안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울)입니다.
부동산
Q. 전세 세입자 퇴근 하는 날 해야하는 사항들은?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.세입자가 퇴거하고 직접 거주를 시작하실 예정이라면, 퇴거 당일에 확인하시고 점검할 사항들에 대해서 간략하게 말씀드리겠습니다. 먼저, 주택의 상태를 확인하시는 것이 우선입니다. 벽지, 바닥, 창문, 문, 전기 설비 등 주택 내 모든 시설이 손상 없이 정상 작동하는지 확인합니다. 또한, 계약 시 제공한 비품(예: 리모컨, 출입카드 등)이 모두 반환되었는지 확인합니다.거주하셨던 곳이 아파트라면, 관리사무소에 연락하여 관리비와 장기수선충당금의 정산 내역을 확인하고, 미납된 금액이 없는지 확인합니다. 혹시 전기, 가스, 수도 요금 등의 미납 여부를 확인하고, 필요 시 해당 기관에 연락하여 정산합니다.가장 중요한 절차는 보증금 반환의 절차일텐데요, 주택 상태와 모든 정산이 완료되었음을 확인한 후, 세입자에게 보증금을 반환합니다. 세입자가 전세자금 대출을 이용한 경우, 보증금 반환 대상이 은행인지 세입자인지 확인하여 정확히 처리합니다.이후 출입문 비밀번호를 변경하시고, 입주 전 청소나 정리를 진행하시는 것이 일반적인 퇴거 절차입니다.
부동산
Q. 무주택자 기준 너무 어려워요 알려주세요
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.무주택자 여부와 무주택 기간 산정은 주택 소유 여부와 세대 구성, 그리고 세대주의 상태에 따라 결정됩니다. 질문자님의 상황을 제가 이해한 기준으로 설명드리겠습니다.무주택자 인정 시점을 말씀드리자면, 부모님이 만 60세 이상이시고 부모님이 주택을 소유하고 계시더라도 자녀인 본인은 무주택자로 인정받을 수 있습니다. 2019년 4월에 부모님(만 60세 이상)의 집에서 형제분의 집으로 전입신고를 하셨고, 2023년 10월에 다시 부모님의 집으로 전입신고를 하시며 세대주로 변경하셨습니다.청약 1순위 자격을 얻기 위해서는 무주택 세대주여야 합니다. 따라서, 2023년 10월에 세대주로 등록하신 시점부터 무주택 세대주로서의 기간이 산정됩니다. 무주택 기간은 일반적으로 만 30세 이후부터 산정됩니다. 따라서, 만 30세 이후부터 현재까지의 기간 중 주택을 소유하지 않은 기간이 무주택 기간으로 인정됩니다.이해한 바로는 부모님이 만 60세 이상이시므로, 부모님이 주택을 소유하고 계시더라도 본인은 무주택자로 인정됩니다. 그러나 청약 1순위 자격을 얻기 위해서는 무주택 세대주여야 하므로, 2023년 10월에 세대주로 등록하신 시점부터 무주택 세대주로서의 기간이 산정됩니다. 따라서, 2023년 10월부터 무주택 세대주로서의 기간이 시작되며, 무주택 기간은 만 30세 이후부터 주택을 소유하지 않은 기간을 기준으로 산정된다고 답변드릴 수 있겠습니다.
