안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울)입니다.
부동산
Q. 가게를 임대해주다가 임차인이 권리금을 회수 하지 못한상태에서 나가 버린경우에 관한 질문입니다 . 집주인이 다음 임차인에게 권리금을 요구 할수 있을까요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.임대인이 임차인이 남기고 간 인테리어 등에 대해 다음 임차인에게 권리금을 요구하는 것은 법적으로 제한됩니다. 권리금은 임차인이 영업을 위해 구축한 영업 기반(고객, 인테리어, 시설 등)을 매도하는 개념으로, 원칙적으로 임차인이 받는 금전적 권리이기 때문입니다.임대인은 임차인이 남기고 간 시설을 그대로 활용할 수는 있지만, 법적으로 권리금 자체를 요구할 수는 없습니다. 권리금 계약은 임차인의 영업상 권리를 양도하는 개념이므로, 임대인이 직접 권리금을 설정하고 요구하는 것은 부적절하다고 여겨질 수 있습니다. 권리금이 아닌 시설 사용료나 인테리어 유지 비용으로 협의할 수 있습니다. 예를 들어, "기존 시설 사용에 대한 비용"으로 협의하여 소정의 금액을 받을 수 있습니다. 이때, 명확히 권리금이 아닌 인테리어 및 시설 이용료로 명시하는 것이 중요합니다.
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Q. 계약갱신청구권이 거절된 임차인의 경우 집주인이 실거주하는지 확인하는 방법이 있을까요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.계약갱신청구권이 거절된 임차인이 집주인이 실제로 거주하는지 확인하는 것은 까다롭지만, 몇 가지 방법을 통해 확인하고 증거를 확보할 수 있습니다. 주택 임대차보호법에 따라 임차인을 내보내고 집주인이 실거주하지 않는 경우 임차인은 손해배상 청구를 할 수 있습니다.먼저, 집주인이 해당 주소에 전입신고를 했는지 확인해볼 수 있습니다. 임차인은 계약갱신청구권 행사 거절 후 6개월 이내에 해당 주소에 대한 주민등록 전입 사실을 지자체에 열람 신청할 수 있습니다. 관할 주민센터에 주민등록 열람 신청서를 제출하고, 집주인의 주민등록상 전입 여부를 확인하는 방식입니다. 지자체에서 열람에 필요한 서류와 절차를 안내받으실 수 있습니다.관리비와 공과금 납부 내역에 변경 사항이 있을텐데, 임대인과 다른 이름으로 혹은 임대인의 이름이 아닌 경우 의심해 볼 여지가 있습니다. 혹 임대인이 실거주하지 않는 정황이 의심될 경우, 국토교통부 또는 관할 구청에 임대차 계약갱신 거절 사유와 관련해 민원을 제기할 수 있습니다. 관계 기관이 현장 조사 등을 통해 거주 여부를 확인할 수 있습니다.확인 후 필요시 법적 대응을 통해 정황 증거가 충분하다면 추후 손해배상 청구 시 유리한 자료로 활용될 수 있습니다.
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Q. 지방 부동산은 정말 비전이 1도 없을까요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.지방 부동산도 조건에 따라 가치가 있을 수 있으며, 특히 광역시급 지역이라면 입지와 향후 개발 계획에 따라 긍정적인 요소가 많습니다. 광역시급 도시들도 개발이 필요한 지역이 많아, 향후 교통망 확충, 상업시설 증가 등 인프라 확장 가능성이 높습니다. 시간이 지남에 따라 인프라가 정비되면 주거 가치도 상승할 수 있습니다. 또한, 현재 부동산 시장으로 보았을때 지방 부동산은 수도권에 비해 가격 상승 폭이 크지 않지만, 이로 인해 안정적으로 매입이 가능합니다. 특히 자녀가 성장할 환경을 생각할 때 지방이 더 안정적일 수 있습니다.최근 원격 근무, 생활 여건 개선 등으로 인한 거주지 분산이 늘어나며, 지방의 주거지 수요가 안정적으로 유지될 가능성이 있습니다. 또한, 출산율 저하와 이로 인한 교육 및 주거환경의 변화가 지방도시에 유리하게 작용할 수도 있습니다. 지방 부동산은 실수요자들이 중심이라 가격 변동이 크지 않고, 투기 우려가 적습니다. 특히 안정된 주거환경을 원하는 사람들에게는 가치가 충분히 있습니다. 지방의 부동산은 수도권처럼 급격한 가치 상승은 어려울 수 있지만, 실수요 기반의 안정적인 가치와 개발 여력이 있는 점에서 미래 전망이 없는 것은 아닙니다.투자와 실거주 목적으로 서울의 집은 두마리 토끼를 잡을 수 있다는 점이 있지만 이에 따라 비싼 가격으로 쉽게 접근할 수 없지만 지방의 아파트도 실거주 목적으로 하신다면 큰 폭의 상승은 아니겠지만 안정적인 투자는 될 것이라고 판단합니다.
