안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울)입니다.
부동산
Q. 학군이라는것이 무엇인지 알고 싶습니다.
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.부동산 입지중에서도 학군은 중요한 요소를 차지하고 있습니다. 저희가 통상 사용하는 학군이라는 말은 특정 학교가 배정되는 지역을 일컫습니다. 쉽게 말해 학생들이 어느 학교에 다니는지를 결정하는 지역 구분입니다. 학군이 좋은 지역은 교육환경이 우수하다고 평가 되며, 그 지역의 학교들도 학업 성취도나 대학 진학률이 높다고 알려져 있습니다.최근에 인구 감소 및 입시 제도 변화, 온라인 학습 등으로 인하여 학군의 영향력이 과거보다는 줄어들긴 하였지만 현재도 여전히 우수한 학군에 대한 선호가 큰 것이 사실입니다. 좋은 학군이 아이의 학습 환경에 긍정적인 영향을 미칠 수 있다고 생각하기 때문에 학군이 우수한 지역으로의 이사를 고려하시는 분들이 많습니다.
부동산
Q. 주택을 매매할때 주의할 점을 알고 싶습니다.
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.단독주택을 매매하실 때는 여러가지 사항을 꼼꼼하게 확인 할 필요가 있습니다.등기부등본 확인: 단독주택 뿐만아니라 모든 매매에는 등기부등본 확인이 중요합니다. 소유권이 진짜 매도자가 소유한 것이 맞는지, 근저당권, 가압류, 가처분 등 권리관계가 어떻게 되어있는지 반드시 확인하여야 합니다.건축물대장 확인: 건축물대장의 주택의 구조와 면적이 실제와 일치하는 지, 불법으로 증축되었거나 허가 받지 않은 부분이 있는지 확인하여 추후 법적 문제 발생 가능성을 확인하여야 합니다.토지대장, 지적도 확인: 단독주택의 경우에는 건물 뿐만아니라 토지 소유권도 중요합니다. 토지대장에 토지 소유자의 확인 및 지적도를 통해 주택의 경계선이 명확한지 살펴볼 필요가 있습니다. 경계가 모호하면 이웃과의 분쟁이 발생할 가능성도 있습니다.이외 건물의 노후도 확인, 필수 설비(난방, 수도, 전기, 가스 등) 확인 또한 필요합니다. 단독주택의 경우 아파트와 같이 주변 매물의 거래량이 다소 적고, 위치와 크기, 상태 등에 따라 가격 차이가 크므로 시세도 적절한지 확인해 볼 필요가 있습니다.이처럼 단독주택 매매시 확인 사항 및 서류 등을 안내해 드렸는데요, 혹시나 발생할 문제사항에 대해서는 매매계약서 작성시 특약사항에 명확히 하고, 절차에 대해 꼼꼼히 챙기는 것이 안전한 매매계약을 위한 핵심 요소라고 말씀드리겠습니다.
부동산
Q. 전세계약 잔금일 기준 질문(등본 유지관련 특약)
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.일반적으로 잔금일 기준이라 하면, 전세계약서상 명시된 잔금일을 따르는 것이 맞습니다. 계약서상 잔금일을 11월 1일로 명시하였다면, 특약에 명시된 등본 현상태 유지 조건도 11월 1일을 기준으로 적용됩니다. 은행 대출 실행일과 계약서 상의 잔금일은 다를 수 있지만, 계약서에 명시된 잔금일이 법적 기준일이 됩니다. 따라서 11월 1일이 실제 잔금일로 효력을 가지게 됩니다. 기존 집에서의 전입신고 유지는 계약서상 잔금일을 기준으로 맞추는 것이 적절합니다."등본 현상태 유지 특약"의 기준일은 계약서상 잔금일(11월 1일)이며, 이는 법적으로 중요한 기준이 됩니다. 따라서 전입신고 유지와 관련해서도 11월 1일까지는 전입상태를 유지하는 것을 추천드립니다.