부동산
Q. 재개발지역 상가 영업손실보상금에대해서
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.재개발 지역에서 상가를 운영 중이시라면, 영업손실 보상과 이전비용 보상에 대해 정확히 이해하시는 것이 중요합니다. 아래에 각 질문에 대한 답변을 드리겠습니다. 1. 손실보상금은 매출액을 보나요, 영업이익을 보나요?영업손실 보상금은 영업이익을 기준으로 산정됩니다. 즉, 매출액에서 비용을 제외한 순수한 이익 부분을 고려하여 보상금이 결정됩니다. 이는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제45조에 명시되어 있습니다.2. 사업시행인가를 기준으로 보상이 된다는데, 이 경우 사업시행인가 전 몇 년을 운영해야 받을 수 있나요?영업손실 보상을 받기 위해서는 사업시행인가 고시일 이전부터 적법하게 영업을 하고 있어야 합니다. 구체적인 기간은 법령에 명시되어 있지 않으나, 일반적으로 1년 이상 영업을 지속한 경우 보상 대상이 될 가능성이 높습니다. 또한, 사업자등록증, 영업허가증 등 관련 서류를 통해 영업 기간을 증명할 수 있어야 합니다.3. 이전비용 보상으로 인테리어 비용 보상도 받을 수 있다는데, 필요한 서류나 어떤 방식으로 측정이 되나요?이전비용 보상에는 영업시설의 이전에 소요되는 비용이 포함되며, 여기에는 인테리어 비용도 해당될 수 있습니다. 이를 위해서는 일반적으로 공사 당시의 계약 내용과 비용을 확인할 수 있는 서류 혹은 실제 지출을 증명하는 서류 등 공사 전후의 상태를 확인할 수 있는 사진이 필요한 경우가 있습니다. 보상 금액은 감정평가사를 통해 산정되며, 제출한 서류와 현장 조사를 바탕으로 결정됩니다. 따라서, 인테리어 공사와 관련된 모든 서류를 철저히 준비하시는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 아파트 이름과 동호수 알고 있는데 누구 소유자인지 알아보려면 어느 싸이트 들어가야하나요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.아파트의 소유자를 확인하려면 대한민국 법원 인터넷등기소를 이용하여 해당 부동산의 등기부등본을 열람하시면 됩니다.인터넷등기소 접속하시어 결제 후 등기부등본을 열람하여 소유자 정보를 확인할 수 있습니다. 등기부등본에는 소유자의 이름과 일부 개인정보가 포함되어 있으므로, 열람 시 개인정보 보호에 유의하시기 바랍니다. 소유자 정보는 법적 절차나 정당한 사유 없이 무단으로 사용하면 법적 문제가 발생할 수 있으므로, 신중하게 활용하시기 바랍니다.
부동산
Q. 공공분양 예비입주자 서류 제출 안해도 되나요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.공공분양 예비입주자로 선정되셨으나, 서류 제출을 하지 않으셔도 재당첨 제한 등의 불이익은 발생하지 않습니다. 예비입주자는 실제 계약자가 아니므로, 서류 미제출로 인한 불이익이 없습니다.다만, 예비입주자 순번이 앞쪽이라면 당첨 가능성이 있으므로, 서류를 준비하시는 것이 좋습니다. 하지만 순번이 뒤쪽이라 당첨 가능성이 낮고, 서류 준비에 어려움이 있으시다면 제출하지 않으셔도 됩니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사시험은 몇 살 때부터 볼 수 있는 건가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.공인중개사 시험은 연령, 학력, 경력 등에 제한이 없어 누구나 응시할 수 있습니다. 따라서 아드님도 학교에 다니지 않더라도 시험에 응시할 수 있습니다. 실제로 10대부터 90대까지 다양한 연령대의 응시자들이 시험에 도전하고 있습니다.다만, 시험은 매년 10월 마지막 주 토요일에 한 번 시행되므로, 준비 기간을 고려하여 계획을 세우시는 것이 좋습니다
부동산
Q. 요즘들어 아파트 단지에 재건축 현수막이 많이 붙어있던데 재건축과 재개발의 차이점은 무엇인가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.재건축과 재개발은 모두 낡고 오래된 건물을 새롭게 만드는 사업이지만, 대상과 목적, 절차에 차이가 있습니다. 각각의 특징을 간단히 설명하겠습니다.1. 재건축대상: 주로 오래된 아파트나 주거용 건물을 대상으로 합니다. 건축물이 노후되어 안전과 주거 환경이 악화된 경우, 기존 건물을 철거하고 새로 건축하여 주거 환경을 개선하는 것이 목적입니다.절차: 일반적으로 준공 후 30년 이상 된 건축물이어야 하며, 안전진단 절차를 통해 재건축 필요성이 확인되어야 합니다. 재건축을 추진하는 조합을 설립하여 건축물 철거 및 신축 단계를 거칩니다.비용: 기존 소유자들이 재건축 비용을 분담하며, 일반적으로 건물 가치 상승을 기대합니다.2. 재개발대상: 주거지뿐 아니라 상업 지역, 공장 등 노후화된 지역 전체를 대상으로 합니다. 단순히 건물만 개선하는 것이 아니라, 지역 전체의 인프라와 생활 환경을 종합적으로 정비하여 주거지, 도로, 공원 등을 새롭게 조성하는 것이 목적입니다.절차: 대상 지역이 기반 시설이 열악하고 정비가 필요한 지역으로 지정되어야 합니다. 지역 주민들의 동의와 정부의 정비구역 지정이 필요합니다. 지방자치단체나 정부 주도로 이루어지며, 사업 조합이 구성되어 주민 이주 및 기존 건물 철거 후 인프라를 포함한 종합 개발이 진행됩니다.비용: 공공기관 혹은 민간 자본이 투자하며, 주민이 원래 있던 주택을 새롭게 공급받는 방식으로 진행됩니다.재건축은 건물 자체의 안전과 가치를 높이기 위한 주거용 건물에 한정된 개별 재건축이며, 재개발은 지역 전체의 정비와 환경 개선을 목적으로 한 종합적인 개발 사업입니다.