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Q. 타운하우스를 기피하는 이유는 무었인가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.타운하우스는 넓은 공간과 쾌적한 주거 환경을 제공하지만, 일부 사람들이 기피하는 이유는 몇 가지 단점이 확실하기 때문입니다. 가장 먼저, 관리비가 높은 편입니다. 타운하우스는 개인 정원, 전용 도로, 커뮤니티 시설 등 관리가 필요한 공용 구역이 많아 관리비가 아파트보다 높습니다. 이와 마찬가지로 단독주택형 구조로 인해 각종 시설을 직접 관리하고 유지해야 할 경우가 많으며, 시간이 지나면서 관리 비용이 늘어날 수 있습니다.또한, 타운하우스는 일반적으로 도심 외곽에 위치해 교통이 불편할 수 있습니다. 출퇴근이나 학교, 병원과의 거리가 멀어 생활 편의성이 낮아질 수 있습니다. 도보로 접근할 수 있는 대중교통 시설이 부족한 경우가 많아 자차가 필수인 경우가 많습니다. 아파트는 보안 시스템과 경비가 잘 갖춰져 있는 반면, 타운하우스는 상대적으로 보안이 취약할 수 있습니다. 특히, 주거지가 넓게 분포되어 있는 경우 외부인이 접근하기 쉬울 수 있습니다. 개별 가구가 외부에 노출되어 있어 보안에 신경을 많이 써야 하며, CCTV나 보안 요원이 상시 감시하는 아파트와 달리 취약점을 느끼는 사람들이 많습니다.더불어 타운하우스는 아파트 단지에 비해 상가나 생활 편의시설이 부족할 수 있습니다. 편의점, 병원, 카페, 상가가 도보권에 없을 수 있어 불편하게 느껴질 수 있습니다. 가장 큰 부분은 아파트보다 수요가 적어 매매가 어렵거나, 가격이 크게 상승하지 않는 경우가 많습니다. 일부 지역에서는 임대 수요 또한 적기 때문에, 향후 매도나 임대 계획이 있을 경우 유동성이 낮을 수 있습니다. 이러한 이유로 타운하우스 광고가 굉장히 멋있게 보이더라도 현실적인 문제로 단점을 가지고 있는 것이 사실입니다. 이러한 단점을 상쇄시킬만한 구매 요소가 있다면 신중히 고려하시길 바랍니다.
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Q. 부동산 용어 중 의제처리는 무엇을 뜻하나요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.의제처리란 허가나 인허가 절차에서 특정 조건을 만족할 경우, 별도의 허가 절차를 밟지 않고도 허가를 받은 것으로 간주하는 처리 방식을 뜻합니다. 즉, 어떤 하나의 허가를 받으면 다른 관련 인허가 사항도 동시에 처리된 것으로 간주하는 개념입니다. 예를 들어, 건축 허가를 신청할 때 특정 요건을 충족하면 별도의 개발행위 허가를 받지 않아도 되는 것처럼, 하나의 허가 절차가 다른 절차를 대체하거나 간소화해주는 역할을 합니다. 이러한 의제처리는 허가 절차를 간소화하고 효율성을 높이기 위해 사용되며, 법적으로 규정된 경우에만 적용됩니다. 건축 허가를 받을 때 의제처리가 포함되면, 추가적인 허가 절차를 줄일 수 있어 시간과 비용을 절약하는 효과가 있습니다.