부동산
Q. 공공분양과 일반분양 청약을 넣었는데 당첨자 발표일이 다른경우 뭐가 우선인가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.청약 규정에 따르면, 공공분양과 일반분양 청약을 모두 신청한 상황에서 당첨자 발표일이 다른 경우에는 당첨자 발표일이 기준이 됩니다. 빠른 발표일에 당첨이 되면, 그 이후에 발표되는 다른 청약은 자동으로 취소가 되며, 접수일은 중요한 기준은 아니고 발표일을 기준으로 당첨 여부가 결정됩니다.만약 질문자님의 상황과 같이 공공분양의 접수일이 빠르더라도 일반분양의 당첨자 발표일이 더 빠르다면, 일반분양에서 당첨이 된 경우, 공공분양 청약은 자동으로 취소가 됩니다. 두 청약 모두 당첨 가능성이 있는 상황이라면, 발표일이 늦은 청약은 이미 다른 청약에서 당첨된 경우 자동으로 무효처리가 되므로 자신이 선호하는 분양의 발표일을 확인하고 전략적으로 선택하는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 신혼부부 일시적 2주택은 몇년까지 인정되나요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.질문에 대한 답변에 앞서 양도소득세 일시적 1세대 2주택 비과세 요건을 살펴보아야 하는데요.첫 번째 집 구입 1년 후 두 번째 집 구입첫 번째 집은 2년 이상 보유(조정대상지역은 거주 2년)두 번째 집 구입 후 첫 번째 집 3년 이내 매도말씀 드린 이 원칙 아래서 혼인에 따른 일시적 1세대 2주택 비과세 요건을 완화하는 제도가 있습니다.신혼부부의 일시적 2주택에 대한 혜택과 규정은 세법에 따라 일정기간 내에 기존 주택을 처분하는 경우에 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 최근 24년 세법이 개정되면서 혼인으로 인한 1세대 2주택이 된 세대에는 양도소득세 비과세 기간을 기존 5년에서 10년으로 확대하는 등 세제 혜택을 강화했습니다. 다만 이 조건에 부합하는 조건들이 있는데요, 혼인 신고일로부터 10년 이내 매도할 것 또는 매도하는 주택으로 1세대 1주택 요건을 갖추어야 합니다.기존에는 남녀가 각각 1주택을 보유한 상태에서 결혼하게 되면 5년까지만 누구의 것이든 1주택 요건을 갖추면 양도소득세와 종합부동산세의 비과세를 적용하였지만, 이를 10년으로 확대한 것입니다. 해당 기간 양도소득세는 12억까지 비과세가 가능하며, 종합부동산세는 12억까지 기본 공제가 됩니다. 10년으로 확대된 적용시기로는 소득세법시행령과 종합부동산세법시행령 시행일 이후에 납세의무가 성립하는 분부터 적용이 됩니다.
부동산
Q. 아파트 청약 유지해야할까요?1주택입니다
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.1주택자 이면서 청약을 유지하는 것에 대한 질문으로 보이는데요, 1주택을 보유한 상태에서는 청약 당첨 확률이 크게 줄어들거나 제한될 수 있습니다. 무주택자는 청약 당첨에서 가장 큰 혜택을 받는 그룹입니다. 1순위로 청약이 가능하며, 가점제에서도 유리한 조건을 가지게 됩니다. 하지만 1주택을 보유한 경우라면 청약 신청은 가능하지만 가점에서 불리하거나 추첨에서만 일부 기회를 얻을 수 있습니다. 또한 규제 지역에서는 1주택자의 청약 당첨이 매우 어렵기도 할 뿐더러 당첨이 되면 기존 주택을 매도해야 할 의무가 생길 수 있습니다. 특히 투기과열지구나 조정대상지역과 같은 규제지역에서는 1주택자라면 당첨 가능성이 매우 낮고, 기존 주택 처분 의무가 있어 현실적인 부담이 커질 수 있습니다.그럼에도 청약을 유지할 필요가 있는 경우를 말씀드리자면, 추첨제는 가점과 무관하게 일정 비율로 당첨자를 선정하는 방식인데요. 이 추첨제 비율이 높은 지역이나 단지에 청약을 넣으실 계획이 생긴다면, 1주택자도 청약을 유지할 가치가 있을 수 있다고 보입니다. 또한 비규제 지역에서는 1주택자도 청약에 당첨될 가능성이 상대적으로 높아지므로, 비규제지역의 추첨제 방식의 단지가 있다면 청약에 도전해보시는 것도 좋습니다.말씀드린 내용을 참고하셔서 청약 유지 여부를 결정해보시는 것이 좋겠습니다.😊
부동산
Q. 이사가기 전에 샤시를고쳐두고 집값을
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.집을 팔기 전 샤시 교체와 같은 수리를 하면 집을 더 매력적으로 보이게 하여 매수자의 관심을 끌 수 있지만 수리비용을 그대로 집값에 반영하여 받을 수 있는 건은 무리일 수 있습니다.샤시가 오래되고 상태가 좋지 않다면 매수자에게 부정적인 첫인상을 줄 수 있습니다. 샤시를 교체하거나 수리하면 집의 에너지 효율이 좋아지고, 단열 및 방음 효과가 개선되어 집의 가치를 어느정도 높일 수 있습니다. 하지만 매수자가 집의 상태에 따라 적정한 가격을 평가하겠지만, 수리비용을 온전히 집값에 반영하는 것은 '지역시세와 적정 수준인지', '단순한 샤시교체만으로 전체 집의 상태가 개선이 되는지'에 따라 어려운 것으로 보입니다.매수자 입장에서는 집을 즉시 거주할 수 있는 상태로 사는 것은 큰 장점이 될 수 있습니다. 샤시 교체와 같은 필수적인 수리가 미리 되어 있다면 구매결정을 더 빠르게 내릴 가능성이 높아질 것이며, 수리비용을 정확히 반영하는 것보다는 집을 더 빨리 팔 수 있는 장점으로 작용하는 것이 일반적입니다.한 가지 제안을 드리자면 집을 팔 때 수리 대금을 협상하는 것입니다. 매수자와 협의하여 수리 비용의 일부를 매매가에 포함 시키거나 수리를 매수자 부담으로 하고 판매가를 조정해주는 방식도 고려해 볼 수 있습니다.
