안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울)입니다.
부동산
Q. 부동산 매매 계약에서 주의해야 할 사항들은?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.부동산매매계약에서 주의해야 할 사항들은 매매절차의 안전성과 권리 보호를 보장하는 것이 매우 중요합니다. 계약시 실수나 불확실한 사항이 있다면 법적 분쟁으로 이어질 수 있기 때문에 주의하셔야 합니다.먼저 등기부등본의 확인이 중요합니다. 매도자가 실제 소유자인지, 권리관계가 깨끗한지를 확인하는 절차입니다.건축물대장과 토지대장 등을 통해 부동산의 실제 면적과 구조가 적법한지, 불법 증축이나 허가되지 않은 부분이 있는 지 확인해야 매매 후 문제가 생길 소지가 없습니다.잔금 지급과 소유권 이전에 관련한 내용을 명확히 기재하고, 잔금 지급전 권리관계가 깨끗하게 해결 되었는지 확인하세요.계약금, 중도금, 잔금 지급시 이체내역이나 영수증을 명확히 남기고, 안전하게 지급되었는지 확인하는 절차를 마련하는 것이 중요합니다.이처럼 매매절차에 대한 주의사항을 안내해드렸는데요, 주요 특약사항으로는 권리변동에 대한 문제로 계약 이후 소유권, 근저당 등 권리변동이 없을 것이라는 특약이 필요합니다. 매도자가 계약 중 다른 변동사항을 만들지 않도록 하는 것입니다. 또한 하자보수 관련한 특약이 필요할 수 있습니다. 매매계약물건이 하자나 문제가 발견 될 경우, 이를 보수하거나 수리비용을 누가 부담할 것인지에 대한 협의가 필요합니다. 오래된 건물일 수록 문제 발생 가능성이 높기 때문에 꼭 필요한 특약사항입니다. 또한 계약 해제가 가능한 조건이 있을 수 있습니다. 담보대출승인이 나오지 않거나 근저당이 해결되지 않는 경우 계약을 해제할 수 있다는 조건도 명시해볼 수 있습니다.계약서는 분쟁을 막는 일차적인 요소입니다. 계약시 철저하고 꼼꼼하게 검토한 후 완벽한 계약을 하시기 바랍니다.
부동산
Q. 전기차 충전 비용이 아파트마다 다른 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.네 맞습니다. 전기차 충전비용은 아파트마다 다를 수 있습니다. 이는 충전 인프라의 운영방식, 세대수, 전기요금 체계 그리고 관리방식 등에 의해서 달라질 수 있습니다.먼저 운영주체에 따라 비용이 달라질 수 있습니다. 개별 충전사업자(환경부나 한전 등)와 계약을 맺고 충전소를 운영하며 사업자가 자체적으로 충전요금을 설정합니다. 개별 충전기 설치 여부에 따라서도 요금이 달라질 수 있는데 아파트 주민이 공동으로 사용하는 충전기인지, 개별 세대가 설치한 충전기인지에 따라 요금이 다르게 책정될 수 있습니다.전기요금은 아파트 내에서 한전의 일반 전기요금 체계를 따르며 충전소를 통해서 상업용 전기요금이 책정되기도 합니다. 특히 충전기가 연결된 전기계약 유형이 중요한데요, 일반 가정용 전기와는 다르게 상업용 전기는 요금체계가 다르고, 시간대별 차등 요금제가 적용 될 수도 있습니다.세대수가 많은 아파트일수록 충전기 설치 및 운영비용이 더 많은 세대에 나눠지기 때문에 충전비용이 저렴할 수 있습니다. 반면 세대수가 적거나 충전 인프라가 부족한 아파트는 유지 관리비용이 상대적으로 높아 충전요금이 비싸질 수 있습니다.이러한 복합적인 요소들로 인해서 아파트마다 충전요금이 달라 질수 있으니 참고하세요
부동산
Q. 신혼부부 특별공급(청약시) 년 제한이있나요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.네 신혼부부 특별공급 청약에 경우에도 연수 제한이 있습니다. 무주택 신혼부부에게 주택을 우선 공급해 주는 제도로 결혼 후 7년 이내인 신혼부부만 특별공급에 신청할 수 있습니다. 이 기준은 혼인 신고일 기준입니다. 추가적으로 소득 기준도 맞벌이 부부 합산 소득이 일정 이하이어야 하며, 자녀가 있는 경우에는 추가 가점을 받을 수 있습니다. 질문자님의 경우 결혼한지 3년 6개월이기 때문에 신혼부부 특별공급에 신청할 자격이 있으며, 한자녀가 있으므로 가점을 받으실 수 있습니다. 소득 요건에만 맞는지 확인하셔서 꼭 청약 시도를 통해 당첨을 기원하겠습니다.