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Q. 아파트단지 방음벽 설치 주체는 어디인지요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.대로변 인근에 건설되는 아파트의 방음벽 설치 주체는 상황에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로는 공동주택을 건설하는 지점의 소음도가 65데시벨 이상인 경우, 사업주체는 방음벽, 방음림 등의 방음시설을 설치하여 실외소음도가 65데시벨 미만이 되도록 해야 합니다. 따라서, 아파트 시공업체는 해당 부지의 소음도를 측정하고, 기준을 초과할 경우 방음벽 설치 등의 소음 방지 대책을 마련해야 합니다. 또한, 도로에서 발생하는 소음으로 인해 기존 주거지역에 피해가 발생하는 경우, 도로 관리 주체인 시·군·구청 또는 도로공사 등이 방음벽 설치를 담당할 수 있습니다. 이 경우, 주민들의 민원 제기나 환경영향평가 결과에 따라 방음벽 설치가 결정되며, 비용은 도로 관리 주체가 부담합니다.따라서, 대로변 옆에 건설되는 아파트의 방음벽 설치는 주로 아파트 시공업체의 책임이며, 이는 법령에 명시된 의무 사항입니다. 다만, 도로 소음으로 인한 피해가 기존 주거지역에 발생하는 경우에는 도로 관리 주체가 방음벽 설치를 담당할 수 있습니다.
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Q. 건축물의 멸실신고와 철거신고는 다른건가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.네, 건축물의 철거신고와 멸실신고는 서로 다른 절차입니다. 우선 철거신고는 건축물을 소유자가 계획적으로 해체하거나 철거하려는 경우에 해당합니다. 철거 예정일 7일 전까지 관할 시·군·구청에 '건축물 해체신고서'를 제출해야 하고, 해체공사계획서와 석면조사 결과서 등을 함께 제출해야 합니다. 허가 대상 건축물의 경우, 허가권자의 허가를 받아야 합니다.반면 멸실신고는 건축물이 화재, 지진 등 재해로 인해 소실되거나 붕괴되어 원래의 형태를 상실한 경우에 해당합니다. 건물이 멸실된 날로부터 30일 이내에 관할 시·군·구청에 '건축물 멸실신고서'를 제출해야 합니다. 이때 멸실 사실을 증명할 수 있는 서류를 함께 제출해야 합니다.따라서, 철거신고는 소유자가 계획적으로 건축물을 해체할 때 필요한 절차이며, 멸실신고는 예기치 않은 재해로 인해 건축물이 소실되었을 때 필요한 절차입니다. 각 상황에 맞는 신고를 통해 법적 의무를 이행하셔야 합니다.
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Q. 국민 임대아파트 입주조건은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.국민임대아파트에 입주하기 위해서는 다음과 같은 기본 자격 요건을 충족해야 합니다. 무주택 세대구성원: 신청자 본인과 세대구성원 모두가 주택을 소유하지 않아야 합니다. 세대구성원에는 신청자 본인, 배우자, 직계존속(부모님), 직계비속(자녀) 등이 포함됩니다. 따라서 부모님이 주택을 소유하고 계시다면, 동일한 세대에 속할 경우 무주택 세대구성원 요건을 충족하지 못하게 됩니다.소득 및 자산 기준: 세대의 월평균 소득과 자산이 일정 기준 이하이어야 합니다. 이는 지역과 가구원 수에 따라 다르므로, 해당 지역의 모집공고를 통해 정확한 기준을 확인하셔야 합니다.세대주 요건: 만 19세 이상의 세대주여야 하며, 독립적인 세대주로 등록되어 있어야 합니다. 다만, 만 19세 미만이라도 결혼을 했거나 부양가족이 있는 경우 신청이 가능합니다.질문자님께서 주신 것처럼 부모님이 주택을 소유하고 계시고, 신청자가 부모님과 동일한 세대에 속해 있다면, 무주택 세대구성원 요건을 충족하지 못합니다. 그러나 신청자가 부모님과 세대를 분리하여 독립적인 세대주로 등록되어 있고, 본인과 본인의 세대구성원 모두가 무주택자라면, 국민임대아파트 신청이 가능합니다. 예를 들어, LH 청년 매입임대나 행복주택과 같은 청년 임대주택에 먼저 입주한 후, 전입신고를 통해 무주택 세대주로 등록한 후 신청할 수 있습니다.국민임대주택의 선정 방법은 입주자 모집공고에 따라 신청을 접수하며, 소득, 자산, 부양가족 수, 청약저축 납입횟수 등 다양한 항목을 고려하여 가점을 부여하고, 이를 기준으로 입주자를 선정합니다. 따라서, 부모님이 주택을 소유하고 계시더라도, 신청자가 독립적인 세대주로서 무주택 세대구성원 요건을 충족한다면 국민임대아파트에 신청하실 수 있습니다. 다만, 정확한 자격 요건과 선정 기준은 지역별 모집공고에 따라 다를 수 있으므로, 해당 지역의 모집공고를 반드시 확인하시기 바랍니다.
