선두가 될 가능성이 높습니다. 그러나 실거주용으로는 1평이 작으니, 이 부분에 대해서는 호불호가 갈릴 수 있겠습니다. 제 결정은 84A 로 추천드립니다. 하지만 결정은 질문자님 몫이니 이 부분은 잘 생각하시어 후회없는 결정을 하시길 바랍니다. 감사합니다.