부동산
Q. 자금조달조사 후 뷰동산원or국세청 세무조사
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.자금출처에 관련한 우려에 대해 어떻게 대비하는지에 대해서 답변드리도록 하겠습니다.고액 자산거래나 갭투자는 종종 세무당국의 모니터링 대상이 될 수 있습니다. 특히 규제지역에서 고가 아파트를 매수한 경우 자금출처가 불분명하다고 판단되면 세무당국의 추가조사 대상이 됩니다. 이때 자금조달계획서의 계좌내역과 현금 출처가 불명확할 경우, 추가 소명 요청이 있을 수 있습니다.세무조사가 나온다면, 자금출처에 대한 증빙이 정확한 것이 중요합니다. 주거래 통장의 입출금 내역을 철저히 준비해야 합니다. 특히 지인들에게 판매했던 옷과 가방에 대한 판매를 통한 자금 확보가 있었다면, 그 판매기록을 명확하게 준비해 두세요. 거래 상대방과의 거래 내용, 판매 금액등을 확인할 수 있는 자료를 보관하셔야 합니다. 또한 CMA 계좌 이동 내역도 증빙자료로 제출 할 수 있습니다. 자금의 출처와 어디로 갔는지 명확하게 기록해 두어야 하며, 현금 내역도 그 출처와 사용내역을 명확하게 설명할 수 있어야 합니다. 현금의 출처가 지인이라면 거래내역서나 차용증 등의 자료도 필요할 수 있습니다.추가적인 세무조사에서 자금 출처를 소명해야 할 경우에 정확하고 일관된 자료를 준비하는 것이 중요합니다. 질문자님이 고민하고 계시는 것과 같이 세무당국에서도 의심할 가능성이 있으므로 이를 사전에 명확한 증빙 자료를 준비하시고 세무조사에 미리 대비하는 것이 바람직해 보입니다.
부동산
Q. 서울시 지하철 지하화 계획이 뭔가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.서울시의 지하철 지하화 계획은 2호선의 지상구간을 지하구간으로 이전하여 도시공간을 더 효율적으로 활용하고, 지역 주민들의 불편을 줄이려는 계획입니다. 2040 서울도시기본계획에 따라 추진되고 있으며 그중 광진구(강변역~건대입구역) 구간도 포함되어 있습니다. 약 3.8km에 달하는 이 구간이 지하화 될 예정이며 소음 문제를 해결하고, 지상공간을 녹지나 상업공간으로 재개발 하여 주민들의 생활환경을 개선하는 데 목적이 있습니다. 그리고 역세권 개발을 통하여 주거 및 상업기능을 강화하려는 계획도 포함되어 있습니다.이는 진행 상황에 대한 계획은 수립된 상태이나 재원 마련과 관련된 논의가 아직도 진행 중이며, 지하화가 실제 완료되기 까지에는 시간이 걸릴 수 있지만, 단계적으로는 추진 될 상황으로 보입니다.
부동산
Q. 현재 아파트 종부세를 내는 기준은 뭔가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.종합부동산세는 세금의 고가주택이나 다주택자를 대상으로 세금 부담을 높여 세수 확보를 목적으로 하고 있습니다. 종합부동산세는 주택 공시가격을 기준으로 일정 금액 이상일 때에 부과됩니다. 최근 종부세가 완화되었다고는 하나 고가주택이나 다주택들에게는 여전히 부담이 되는 세금입니다.종합부동산세 부과 기준으로는 1주택자는 공시가격 12억원 이상인 주택에 대해 부과됩니다. 그리고 2주택 이상의 다주택자의 경우에는 공시가격 9억원 이상의 주택을 합산한 금액이 기준이 됩니다. 종부세는 공정시장가액비율을 적용하여 과세표준을 산정합니다. 이는 공시가격에 곱해서 실제로 과세 표준이 되는 금액을 정하는 비율입니다. 그리고 세율도 1주택자와 다주택자에 대해 세율을 다르게 적용하고 있으며, 고령자와 장기보유자에게는 특별 세액 공제를 적용하여 세부담 완화를 해주고 있습니다.