부동산
Q. 요즘 시대에는 전세가 좋을까요 월세가 좋을까요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.전세와 월세 중 어느 것이 더 나은지는 개인의 상황에 따라 다릅니다. 전세는 월세 부담이 없고 보증금 회수 가능성이 있지만, 초기 자본이 많이 필요하고 전세사기 위험이 있습니다. 월세는 초기 자본 부담이 적고 유동성이 높지만, 지속적인 지출과 주거 안정성 부족이 단점입니다. 따라서 현재 재정 상황과 주거 계획을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.
공인중개사 자격증
Q. 중개 계약 수수료는 어떻게 책정이 되는 건가요? 
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.부동산 중개 계약 수수료(중개보수)는 거래 유형과 금액에 따라 상한 요율과 한도액이 법적으로 정해져 있습니다.1. 부동산 거래 유형에 따른 중개 수수료매매/교환 거래는 거래 금액의 일정 비율로 책정됩니다. 예를 들면, 5천만원 이하의 주택 매매는 최대 0.6%, 2억 원 이상~9억 원 미만의 매매는 최대 0.4%, 15억 원 이상은 최대 0.7%의 요율을 적용할 수 있습니다. 임대차(전세/월세) 거래 또한 거래 금액의 일정 비율로 책정됩니다. 역시 5천만원 이하의 임대차는 최대 0.5%, 1억 원 이상~6억 원 미만의 임대차는 최대 0.3%, 15억 원 이상은 최대 0.6%의 요율을 적용할 수 있습니다.※ 실제 수수료는 최대 요율 내에서 중개인과 협의해 결정할 수 있습니다. 2. 중개 수수료 계산 예시예를 들어, 5억 원 아파트의 매매 계약을 할 경우 상한 요율 0.4%를 적용하면, 중개 수수료는 5억 원 × 0.4% = 200만 원입니다. 같은 금액의 전세 계약에서는 상한 요율 0.3%를 적용하면, 중개 수수료는 5억 원 × 0.3% = 150만 원입니다.중개 수수료는 계약서 작성, 권리 분석, 법적 검토, 서류 작성 등의 서비스를 포함한 비용이므로, 중개사와 협의해 필요한 사항을 논의한 뒤 결정하는 것이 좋습니다. 따라서 중개 수수료는 거래 금액과 요율에 따라 계산되며, 최대 요율 범위 내에서 중개인과 협의할 수 있습니다.
부동산
Q. 묵시적 갱신중인데 세입자가 나간다고 한데요
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.묵시적 갱신 중인 임대차 계약에서 세입자가 퇴거를 원할 경우, 임차인은 자유롭게 계약을 해지할 수 있지만, 해지 통보 후 3개월이 지나야 효력이 발생합니다. 이를 고려하여 세입자가 3개월 전에 집주인에게 퇴거 의사를 명확히 통보하는 것이 일반적입니다.세입자는 임대인에게 퇴거 의사를 서면이나 문자로 통보해야 하며, 통보 후 3개월 뒤에 퇴거할 수 있습니다. 이는 묵시적 갱신 시 임차인이 계약기간 만료 전이라도 자유롭게 해지할 수 있도록 한 법적 규정입니다. 만약 임대인이 3개월 이내에 새로운 세입자를 구하게 되어 협의가 가능하다면, 조정하여 조기 퇴거할 수 있는 가능성도 있습니다.새로운 세입자를 구하기 위해 부동산 중개를 진행하는 경우, 일반적으로 중개수수료는 새로운 임차인과 임대인이 각각 부담합니다. 기존 임차인은 계약 해지에 따른 새로운 임차인 모집 과정에서 중개수수료를 부담하지 않는 것이 보통입니다.따라서, 묵시적 갱신 상태에서 임차인은 통보 후 3개월 뒤에 자유롭게 퇴거할 수 있으며, 중개수수료는 새로운 임차인과 임대인이 부담하는 것이 일반적입니다.