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Q. 뒷동 11층과 앞동 4층 어느 것이 좋을까요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.단지내 11층과 대로변 4층의 선택은 조망, 채광, 사생활 보호 측면에서 장단점이 뚜렷합니다. 각각의 특징을 종합하여 어떤 선택이 좋을지 아래에 정리했습니다.단지내 11층의 장점은 상대적으로 고층에 위치하여 조용하고, 창문을 열었을 때 환기가 잘 될 수 있습니다. 고층에서 느낄 수 있는 개방감도 어느 정도 유지됩니다. 하지만, 앞동과 옆동에 의해 조망과 채광이 제한됩니다. 아침 햇볕이 약간 가려져 밝은 실내를 선호하는 분께는 다소 부족할 수 있습니다. 앞동에서 바라보았을 때의 사생활 노출 가능성도 있습니다.대로변 4층의 장점은 일반적으로 막힘이 없어 채광이 탁월해 실내가 밝고 쾌적합니다. 일반적으로 저층은 사생활 보호 우려가 있지만 해당 단지는 수목으로 사생활보호에 신경을 썼다면 상대적으로 편안하게 생활할 수 있습니다. 단점으로는 저층이라 사람들의 왕래나 소음이 있을 수 있으며, 정원의 나무나 식재물로 인해 조망에 제약이 있을 수 있습니다.일반적으로는 저층보다는 고층을 선호하고, 수요 또한 저층보다는 고층이 많아 가격이 높게 형성되는 면이 있습니다. 실거주 목적으로 하신다면 채광과 사생활이 중요하니 앞동 4층을 추천드리고, 거주 보다는 투자에 목적을 맞춘다면 단지내 11층을 권유드립니다.
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Q. 무연분묘를 발견하였을때 처리하는 절차가 궁금합니다?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.무연고분묘를 발견하셨을 때, 이를 적법하게 처리하기 해야만 하고, 적법한 절차에 따라야 합니다.먼저, 분묘의 위치와 개수를 정확히 파악하고, 사진 촬영을 통해 기록합니다. 이는 추후 행정 절차에 필요한 자료로 활용됩니다. 그 이후 관할 행정기관의 허가를 받아, 일간신문과 관할청 홈페이지에 개장공고를 게시합니다. 공고 기간은 최소 3개월이며, 이 기간 동안 연고자가 나타날 수 있도록 합니다. 공고 기간이 종료된 후에도 연고자가 나타나지 않으면, 관할 행정기관에 개장신고를 접수합니다. 개장신고가 승인되면, 분묘를 개장하여 유골을 수습할 수 있습니다. 이 과정은 전문 업체를 통해 진행하는 것이 일반적입니다. 수습한 유골은 화장한 후, 허가된 납골당에 10년간 봉안해야 합니다. 이는 법적 의무 사항입니다. 모든 절차가 완료되면, 화장증명서, 봉안증명서, 봉안 사진 등을 관할 행정기관에 제출하여 절차를 마무리합니다.무연고분묘 처리 비용은 분묘의 수와 위치, 작업 난이도 등에 따라 달라지며, 일반적으로 1기당 180만 원 정도가 소요됩니다. 무연고분묘의 처리는 법적 절차와 준비 서류가 복잡하므로, 전문 업체나 전문가의 도움을 받는 것이 효율적입니다. 이를 통해 시간과 비용을 절약하고, 법적 문제를 예방할 수 있습니다.