부동산
Q. 전세계약 후 자동갱신하면 부동산 수수료 부담은 누가 하나요
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.전세계약이 묵시적 갱신(자동갱신)이 된 후 임차인이 계약 기간 중에 나가려는 경우는 상황에 따라서 다를 수 있습니다.자동갱신 후 임차인의 중도 해지: 주택임대차 보호법에 따르면 임차인은 자동갱신 이후 언제든지 3개월 전에 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 자동갱신에는 중개수수료가 일반적으로 발생하지 않습니다. 이는 기존 계약을 그대로 연장하는 것이고 새로운 계약이 성립되는 것이 아니므로 별도의 중개수수료는 발생하지 않습니다. 하지만 임차인이 중간에 나가고, 그 자리에 새로운 임차인을 구해야 되는 상황에는 새로운 임차인과의 계약이 체결되면서 중개수수료가 발생할 수 있습니다. 이 경우 중개수수료의 부담은 새로운 계약을 맺는 임차인과 임대인이 부담하게 됩니다. 하지만 임차인의 긴급한 중도해지 사유로 새로운 임차인을 구하게 될 필요가 있을 경우에는 기존 임차인이 중개수수료를 부담하는 사례도 있습니다. 법적으로는 묵시적 갱신(자동갱신) 이후 임차인은 3개월 전에 언제든지 계약해지를 요청할 수 있고, 만약 임대차계약서상 해당 내용이 기입되어 있다하더라도 이때의 중개수수료는 임차인이 부담할 의무는 없습니다.
부동산
Q. 안팔리는집 어떻게 하면 잘팔릴까요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.매도를 원하시는 데 부동산 경기가 악화되어 매수자가 잘 안 나타나는 상황인 듯 싶지만, 공인중개사로서 현실적인 몇 가지 조언을 드려보도록 하겠습니다.가격 조정: 시장에서의 수요와 가격이 맞지 않으면 매수자들이 관심을 두지 않을 가능성이 큽니다. 인근 유사 매물이나 최근 실거래가를 확인하고 비교하여 가격이 적정한지 확인해 보도록 하세요. 시세에 맞게 가격을 낮추어 보는 것도 효과적일 수 있습니다.현재 의뢰한 부동산 외에 다른 중개사들과도 계약을 맺어보세요. 더 넓은 네트워크를 활용해 집을 홍보할 기회를 늘려볼 수 있습니다.사진은 온라인 상 매물의 첫 인상을 결정짓는 중요한 요소입니다. 매물의 사진 촬영도 방법이 될 수 있으며, 집의 장점, 주변 편의시설, 교통 등 특징적인 장점을 강조하여 매물의 설명을 강화하도록 요청해보세요.집 상태가 좋지 않으면 매수자들이 선호하지 않을 수 있습니다. 간단한 수리나 인테리어 개선을 통해 집의 가치를 높이고 매력적으로 보일 수 있도록 해보세요.이러한 현실적인 몇 가지 조언을 통해 구매 욕구를 불러 일으키도록 하여 매도 가능성을 더 높여보세요.
부동산
Q. 현재 부동산경기가 위축되어 거래가 실종되었다고 합니다. 그이유가 DSR규제 때문이라고 합니다. DSR규제란 무엇인가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.DSR(총부재원리금상환비율) 규제는 개인의 연소득 대비 대출 상환액 비율을 제한하는 제도입니다. 즉, 모든 대출(주택담보대출, 신용대출, 기타 대출)을 포함해 매년 갚아야 할 원금과 이자가 개인의 연소득의 일정 비율을 넘지 않도록 대출 한도를 제한하는 방식입니다.예를 들어, DSR 40% 규제가 적용되면, 연소득의 40% 이내에서만 대출 한도가 정해진 다는 뜻으로 소득이 낮으면 대출 가능 금액이 줄어들고, 이로 인해 주택 구입 자금 마련이 어려워 진 이유입니다. 이처럼 대출을 받아 집을 사려는 사람이 대출 한도가 낮아지면서 주택 구매력이 약화되어 구매하려는 사람도 줄어들면서 거래가 감소하게 되는 상황입니다.현재 스트레스 DSR 2단계가 적용되는 시점으로 금리 상승까지 반영한 엄격한 기준을 내세우면서 향후 금리 인상 가능성을 고려해 상환 부담을 미리 계산하여 대출 한도를 더 보수적으로 제한할 것으로 발표되었습니다. 즉, 실제 상환 능력보다 더 낮은 대출 한도가 적용될 수 있으므로 부동산 시장 위축에 더 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.