부동산
Q. 자식 명의의 아파트 잔금 대출 시 부모 명의로 대출 할 경우 증여의 여지가 잇나요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.해당 질문은 부모명의로 대출시 증여에 관한 문제 혹은 전세로 들어오는 경우로 해석되어 두가지 경우에 대해 답변드리겠습니다.먼저 자식 명의의 아파트에 대해 부모 명의로 대출을 받을 경우, 세무 당국은 부모가 자녀에게 실질적인 금전적 혜택을 주었다고 간주할 수 있습니다. 이때 부모가 대출금을 상환한다면 자녀가 직접 갚지 않는 대출금은 증여로 해석될 가능성이 높습니다. 따라서 증여세 문제를 피하기 위해서는 대출금을 누가 상환할 것인지가 매우 중요합니다.두번째로 부모님이 자식 명의의 아파트에 전세로 거주하는 것은 가능하지만, 이경우에도 전세금의 출처와 관련된 증여문제가 발생할 수 있습니다. 만약 적정 시세의 전세금을 지급한다면 이는 정상적인 전세계약으로 간주될 수 있으나 전세금이 지나치게 낮거나 부모가 대신 상환해주는 금액이 과도하다면 이 부분도 증여로 해석 될 수 있으니 주의가 필요합니다.세법상 부모가 자녀에게 일정 금액 이상의 자금을 무상으로 제공하는 경우 이를 증여로 간주하고 증여세가 부과될 수 있습니다. 세무 당국은 자금 출처를 면밀히 조사할 수 있으며 부모가 대출 상환을 대신하거나 전세금을 무상 제공 할 경우에 그 출처가 어떻게 되는지 철저히 확인하게 됩니다.부모명의로 대출을 받는 대신 자녀가 직접 대출을 받거나 부모가 자녀에게 대출을 상환할 수 있는 능력을 제공하는 방식이 더 적절해 보입니다. 부모와 자녀간에도 자금거래는 철저히 계약서를 작성하고, 정상적인 계약조건을 준수하여야 세무 문제를 예방할 수 있습니다. 혹시 발생할 문제에 대비하여 세무 전문가와의 상담을 통해 더욱 신중히 검토하는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 재개발 정보는 어떤 사람들이 가장 빨리 알 수 있는 건가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.재개발 정보는 초기 투자에서 매우 중요한 요소입니다. 재개발 정보를 가장 빠르게 알 수 있는 그룹이라면 다음과 같을 수 있겠네요.지역 공인중개사는 해당 지역에서 재개발 관련 소식을 가장 빠르게 접하는 경우가 많습니다. 현지에서 다양한 소식과 개발 계획을 지역 주민(고객)이나 지자체의 소식을 직접 찾아보거나 듣는 경우가 많기 때문에 중요한 정보를 빠르게 습득할 수 있습니다.재개발 지역에 해당하는 현지 주민들은 조합 설립이나 구청의 발표에 일찍 알 수 밖에 없습니다. 재개발이 진행되면 관련 설명회가 개최되고, 지자체의 공고가 나오기 때문에 주민들이 재개발 정보를 먼저 접하게 되는 경우가 많습니다.직접 해당되는 지자체의 공무원 등이나 재개발 조합들도 소식을 상세히 알 수 있는 위치에 있기도 하며 부동산 투자자들 혹은 그 커뮤니티에서도 재개발 정보가 빠르게 공유됩니다. 이러한 네트워크들은 조기 투자 정보를 얻는 경우가 많기도 합니다.
부동산
Q. 안녕하세요. 부동산 잘아시는분요.
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.불광역 근처 옛 국립보건원 부지는 개발 계획이 오랫동안 논의 되어 왔으며, 최근 구체적인 개발 소식도 들려오고 있습니다. 서울시는 해당 부지를 '서북권 코엑스몰' 같은 상업, 업무 복합시설로 개발할 계획을 발표했습니다. 여기에는 60층 규모의 랜드마크 빌딩을 포함한 지역 경제 활성화와 더불어 북한산 국립공원 녹지축을 보전하겠다는 내용을 담고 있습니다. 또한 불광역과 해당 부지를 연결하는 지하연결통로를 만들어 교통 접근성을 강화하고, 복합 공간 개발을 통해 지역 상권을 활성화하겠다는 방안입니다.현재 말씀주신 부지는 대규모 개발을 통해 상업 중심지로 계획을 발표했으며, 지역의 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미치지 않을까 싶습니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 시험시 컴퓨터용 수성사인펜만되나요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.벌써 이번주가 35회 공인중개사 자격 시험을 앞두고 있네요. 일반적인 검정색 사인펜을 사용하시기 보다는 시험 공지에 따르면 컴퓨터용 수성 사인펜이 OMR 카드의 답안을 기계로 정확히 인식하기 위해 지정된 필기구 입니다. OMR카드가 제대로 인식되지 않을 경우, 시험 성적에 문제가 발생할 수 있으며, 이로 인한 책임은 본인에게 있습니다.